導(dǎo)語(yǔ)：房屋價(jià)格組成及估算一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有其自己的特點(diǎn)：一是房屋價(jià)格形成的因素多；二是房屋價(jià)格中包含著土地價(jià)格；三是房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)的形式多，時(shí)間長(zhǎng)。房屋既可以一次性出售其所有權(quán)，也可以零星出售其使用權(quán)。其價(jià)格形式也因此有買賣價(jià)格和租金兩種形式。

1.房屋價(jià)格的兩種表現(xiàn)形式

房屋是一種使用期限長(zhǎng)、價(jià)值量大的特殊商品。房屋流通主要有兩種方式：房屋買賣與房屋租賃。相應(yīng)的房屋價(jià)格有兩種表現(xiàn)形式：房屋一次出售的買賣價(jià)格和房屋按使用期限零星出售的租賃價(jià)格。房屋買賣價(jià)格即房屋所有權(quán)價(jià)格，是房屋出賣者出售房屋所有權(quán)所得、購(gòu)房者購(gòu)買房屋所有權(quán)所支付的貨幣數(shù)額。房屋價(jià)格是房屋一次性出售的價(jià)格，它既是房屋所有權(quán)一次性出售的價(jià)格，又是整個(gè)房屋使用期限一次性出售的價(jià)格，也是整個(gè)房屋使用價(jià)值在時(shí)間上一次性完全出售的價(jià)格。房屋具有價(jià)值量大、使用期限長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此它的使用價(jià)值也可以零星出售。房屋租賃就是房屋使用價(jià)值零星出售的表現(xiàn)形式。房屋租賃價(jià)格即房屋使用權(quán)價(jià)格，簡(jiǎn)稱房租，是房屋分期出售使用權(quán)的價(jià)格。房租是房屋價(jià)格的另一種表現(xiàn)形式，也是房屋價(jià)格的特殊表現(xiàn)形式。

2.房屋買賣價(jià)格的構(gòu)成

房屋買賣價(jià)格是以其價(jià)值為基礎(chǔ)的，房屋價(jià)值由C+V+M三個(gè)部分組成。按照現(xiàn)行制度規(guī)定，房屋買賣價(jià)格由下列十項(xiàng)因素構(gòu)成：

2.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)按規(guī)定付給被征用土地單位和個(gè)人的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新地開發(fā)建設(shè)資金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2.2地質(zhì)勘查與設(shè)計(jì)費(fèi)用主要包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、水文與地質(zhì)勘查測(cè)繪費(fèi)、可行性研究費(fèi)等。

2.3三通一平費(fèi)用和地下工程開發(fā)費(fèi)用三通一平費(fèi)用即通水、通電、通道路及平整土地的費(fèi)用。房屋建設(shè)必須首先搞好地下工程建設(shè)，包括地下挖掘、地下管道工程安裝、房體結(jié)構(gòu)地下基礎(chǔ)部分(如墻基地下部分)等。

2.4房屋建筑安裝工程費(fèi)房屋建筑安裝工程費(fèi)是房屋建筑安裝中物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)價(jià)值的轉(zhuǎn)移，是構(gòu)成房屋價(jià)格的重要組成部分，一般占房屋價(jià)格的60％以，上，由生產(chǎn)資料消耗、人工費(fèi)用和建筑企業(yè)利稅三部分組成。

2.5公共配套設(shè)施費(fèi)指因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需建設(shè)的公共配套設(shè)施而發(fā)生的各種配套工程費(fèi)，包括建設(shè)居委會(huì)、派出所、自行車棚等非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用。

2.6基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指為建設(shè)道路和供水、供氣、供電、排水、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

2.7管理費(fèi)管理費(fèi)主要指建設(shè)單位或經(jīng)營(yíng)房屋出售業(yè)務(wù)的企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)。管理費(fèi)按成本范圍列支。

2.8利息支出指房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所支付的貸款利息，主要指流動(dòng)資金貸款利息。

2.9稅金指房屋開發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)按照稅收制度，向國(guó)家財(cái)政交納的稅款，包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、投資方向調(diào)節(jié)稅等。

