導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)投資管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型

(一)外部風(fēng)險

1.宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。宏觀經(jīng)濟風(fēng)險對于每個房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說,當(dāng)經(jīng)濟衰退,處于低速消沉?xí)r,社會對消費的需求也會大幅度減縮,這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當(dāng)經(jīng)濟陷于低谷,消費減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費品,這時人們會修正在經(jīng)濟景氣時制訂的消費計劃,推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場一時供大于求,房屋價格亦連連下跌。

2.財政利率風(fēng)險。財政利率風(fēng)險多來自于利率波動的影響,因為很多人買房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機構(gòu)申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負擔(dān)的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項的話,則投資人無須再負擔(dān)任何責(zé)任。然而,假如房地產(chǎn)市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產(chǎn)時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時,則投資人仍需負一定責(zé)任。所以,投資者在策劃置業(yè)計劃和議價房地產(chǎn)時,必須把利率波動因素考慮進去。

3.市場風(fēng)險。由于供求形勢變化,引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險。市場風(fēng)險是房地產(chǎn)市場價值跌落的一種可能性,主要來源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時間誤差。譬如當(dāng)房價因供應(yīng)短缺而上升時,開發(fā)公司便會紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時間,故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要,但短期內(nèi)樓價仍然會持續(xù)上揚。近年來,建筑業(yè)技術(shù)日漸先進,所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場,直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時間,也使得樓價波動變得更為頻繁。

4.自然風(fēng)險。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟特性帶來的風(fēng)險。

(二)內(nèi)部風(fēng)險

1.經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤(或其可能性),造成實際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性;經(jīng)營風(fēng)險起源于投資內(nèi)部問題和項目的經(jīng)濟環(huán)境情況,如管理水平、管理效率低,使用經(jīng)營費用超過預(yù)計值,房屋空置率高,租金回籠等問題,都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟環(huán)境可能不理想,對房地產(chǎn)的需求偏低,會產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。

2.財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿,在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性、增加的營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因

所掌握信息不全、不準,投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準確,或前期調(diào)研不細,對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀,都會導(dǎo)致在運用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計有較大偏差。

宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化,由此引發(fā)多種風(fēng)險。這在近年的經(jīng)濟生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為:一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲,誘發(fā)建材價格上漲,工程造價跟著上漲;二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴重不足的狀況已成歷史,現(xiàn)在的情況是供過于求,房價自然就要下降,銷售難度增加,促銷成本加大,期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”,這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目的開展。

發(fā)展商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢,房地產(chǎn)政策,金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)為:發(fā)展商過分相信自己的“感覺”,而實際上“感覺”錯了或反了。如有的發(fā)展商過分地相信自己會容易地找到“下家”,將項目脫手,而實際并未如愿;有的發(fā)展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢,而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去,結(jié)果供求關(guān)系“此一時彼一時”,或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀,最終導(dǎo)致銷售困難;還有的發(fā)展商過分相信自己的“道”(即通過“關(guān)系”拿到“好項目”的能力),而經(jīng)營實力(開發(fā)實力、管理能力、行銷能力)不足或較弱,項目運作中難于實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。

此外,自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險的原因。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別

如何正確估計和評價一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險呢?通常的辦法是計算投資風(fēng)險率,其計算方法有以下幾種。

(一)采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個指標來識別

1.投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實性。計算公式為:

營業(yè)率=年營業(yè)總費用/年計劃總收入

據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明,新公寓樓營業(yè)率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險太大。

2.償債收益比。營業(yè)凈收入是扣除所有成本費后的收入,是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。

償債收益比=營業(yè)凈收入/要求的年償債額

償債收益比數(shù)值越小,該項借款投資的風(fēng)險越大;反之,則風(fēng)險越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是計算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標。其計算公式為:

保本占用率=(年營業(yè)總費用+要求的年償債額)/年計劃總收入

保本占用率越高,投資風(fēng)險越大?？梢越邮艿淖≌Y產(chǎn)的保本占用率一般為85%-90%。

(二)概率與數(shù)理統(tǒng)計的方法

由于風(fēng)險度量涉及到房地產(chǎn)投資項目可能結(jié)果的概率分布,因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調(diào)查,有已開發(fā)項目的資料,可以使用數(shù)理統(tǒng)計的方法得出分布或其估計,甚至通過統(tǒng)計檢驗,但其結(jié)果只能在相對意義上代表擬開發(fā)項目的概率分布。這是因為各個房地產(chǎn)項目之間的差異較大,有時相距十幾米的位置,即使其它條件都相同,投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。

但如果某一房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的可能結(jié)果有幾種,每一種可能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概率為Pi,則其數(shù)學(xué)期望為:

如果投資者將投資報酬率的預(yù)期結(jié)果取為數(shù)學(xué)期望是合符情理的。因為在統(tǒng)計的意義上真實的投資報酬率出現(xiàn)在數(shù)學(xué)期望左右的概率最大。那么此標準差就描述了預(yù)期結(jié)果與實際結(jié)果的“平均”變動程度,因此可作為一種風(fēng)險的度量。標準差越大,風(fēng)險越大,標準差越小,風(fēng)險越小。用標準差度量投資風(fēng)險的優(yōu)點是概念比較清楚直觀,可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計一整套理論和方法。在降低投資風(fēng)險的投資組合理論中,這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點是準確的概率分市Pi不易找出?？紤]到相同的標準差,對于期望值不同的投資項目,它所表達的影響程度或?qū)ν顿Y者的損害程度,也即風(fēng)險大小,應(yīng)該是不同的。期望值大時,風(fēng)險應(yīng)小些,期望值小時,風(fēng)險應(yīng)大些。所以人們更喜歡用變異系數(shù)來度量風(fēng)險:

R=б/E

怎樣的R值是小(大)風(fēng)險,與投資者的風(fēng)險偏好性格有關(guān)。但R接近1的風(fēng)險,通常是投資者不愿接受的風(fēng)險。R>1的風(fēng)險,是很多投資者不能忍受的風(fēng)險。也可以用Δ=E-б這一絕對數(shù)來度量風(fēng)險。Δ

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制

在房地產(chǎn)投資活動中.投資的風(fēng)險是客觀存在的,這對于所有的房地產(chǎn)投資者都是一樣的。投資風(fēng)險的控制即在于能及時的發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這種風(fēng)險并能及時采取有效的措施?；?、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險,減少投資者預(yù)期收益的損失可能性。

控制風(fēng)險的基本思想是對某種損失的可能性進行調(diào)整、進而最大程度降低這種可能性的主要方法有:

(一)進行充分的市場調(diào)查分析以作出科學(xué)的項目決策

風(fēng)險是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素,使實際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法,就是通過市場調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析,從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目,這部分工作可以由投資者自己對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查,也可委托咨詢公司等中介機構(gòu)進行。

(二)在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險較小的房地產(chǎn)項目

房地產(chǎn)投資項目種類較多,它們的風(fēng)險度大小不一。有的風(fēng)險度較大,可能遭遇的不確定性也較高,而有些投資項目的風(fēng)險度較小,選擇風(fēng)險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。

(三)以合理組織融資形式進行滾動開發(fā)

房地產(chǎn)投資需要量大,必須以一定的形式籌措資金,以滿足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以下幾種:通過發(fā)行金融債券,籌集開發(fā)資金。通過預(yù)售開發(fā)的商品房和賣樓花,從客戶那里籌集房地產(chǎn)開發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權(quán)到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司,申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)自身的實際情況,選用最適合的融資形式,以便迅速、大量、低成本地融入資金,投入房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項目管理中,引入競爭機制,運用多種手段,促使施工單位降低工程造價,提高工程質(zhì)量,縮短建設(shè)周期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動效率,減少經(jīng)營管理費用,以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟效益。

(四)通過多項投資組合及多種經(jīng)營分散風(fēng)險

不同投資項目的風(fēng)險、收益等因素也是不同的,所以,實行多項目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個項目上更穩(wěn)定的收益:當(dāng)然,各項目之間的相關(guān)性不能太強,否則就無法起到降低風(fēng)險的作用。

(五)通過加強資產(chǎn)管理來控制風(fēng)險

一個投資項目能否達到預(yù)期的收益水平,管理人員是最為重要的關(guān)鍵因素。提高管理人員的素質(zhì)進而提高管理水平,可以提高對市場的可預(yù)測性,降低不確定性,可以更有效地使用資產(chǎn),減少經(jīng)營費用,降低空置率,提高收益水平,進而降低和控制風(fēng)險。

參考文獻:

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；非預(yù)期損失；影響因素；量化核算

F293.3

1 非預(yù)期損失的概念與影響因素

房地產(chǎn)企業(yè)非預(yù)期損失是指與房地產(chǎn)預(yù)期損失相關(guān)聯(lián)的經(jīng)估算的超過上述平均損失以上的損失，它是對期望損失的偏差——標準差（σ），也可以表述為受隨機變化的不確定風(fēng)險因素影響，所引起的房地產(chǎn)市場收益偏離預(yù)期收益的程度。換言之，房地產(chǎn)非預(yù)期損失就是除期望損失之外的具有波動性的資產(chǎn)價值的潛在損失。

導(dǎo)致房地產(chǎn)非預(yù)期損失的影響因素主要是城市和土地利用發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃問題、市場主體本身的問題、政府相關(guān)房地產(chǎn)政策及其運作問題、宏觀經(jīng)濟環(huán)境問題以及區(qū)域房地產(chǎn)市場本身的問題。

在風(fēng)險的控制和監(jiān)管上，意外損失等于經(jīng)濟資本，因此房地產(chǎn)非預(yù)期損失隨房地產(chǎn)企業(yè)容忍度的不同，可以通過保有資本金承擔(dān)這種預(yù)料外或由不確定因素造成的潛在損失，從而緩解非預(yù)期損失對日常經(jīng)營活動的沖擊。

2房地產(chǎn)非預(yù)期損失的原因

2.1城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃問題

城市及土地開發(fā)規(guī)劃缺乏高起點的、統(tǒng)攬全局的總體規(guī)劃，對土地性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無序，使開發(fā)商對濱海、城市的未來發(fā)展缺乏有效想像空間，難以根據(jù)土地規(guī)劃把握開發(fā)熱點和贏利機會。

很多縣市的城市土地發(fā)展規(guī)劃缺乏系統(tǒng)的、具體的控制性詳細規(guī)劃，加上房地產(chǎn)熱過程中的盲目圈地，占地為牢，濱海、城市土地開發(fā)具隨意性和低水平性，反復(fù)的推倒重建，既給濱海、城市的長遠發(fā)展帶來嚴重不利影響，又給開發(fā)企業(yè)帶來它自身難以控制的系統(tǒng)風(fēng)險。

2.2市場主體本身的問題

在暴利導(dǎo)向和信息不對稱的情況下，房地產(chǎn)市場主體出現(xiàn)一些不講信用的投機操作亂象：少數(shù)房地產(chǎn)相關(guān)政府部門以及相關(guān)責(zé)任人不作為或者亂作為；開發(fā)商違規(guī)操作；商業(yè)銀行貸款“三查”不嚴，風(fēng)險管控不足；職業(yè)炒家操控市場；購房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)；部分媒體大肆炒作、片面報道，導(dǎo)致市場短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房價大幅上漲的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)市場主體中問題最嚴重的當(dāng)屬開發(fā)商，很多外來開發(fā)商跟隨熱潮來，卻因為沒有對市場的深入把握，新開樓盤規(guī)模偏小，這些反復(fù)的小規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)商絕大部分資金都是依靠銀行貸款和商品房預(yù)售款，一旦市場出現(xiàn)較大波動或開發(fā)商后續(xù)資金不能迅速到位，項目就有可能被擱置。

還有開發(fā)商針對本地環(huán)境，過多注重高價位樓房以及海景房的開發(fā)，照搬內(nèi)地設(shè)計，沒有充分結(jié)合本土文化和房地產(chǎn)項目低碳技術(shù)要求，導(dǎo)致品牌的應(yīng)用效果不佳，存在一定的誤區(qū)。