2.10利潤(rùn)指房屋開發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)所獲得的盈利，用于企業(yè)生產(chǎn)積累和職工福利開支。我國(guó)房屋價(jià)格除了商品價(jià)格之外，還存在非商品價(jià)格即住宅的成本價(jià)格和福利價(jià)格。所謂住宅的福利價(jià)格是指低于住宅建造成本的價(jià)格形式，房地產(chǎn)商如果以這種價(jià)格出售連投資成本都不能收回。所謂住房成本價(jià)格是介于住宅商品價(jià)格和福利價(jià)格之間的價(jià)格，以這種價(jià)格售房只能收回成本，房地產(chǎn)商無利可獲。對(duì)這兩種價(jià)格形式，必須輔之相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼，才符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則。

3.房屋價(jià)格的主要評(píng)估方法

房屋估價(jià)必須按照國(guó)家法令，根據(jù)房屋建筑物的物理性能、技術(shù)指標(biāo)、使用價(jià)值和市場(chǎng)現(xiàn)狀等條件科學(xué)合理地確定評(píng)估舊房的價(jià)值。評(píng)估房?jī)r(jià)的方法也很多，常用的有四種：成本法、重置法、市場(chǎng)比較法、收益還原法。

3.1成本法房屋估價(jià)的成本法以房屋的建造原值為基礎(chǔ)，按平均年折舊計(jì)算出房屋現(xiàn)存值的估價(jià)方法。按成本法評(píng)估房屋價(jià)格，是以營(yíng)建房屋當(dāng)年的物價(jià)與工資水平所決定的建造房屋的原值為基礎(chǔ)，不與現(xiàn)實(shí)的物價(jià)聯(lián)系，不受物價(jià)指數(shù)的影響，只是直接與建房時(shí)的物價(jià)掛鉤。因而采用成本法評(píng)測(cè)房?jī)r(jià)的范圍有限。只是在征收房屋稅、核定企事業(yè)單位的固定資產(chǎn)、提取固定資產(chǎn)折舊基金、系統(tǒng)內(nèi)部各單位有償轉(zhuǎn)讓等小范圍適用。

3.2重置法重置法又稱重置成新折扣法。在對(duì)舊房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，按現(xiàn)時(shí)的房屋建筑技術(shù)、工藝水平、建材價(jià)格、工資水平、運(yùn)輸費(fèi)用和其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確定建造與舊房同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量、設(shè)備、裝修的新房所需要的費(fèi)用，再打折扣計(jì)算出房屋價(jià)格。目前我國(guó)在舊房估價(jià)中廣泛應(yīng)用重置法。

3.3市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是以市場(chǎng)上類似的房屋買賣實(shí)例同所要評(píng)估房屋互相比較來估算房屋價(jià)格的方法。其估價(jià)基本原理與土地估價(jià)的市場(chǎng)比較法相同。采用這種方法評(píng)估房屋價(jià)格時(shí)要求如下：其一，房屋買賣實(shí)例的資料要科學(xué)正確，豐富多樣，具有可比性。如果房屋售價(jià)過高或過低，就沒有可比性。資料缺乏，也不能作為比較的實(shí)例。其二，具有時(shí)間接近性和房屋同類性。房屋買賣實(shí)例的成交時(shí)間，與待評(píng)估房屋的時(shí)間愈接近，則買賣房屋實(shí)例的價(jià)格在評(píng)估房?jī)r(jià)中愈有用。另外，兩種房屋的建筑年份、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、裝修設(shè)備以及地段、層次、朝向等要盡量是同類型。其三，要注意時(shí)間差帶來的市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)性。房屋買賣實(shí)例的成交時(shí)間總是先于房屋評(píng)估時(shí)間，二者價(jià)格有時(shí)間差，因此，估價(jià)時(shí)要考慮時(shí)間差帶來的物價(jià)變動(dòng)因素，并作出相應(yīng)調(diào)整。

3.4收益還原法所謂收益還原法，簡(jiǎn)稱收益法，是將估價(jià)房屋在所有未來各期的正常純收益運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上得出一系列現(xiàn)值，求出各現(xiàn)值之和，即得到估價(jià)房屋價(jià)格的一種估價(jià)方法。使用收益還原法來估算房屋價(jià)格的基本原理是：由于房屋使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此當(dāng)人們擁有某宗房屋時(shí)，不僅現(xiàn)在能取得一定的純收益，將來也能源源不斷地獲取純收益。于是房屋的價(jià)格或現(xiàn)值就相當(dāng)于源源不斷地獲取的房租收入的現(xiàn)值。