2.3政府相關(guān)房地產(chǎn)政策問題及運作問題

多年來一直是實行“重買輕租，透支消費”的房地產(chǎn)政策，缺少清晰、明確、適合房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策，房地產(chǎn)政策是一波三折，總是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，一輪后回到原點，舊的問題沒有解決，新的問題又出現(xiàn)。

2010年配合國家宏觀調(diào)控，政府針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策不斷出臺，通過采取控制土地、稅收、緊縮貸款、提高首付款比例、限制購買第二套住房、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占比、禁止別墅類高檔住宅項目的支持、控制寫字樓及商業(yè)用房項目支持以及不得向“圈地”“屯地”的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款等手段，對房地產(chǎn)市場的供給和需求實施調(diào)控。

但是這些宏觀調(diào)控政策卻在某些縣市相關(guān)部門、某些銀行和某些房地產(chǎn)項目遭遇執(zhí)行不力，政策效果打了一定的折扣，市場不可預(yù)期因素卻在逐漸增加，——房地產(chǎn)行業(yè)面臨全新的考驗。

同時某些縣市辦事效率低、程序復(fù)雜、規(guī)則模糊等問題仍十分突出，房地產(chǎn)開發(fā)項目“關(guān)卡”很多，隱性運作成本較高，制約了外來房地產(chǎn)投資企業(yè)投資開發(fā)的積極性。

3非預(yù)期損失量化核算與控制

財務(wù)型方法是對無法控制的房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險非預(yù)期損失所做的財務(wù)安排，這種方法的核心是把消除和減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的成本均勻地分布在一定時期內(nèi)，以便減少因隨機性的巨大非預(yù)期損失發(fā)生而引起財務(wù)上的波動。通過財務(wù)處理，可以把房地產(chǎn)投資風(fēng)險成本降低到最低程度。

3.1經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的投資收益（RARI）

房地產(chǎn)投資的預(yù)期損失（ELI）為房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險資產(chǎn)的暴露部分，是企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動將承受的損失。因此，企業(yè)必須留存價值與預(yù)期損失相當(dāng)?shù)膲馁~準備以避免影響企業(yè)的正常經(jīng)營。

如果企業(yè)的投資風(fēng)險沒有發(fā)生，風(fēng)險資產(chǎn)的實際損失為零，則壞賬準備可以計為企業(yè)的收益。房地產(chǎn)預(yù)期損失等于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資損失概率、既定投資損失率與投資風(fēng)險暴露三者的乘積，是投資風(fēng)險損失分布的方差。

ELI是計算投資風(fēng)險調(diào)整后收益的核心，其基本含義是房地產(chǎn)企業(yè)在拓展投資規(guī)模的一段時期內(nèi)，平均而言可以預(yù)期到的損失額度。

記V為房地產(chǎn)企業(yè)在一定分析期內(nèi)受投資風(fēng)險影響的資產(chǎn)價值，簡稱企業(yè)的風(fēng)險資產(chǎn)暴露價值，EDF為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資損失率，LGD為在EDF下不能收回的那部分資產(chǎn)的價值（又稱既定投資損失率），于是投資預(yù)期損失可表示為：

ELI=V×LGD×EDF（1）

由于本文研究房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動中所面臨的投資風(fēng)險，可假定企業(yè)暴露在風(fēng)險下的資產(chǎn)價值V為房地產(chǎn)企業(yè)全部投資額；既定投資損失LGD為房地產(chǎn)企業(yè)在分析期末即投資期滿時損失的那部分投資。進一步記α為投資回收率，即投資期滿時房地產(chǎn)企業(yè)能夠收回的投資率，則既定投資損失率LGD為1-α（該指標可以利用房地產(chǎn)投資的歷史數(shù)據(jù)估計獲得，也可援用行業(yè)的平均水平）；EDF的估計可援用相應(yīng)的投資風(fēng)險評估方法。

由上述分析，可得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的投資收益RARI的計算公式為：

RARI=V×（1－LGD×EDF）-投資成本（2）

由于投資給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一系列應(yīng)收賬款，因此投資成本除銷售成本外，還包括投資所涉及的其他成本（見圖1）。

圖1風(fēng)險調(diào)整后的投資收益

3.2投資風(fēng)險資本（CIR）

房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險資產(chǎn)價值V通常隨著投資的損失率和投資損失的非預(yù)期變化上下波動，本文稱之為房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的投資非預(yù)期損失（ULI），采用當(dāng)期風(fēng)險資產(chǎn)價值V的標準差進行度量：

（3）

設(shè)隨機投資損失變量L的密度為f（L），并假定導(dǎo)致投資損失的隨機投資風(fēng)險因素與投資損失變量L相互獨立。設(shè)V0為初始風(fēng)險資產(chǎn)價值，記 和 分別為隨機投資損失變量L和投資預(yù)期損失率EDF的方差。由于

易得：

（4）

（5)

將（4）式和（5）式代入（3）式，即得：

換言之，隨著投資的損失率和投資損失率的非預(yù)期變化，投資的非預(yù)期損失為：

若房地產(chǎn)投資損失是一個兩狀態(tài)事件，則投資損失概率即EDF的方差為：

若房地產(chǎn)投資損失是一個多狀態(tài)過程，則需考慮投資風(fēng)險等級轉(zhuǎn)換概率，此時房地產(chǎn)非預(yù)期損失的表達式會復(fù)雜得多。房地產(chǎn)投資資產(chǎn)組合的非預(yù)期損失與預(yù)期損失不同，它不等于其所包含的各單個房地產(chǎn)風(fēng)險資產(chǎn)的非預(yù)期損失的線形總和，包含N個房地產(chǎn)資產(chǎn)的資產(chǎn)組合的非預(yù)期損失為：

（8)

其中

（9)

聯(lián)合投資損失概率P（Di．Dj)＝EDFi＋EDFj－P（Di+Dj)，P（Di+Dj)表示至少有一個房地產(chǎn)企業(yè)投資損失的概率。由于房地產(chǎn)企業(yè)之間投資相關(guān)系數(shù)的計算量極大，一般將房地產(chǎn)企業(yè)所屬區(qū)域的相關(guān)系數(shù)作為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)系數(shù)的近似。

由于投資的非預(yù)期損失是除投資預(yù)期損失之外的潛在損失，房地產(chǎn)企業(yè)必須為該不確定的潛在損失預(yù)留足夠的資本，以便在損失真正發(fā)生時能夠緩解企業(yè)的財務(wù)壓力，維持其經(jīng)營。稱這類預(yù)留資本為房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險資本（CIR），可用非預(yù)期損失ULI的倍數(shù)加以刻畫，不妨記CIR=r×ULI，其中稱r為投資風(fēng)險資本乘數(shù)。

設(shè)ε為置信水平，則在投資期滿時，企業(yè)預(yù)留的投資風(fēng)險資本CIR應(yīng)滿足：

Prob（L≤CIR+ELI)=ε（10）

其中L為隨機投資損失變量，ELI為投資的預(yù)期損失，又由CIR=r×ULI，（7）式又可表示為：

（11)

由（8）式可計算出在置信水平ε下的最小投資風(fēng)險資本乘數(shù)r，進而得到企業(yè)為不確定的潛在損失應(yīng)預(yù)留的投資風(fēng)險資本CIR。

3.3經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的投資風(fēng)險資本收益

根據(jù)前面的分析，進一步還可得到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的投資風(fēng)險資本收益模型：

（12)

根據(jù)I-RROC值，房地產(chǎn)企業(yè)可以衡量每次投資業(yè)務(wù)給企業(yè)帶來的投資風(fēng)險資本的收益。由于上式中考慮了投資的非預(yù)期損失，企業(yè)在拓展業(yè)務(wù)或進行投資活動時將收益與風(fēng)險完全匹配起來，從而使企業(yè)的經(jīng)營更加穩(wěn)健，對投資風(fēng)險的控制更加完善。

4 房地產(chǎn)預(yù)期損失和非預(yù)期損失量化核算案例

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入是100億元，銷售成本為60億元，投資管理成本為10億元；該企業(yè)的預(yù)期投資損失率EDF＝12%，σEDF＝0.318,2。

援用文獻[3]中損失變量服從β,分布的假設(shè)，不妨設(shè)投資損失變量L服從參數(shù)α＝1和β＝9的β,分布，因為β,分布的均值和方差分別為μ=α/(α+β),σ2=α×β/[(α+β)2×(α+β+1)]，易得企業(yè)的既定投資損失率為LGD＝10%，標準差Lσ＝0.090,4。

由式(1)可得該房地產(chǎn)企業(yè)投資業(yè)務(wù)的預(yù)期投資損失為：

ELI＝100×0.1×0.12＝1.2億元

由式(5)可得該房地產(chǎn)企業(yè)投資業(yè)務(wù)的非預(yù)期損失為：

5結(jié)語

在當(dāng)前國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟、政策環(huán)境面臨許多不確定性的情況下，各房地產(chǎn)市場主體應(yīng)加強房地產(chǎn)投資風(fēng)險和非預(yù)期損失防范理論學(xué)習(xí)，不要迷信權(quán)威專家和迷信媒體，從而規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其非預(yù)期損失，確保房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

［1］遲國泰．基于銀行貸款組合風(fēng)險的經(jīng)濟資本計量模型［J］．管理評論，2007．

［2］于研．完善我國企業(yè)內(nèi)部信用風(fēng)險管理機制的思考［J］．上海經(jīng)濟研究，2004．

篇3

關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)項目工程；造價投資管理

隨著社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般的建設(shè)，當(dāng)前的房價已經(jīng)極大超出了公民的購買力，因此降低房價，讓百姓能夠住得起房是社會安定很重要的因素。為了使公民能住上房，需要房地產(chǎn)開發(fā)商控制好總投資，根據(jù)工程的造價來控制成本。現(xiàn)有的房價模式中包括了許多不利于國家健康發(fā)展的因素，例如房地產(chǎn)的炒作、商品房的空置率、社會資金的不斷涌入等，使現(xiàn)有房產(chǎn)供大于求。為了防止這種現(xiàn)象大面積的發(fā)生，國家出臺了一些政策遏制房價的過快上漲，而房地產(chǎn)公司的造價投資管理措施能夠更好地控制房價，在開拓市場的同時，有效管理企業(yè)資金流通方向，降低成本，增強企業(yè)的競爭力。

一、我國房地產(chǎn)項目工程中的造價投資管理方向分析

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，投資者往往為了追求更大的利潤需要降低工程的造價，所以降低投資費用、按期或提前交工都是相當(dāng)重要的。為了更好的控制房價的過高或快速增長，首先必須了解影響房地產(chǎn)建造價格的因素。一般房地產(chǎn)的造價成本由以下幾個方面構(gòu)成。

1. 房地產(chǎn)項目工程中的土地造價投資管理

地段的不同，使房地產(chǎn)的價格也不一樣。處于市區(qū)良好的地段可以保障良好的銷售率，此外，需要一定的資金來安置拆遷戶。開發(fā)的房地產(chǎn)有一部分是用來為公共事業(yè)提供服務(wù)的，還有一部分要保障足夠的綠化面積，這就提高了土地的使用成本。

2. 房地產(chǎn)項目工程中的設(shè)計造價投資管理

為了防止在建筑施工過程中造成不必要的浪費，需要科學(xué)的設(shè)計房地產(chǎn)項目和規(guī)劃，這樣可以降低成本，也可以帶來效益。為了防止對后期施工和銷售產(chǎn)生影響，前期的設(shè)計利用價值工程必不可少。

3. 房地產(chǎn)項目工程中的施工造價投資管理

在建筑工程中，施工成本一般為總工程成本的40%。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，建材的價格也不斷上升，這就導(dǎo)致了施工成本也在不斷上漲，使其他方面的成本也逐漸漲價，例如采購、儲存，保管，材料的選擇，施工設(shè)備的選擇，施工隊伍的選擇等許多方面。如果按工程價值原理，在控制好房價的同時，需要保障建筑的質(zhì)量。

4. 房地產(chǎn)項目工程中的監(jiān)督造價投資管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項目的資金投入都是比較大的，在運行期間，資金會被大量占用，如果建筑施工的時間過長，會對成本和造價產(chǎn)生一定的影響。例如，房地產(chǎn)商在購買一塊地皮后，需要向銀行抵押貸款，如果施工中的時間過長，房地產(chǎn)商對銀行就會支付更多的利息；如果建筑施工的周期短，房地產(chǎn)商就可以調(diào)用資金，周轉(zhuǎn)的次數(shù)就會很多，這樣產(chǎn)生的收益是很客觀的，當(dāng)由于物價的過快上漲，資金也會隨著時間的推退導(dǎo)致了資金不斷貶值，加大建筑商的資金投入。所以在建筑工程中，施工的周期在很大程度上影響了房地產(chǎn)成本的投入，也使項目的實際成本過高。

二、我國房地產(chǎn)項目工程中的造價投資管理手段分析

1.房地產(chǎn)項目計劃規(guī)劃階段的造價投資管理手段

為了使項目在施工安裝、項目完成周期和經(jīng)濟效果等方面能夠更好的完成，需要在施工前規(guī)劃房地產(chǎn)項目，這樣可以在施工過程中全面實行計劃的安排，在技術(shù)和經(jīng)濟下出色的完成建筑施工。房地產(chǎn)項目的規(guī)劃是施工過程的指導(dǎo)和施工進程實施的方向，在控制工程造價上有很大的優(yōu)勢。在房地產(chǎn)規(guī)劃中，需要咨詢有豐富經(jīng)驗的工程造價師，讓其在房地產(chǎn)建筑施工前參與項目的管理與設(shè)計，這樣可以減少不必要的資金浪費，提高工程的投資效益，是工程的造價更合理；另外，可以根據(jù)價值工程原理來驗證設(shè)計的方案是否符合實際的需求，在房屋的功能上、房屋安全等方面考慮，從而找出更優(yōu)的方案；在設(shè)計的方案中，需要限定一定的條件，確定設(shè)計標準、規(guī)模、原則的合理性。例如根據(jù)一些外在的環(huán)境來控制建成后的經(jīng)濟效力，水文、地質(zhì)對工程造價的影響，地形、地面高度等方面對工程造價也有一定的影響；還可以根據(jù)地貌進行靈活多變的設(shè)計手法，充分利用原有的地形地貌，減少挖、填土石方量，在此基礎(chǔ)上來降低工程造價。

2.房地產(chǎn)項目施工階段的造價投資管理手段

在建筑施工中，建筑的進程是按項目的規(guī)劃來進行的，但計劃只是大體的總綱，在實際操作中，項目實施階段即項目的實體階段，是從計劃到實際的具體化轉(zhuǎn)變，施工沿著設(shè)計的思路，這是資金大量使用的階段。從以前的施工過程來看，在具體施工時，資源節(jié)約的概率一般都較低，施工人員大都對建筑施工節(jié)約的意識較弱，這樣就會造成大量的浪費，所以，嚴格控制資源的使用是相當(dāng)迫切的。在建筑施工中，需要聘請專業(yè)的施工團隊，這樣就可以進行系統(tǒng)性管理，根據(jù)合同來施工，杜絕不必要的浪費，減小可以控制的部分，把項目的造價意識深深的植入每一個施工者腦中，讓他們覺得每一份資源都要合理利用。為了在這個方面能有所提高，需要技術(shù)人員有相當(dāng)強的經(jīng)濟概念和觀念，培養(yǎng)他們認真負責(zé)的態(tài)度，嚴格執(zhí)行工期規(guī)定的時間，讓每一位施工人員牢記節(jié)約意識。另一方面，根據(jù)計劃嚴格執(zhí)行，防止因計劃的大范圍變動而造成一些不必要的浪費，所以，需要提高設(shè)計的標準和人員施工的標準；一般在工程中計劃發(fā)生改變，要及時認真的處理。還可以通過現(xiàn)場簽證來管理工程的進度，在施工過程中，需要工程技術(shù)人員和經(jīng)濟管理人員工作上能夠相互配合，做到每天、每段時間簽證，可以確保工程的進度，達到計劃量化的要求。

3.房地產(chǎn)項目竣工結(jié)算階段的造價投資管理手段

在控制造價的過程中，竣工階段是控制造價的最后一個階段，是需要按工程進度、施工合同、施工監(jiān)理等根據(jù)工程的價款來結(jié)算的。一般在工程結(jié)算階段，需要按合同的細則來確定工程的驗收工作，通過考慮工程的質(zhì)量、建材采購價格、工作人員工資等方面來確定合同；在結(jié)算前，查看工程的施工記錄和驗收記錄，對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證方面進行嚴格的審核結(jié)算工作，工程的手續(xù)要確保完整，工程的施工量與竣工圖的標準是一致的，這樣才能完成工程的結(jié)算；對于投標過程中的所報的單價和簽證價格，需要嚴格的按標準審查，防止出現(xiàn)高套單價；在結(jié)算時，根據(jù)合同和條款進行計費，嚴格計取各項費用；在結(jié)算的最后階段，嚴格審查、復(fù)核，避免出現(xiàn)各項的計算誤差。為了使工程實現(xiàn)造價的預(yù)期效果，需要合理的建立一個系統(tǒng)的、全面的動態(tài)管理過程，根據(jù)科學(xué)、系統(tǒng)的管理對工程的每一個階段進行控制。

綜上所述，作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，在考慮利潤的同時，也要考慮購房者的購買力，迅速占領(lǐng)市場，加速資金回報率和投資收益率，促進了資金的流通，防止因房價過高而導(dǎo)致死盤、爛盤等現(xiàn)象。從科學(xué)的發(fā)展觀來看，需要建立建造標準，嚴格控制成本，保障民生的同時，并或得穩(wěn)健的利潤。

參考文獻：

[1] 張妍妍，朱方明.當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的理性思考[J]. 西南民族大學(xué)學(xué)報（人文社會科學(xué)版）. 2011（05）

篇4

投資有風(fēng)險，風(fēng)險管理水平的高低往往決定著投資成敗，尤其是房地產(chǎn)投資項目，具有投資金額大、投資周期長的特點，加上這些年房地產(chǎn)的不景氣，房地產(chǎn)投資風(fēng)險越來越大，很多房地產(chǎn)企業(yè)都因為投資失敗而陷入財務(wù)困境之中，甚至倒閉。從目前房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險管理水平來看，在不斷攀升的投資風(fēng)險面前，呈現(xiàn)出來了“力有不逮”狀況，如何針對自身投資風(fēng)險管理中存在的短板以及問題進行不斷創(chuàng)新，成為了房地產(chǎn)投資中必須要做好一項基礎(chǔ)性工作。

一、房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險

1．市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險，我國房地產(chǎn)市場是一個競爭相對充分的市場，各個房地產(chǎn)企業(yè)在這一領(lǐng)域展開激烈的競爭，這使得房地產(chǎn)投資面臨著巨大的市場風(fēng)險。市場風(fēng)險主要來自于房地產(chǎn)投資項目不被市場接受，產(chǎn)品銷售困難，在目前整個房地產(chǎn)市場供求形勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的情況下，市場風(fēng)險越來越高。

2．利率風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資本密集型的行業(yè)，整個行業(yè)的負債率要明顯高于其他行業(yè)，因此資金成本是房地產(chǎn)投資的主要成本。房地產(chǎn)投資資金中很大一部分來自于借貸，因此利率變化將會給房地產(chǎn)投資帶來很大的風(fēng)險，舉例而言，如果利率攀升，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資資金成本的上升，從而帶來財務(wù)風(fēng)險。

3．政策風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個受政策影響很大的行業(yè)，這些年我國房地產(chǎn)的發(fā)展史就是一部調(diào)控史，不斷出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得房地產(chǎn)行業(yè)忽上忽下、忽冷忽熱，這些都給房地產(chǎn)投資帶來了巨大的風(fēng)險，舉例而言，各級政府普遍采用的限購措施就導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大增。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理原則

1．統(tǒng)籌兼顧原則

房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理需要遵循統(tǒng)籌兼顧的原則，這是因為房地產(chǎn)投資風(fēng)險是多元的，對于這些風(fēng)險需要房地產(chǎn)投資者樹立全面風(fēng)險管理理念，對于各種投資風(fēng)險要進行統(tǒng)籌兼顧，避免某種風(fēng)險沒有得到有效控制而成為投資失敗的導(dǎo)火索。

2．重點應(yīng)對原則

重點應(yīng)對是指房地產(chǎn)投資各種風(fēng)險有大有小，風(fēng)險發(fā)生概率高低不一，風(fēng)險帶來的損失也不盡一致，因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理中需要堅持重點應(yīng)對、有所側(cè)重的原則，將主要精力集中在風(fēng)險發(fā)生概率大、危害大風(fēng)險領(lǐng)域。

3．不斷調(diào)整原則

房地產(chǎn)投資風(fēng)險客觀上處于一個不斷變化的狀態(tài)，房地產(chǎn)投資不同階段，所面臨的風(fēng)險是不同的，風(fēng)險大小也存在差異性，因此風(fēng)險管理需要根據(jù)風(fēng)險的變化做到不斷調(diào)整，確保風(fēng)險管理措施的實效性。

4．預(yù)防為主原則

凡事預(yù)則立不預(yù)則廢，房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理上策在于通過有效措施的采取，降低風(fēng)險發(fā)生的可能性，提前將各種風(fēng)險消除在萌芽狀態(tài)，從而避免風(fēng)險成為投資失敗的誘因。這要求房地產(chǎn)投資中要建立起來完善的風(fēng)險預(yù)警機制，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，為風(fēng)險應(yīng)對措施的制定贏得時間。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理創(chuàng)新策略

1．風(fēng)險理念創(chuàng)新

房地產(chǎn)投中風(fēng)險管理創(chuàng)新中，首先就是理念的創(chuàng)新，風(fēng)險管理理念層面需要做到與時俱進，不斷創(chuàng)新，徹底摒棄落后的風(fēng)險管理理念。房地產(chǎn)投資者要樹立起來預(yù)防為主、主動干預(yù)、全面管理等理念，在這些理念的指導(dǎo)下，更好的去開展投資風(fēng)險管理工作，將各種風(fēng)險控制在可以承受的范圍之內(nèi)。

2．風(fēng)險預(yù)防創(chuàng)新

風(fēng)險預(yù)防是房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的重要內(nèi)容，在風(fēng)險預(yù)防的創(chuàng)新方面，關(guān)鍵是要根據(jù)投資風(fēng)險管理的需要，在風(fēng)險預(yù)防措施方面進行改變，除了制定傳統(tǒng)的風(fēng)險預(yù)警體系這一手段之外，還可以引入主觀預(yù)測分析、聘請專業(yè)機構(gòu)進行分析等等手段，這樣就能夠更全面的把握投資風(fēng)險變化趨勢，從而制定有效的風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案。

3．風(fēng)險識別創(chuàng)新

在風(fēng)險的識別創(chuàng)新方面，關(guān)鍵是要提升風(fēng)險識別能力，引入更加有效的風(fēng)險識別手段，從而對于各種潛在投資風(fēng)險進行準確無誤的識別。在風(fēng)險識別方面，需要房地產(chǎn)投資者積極總結(jié)經(jīng)驗，大膽進行創(chuàng)新，制定一整套能夠及時識別風(fēng)險的制度、措施，從而及時將風(fēng)險扼殺在萌芽狀態(tài)。

4．風(fēng)險評估創(chuàng)新

對于識別出來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險，需要進行風(fēng)險大小的評估，畢竟并不是所有的風(fēng)險都需要進行應(yīng)對，一些風(fēng)險應(yīng)對成本甚至?xí)銎渌鶐淼氖找?，因此就沒有必要對于這些風(fēng)險進行干預(yù)。風(fēng)險評估方面需要引入定性與定性相結(jié)合的評估模式，在經(jīng)驗判斷的基礎(chǔ)之上，進行風(fēng)險的精算，這樣才能夠更加直觀全面的反映出來風(fēng)險的大小，并根據(jù)風(fēng)險的大小制定合適的應(yīng)對策略，確保風(fēng)險管理經(jīng)濟性的提升，力爭最小的管理成本投入實現(xiàn)最大的風(fēng)險管理收益。

5．風(fēng)險應(yīng)對創(chuàng)新

在房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對方面，關(guān)鍵是要綜合運用好風(fēng)險分散、轉(zhuǎn)嫁、規(guī)避等措施，針對不同的風(fēng)險采用不用的風(fēng)險化解策略，從而實現(xiàn)風(fēng)險的有效控制。舉例而言，在風(fēng)險分散方面，房地產(chǎn)投資可以多方籌資，分散投資風(fēng)險，在投資風(fēng)險變化的時候，選擇戰(zhàn)略投資者來進行風(fēng)險的轉(zhuǎn)嫁。

四、結(jié)束語

篇5

    房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強的活動,同時也是一個高投入、高回報和高風(fēng)險的事業(yè)。房地產(chǎn)的特性決定了它投資數(shù)額大,投資周期長,變現(xiàn)能力差,投資過程中既有經(jīng)營風(fēng)險、金融財政風(fēng)險等有形風(fēng)險,也有如政策變化等無形風(fēng)險。眾多的不確定因素,決定了投資效益的不確定性,從而使投資方案和決策具有一定的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對所經(jīng)營的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營風(fēng)險的認識、處理與控制,以使風(fēng)險損失減少到最小程度。由于房地產(chǎn)經(jīng)營面臨著各種風(fēng)險,這就要求經(jīng)營者增強風(fēng)險意識,加強風(fēng)險管理,把風(fēng)險管理作為企業(yè)管理體制的一項重要的管理活動來抓。除了必須設(shè)立風(fēng)險管理機構(gòu)、培訓(xùn)和配備專業(yè)管理人員以外,還要認真研究各類風(fēng)險從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運動規(guī)律,對風(fēng)險的各個環(huán)節(jié)都能采取有效的措施,并對控制措施能做到有效的監(jiān)控。如何有效地分析風(fēng)險、避免風(fēng)險事件的發(fā)生就成為房地產(chǎn)決策中的首要問題。

    2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險

    房地產(chǎn)投資風(fēng)險概括講包括經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險以及市場風(fēng)險三方面內(nèi)容。

    2.1 經(jīng)營風(fēng)險

    一般是指房地產(chǎn)投資開發(fā)項目經(jīng)營管理不善而引起預(yù)期收入水平不能實現(xiàn),或不足以補償費用的可能性。一般來說,投資項目越大,對經(jīng)營管理的水平要求也越高。尤其是錯誤預(yù)測了房地產(chǎn)投資市場,并造成決策的失誤,將會對房地產(chǎn)投資造成很大的風(fēng)險。

    2.2 財務(wù)風(fēng)險

    一般是在貸款投資房地產(chǎn)時形成的一種極端的不確定性。也就是說,投資者以所投資的房地產(chǎn)作為抵押物,獲取用于該項目投資的貸款時。便承擔(dān)了一個如果不能按照抵押貨款協(xié)議規(guī)定的期限還本付息時,其所抵押的房地產(chǎn)就會成為他人財產(chǎn)的風(fēng)險。不貸款的投資者不會有財務(wù)風(fēng)險,但也難以利用身外資金獲取利益。房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)充分估計到企業(yè)籌資困難度財產(chǎn)狀況不良對企業(yè)帶來的有關(guān)財務(wù)方面的風(fēng)險。

    2.3 市場風(fēng)險

    一般是指由于國家或地區(qū)的政治或經(jīng)濟因素的影響,利率變化以及其他因素的影響,造成房地產(chǎn)市場購買力下降,價格跌落的可能性的由于房地產(chǎn)市場價格與通貨膨脹趨于同步的增長,且從一定時期來看,房地產(chǎn)總體上是處于供不應(yīng)求的局面。因此,房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險,常常是比較小的, 但是當(dāng)一個國家或地壓的經(jīng)濟不景氣時,由于房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)需求會驟然降低,房地產(chǎn)價格也可能會出現(xiàn)急劇下跌的情況。

    3 房地產(chǎn)風(fēng)險管理的策略探討

    3.1 加強對經(jīng)營環(huán)境的研究。房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)一樣總是在一定的環(huán)境中開展經(jīng)營活動的,環(huán)境既提供了機會也構(gòu)成了威脅。企業(yè)的經(jīng)營活動與外部環(huán)境的聯(lián)系越來越緊密。外部環(huán)境的各種因素如經(jīng)濟因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生各種各樣的影響,并且外部環(huán)境還處于不斷的變化之中,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者們把自己的企業(yè)看成是一個開放的系統(tǒng),它不斷地與外部環(huán)境產(chǎn)生相互的影響和作用。正視環(huán)境的影響和作用,把外部環(huán)境、內(nèi)部條件有機結(jié)合起來,提出一個適合自己的科學(xué)的戰(zhàn)略目標,潛心培養(yǎng)并提高自己的核心競爭力,并能審時度勢、因勢利導(dǎo)、靈活應(yīng)變,不斷地隨環(huán)境的變化而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動,這樣對提高項目投資成功率,實現(xiàn)風(fēng)險管理的目標定會有大的幫助。

    3.2 加強對房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測。實現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營銷觀念的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋,它具備一般商品的特征。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,人們生活水平的提高,消費者一些低層次的需求已得到滿足,人們消費商品也越來越為了滿足心理方面的要求,消費者在消費方面也日益呈現(xiàn)出個性化的特征。面對這些變化,房地產(chǎn)企業(yè)要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想,現(xiàn)在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能,房產(chǎn)商品除了具備居住這個功能外,還要具有良好的套型設(shè)計、漂亮的造型、優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個固定不動的核心產(chǎn)品來說,房子與房子之間沒有什么太大的差距,而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴大了。完整的現(xiàn)代產(chǎn)品概念應(yīng)該包括核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、無形產(chǎn)品三個部分。每一種商品這三部分都完全具備。對房地產(chǎn)品來說,恐怕大文章要做在形式產(chǎn)品和無形產(chǎn)品方面,因為只有這樣,才能更好滿足消費者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優(yōu)雅感、人文觀等方面的要求,也才能更好地適臺消費者個性化的需要。現(xiàn)代房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了賣方市場的時代。雖然這個市場的潛力巨大,但目前這個行業(yè)內(nèi)的競爭卻十分激烈,稍有不慎就會有面臨失敗的危險。開發(fā)商們煞費苦心的謀劃,目不暇接的房地產(chǎn)廣告,不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。

    3.3不斷提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產(chǎn)物。它把專業(yè)化、社會化和企業(yè)化的運作機制引進了我國房地產(chǎn)的管理。物業(yè)管理是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)驗證明,一個優(yōu)良的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標志,而且是本身獲得長足、持續(xù)發(fā)展的強大動力。優(yōu)良的物業(yè)管理有利于樹立開發(fā)商的良好形象,也可以很好地滿足人們物質(zhì)文明和精神文明需要。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,人們的消費觀念已有了改變,居住不僅僅是為了“棲身”,而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業(yè)管理所創(chuàng)造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環(huán)境,可以陶冶人們的情操,凈化人們的心靈,提高人們的素質(zhì)。同時,也有利于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展,有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的檔次,有利于降低風(fēng)險。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要克服前幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的“重開發(fā)輕管理”“、重銷售利潤而輕售后服務(wù)”的思潮給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的約束,認真探索一條適合我國國情的物業(yè)管理之路 由于我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展時間很短,物業(yè)管理方面的理論和經(jīng)驗還很缺乏,具體如何做,還要開發(fā)企業(yè)多實踐、多探索、多借鑒。

篇6

從整體上來說，此階段為參與投資項目建設(shè)的準備階段。而且，要結(jié)合市場實際發(fā)展需求與發(fā)展前景，確定建設(shè)規(guī)模，認真做好施工方案的可行性探究等工作。想要做好此項工作，我們需要投入大量人力資源、物力資源以及時間。與此同時，還應(yīng)對建設(shè)產(chǎn)品技術(shù)來源、市場容量、發(fā)展前景、效益等進行客觀的分析與評價，從而保證投資估算涉及面都考慮在內(nèi)。除此之外，在建設(shè)階段，對影響建設(shè)投資的因素影響予以全面考慮，真正發(fā)揮出投資估算控制投資的作用。

二、設(shè)計階段

1.認真落實設(shè)計招投標制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標或委托。

2.加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。設(shè)計單位在工程設(shè)計中，要推行限額設(shè)計。凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復(fù)雜或依賴進口的材料和設(shè)備；要盡量搞標準化和系列化的設(shè)計；各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑模數(shù)，建筑標準，按設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進行設(shè)計。

3.合同約束。對于每一項合同條款來說，都必須保證內(nèi)容的嚴謹和完善。不能只是簡單的套用設(shè)計合同格式。結(jié)合作者以往設(shè)計經(jīng)驗分析，對于石油化工建設(shè)設(shè)計合同來說，還需附帶一“管道單線圖”，這樣可更好的滿足項目招投標的需求；另外，在經(jīng)濟方面，可增加設(shè)計變更額度限制條款。當(dāng)設(shè)計變更費用施工合同價的8%時，要從扣除一部分質(zhì)保金。

三、招投標階段

1.對施工企業(yè)的資質(zhì)進行嚴格審查，而且還可以到施工場地進行實地考察。避免施工水平差、信譽度不高的施工企業(yè)混在招投標企業(yè)的行列當(dāng)中。

2.低價中標要合理。對房屋建設(shè)的業(yè)主來說，關(guān)于“低價的合理性”要做到心中有數(shù)，這樣減少投標企業(yè)通過惡意降低成本而中標的情況出現(xiàn)。此外，業(yè)務(wù)應(yīng)隨時對建設(shè)與安裝成本進行有效掌控。

3.嚴把施工合同的簽訂。建設(shè)單位簽訂承包合同是關(guān)鍵，要把主要內(nèi)容在合同中予以明確。要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、影響造價、延誤工期等印度進行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來，確保雙方的按約履行。

四、施工階段

業(yè)主在加強施工現(xiàn)場管理方面應(yīng)認真做好下列幾點工作：

1.幫助施工管理者與技術(shù)人員樹立“經(jīng)濟”思想觀，定期組織他們參加技能與職業(yè)道德素質(zhì)教育，使他們養(yǎng)成良好的辦事作風(fēng)。在配合監(jiān)理機構(gòu)做好工程施工監(jiān)督工作的同時，也應(yīng)對節(jié)約投資的必要性引起足夠的重視。

2.減少設(shè)計變更的出現(xiàn)。在工程施工階段，受各種因素的影響，很容易出現(xiàn)設(shè)計變更的問題。例如：設(shè)計不合理、實際施工和發(fā)包圖不統(tǒng)一的現(xiàn)象以及材料規(guī)格不滿足設(shè)計要求等。那么怎樣才能做到減少設(shè)計變更問題的出現(xiàn)呢，我們必須要做好以下幾點工作：第一，不能借設(shè)計變更而不斷擴大建設(shè)的規(guī)模，完善建設(shè)內(nèi)容第二，對出現(xiàn)的設(shè)計變更要積極去處理，如果在變更設(shè)計中導(dǎo)致費用增加或降低，都需要由設(shè)計代表、業(yè)主、監(jiān)理師等共同簽字后才能生效；第三，在條件允許的情況下，業(yè)主可安排專業(yè)造價管理者在施工現(xiàn)場進行指導(dǎo)，以便于對工程造價的情況進行掌握和控制。

3.加強施工現(xiàn)場簽證管理。在工程建設(shè)階段，現(xiàn)場簽證是一經(jīng)常性的工作。但是，當(dāng)前因大多數(shù)工程因現(xiàn)場簽證嚴肅性不強，從而對工程施工階段帶來大量的麻煩，以至于給業(yè)主造成巨大的損失。所以，加強房產(chǎn)施工現(xiàn)場的簽證管理，要求技術(shù)人員要和管理者積極配合。與此同時，還要注意好以下幾點工作：

（1）在簽證時，應(yīng)達到量化的要求，而且保證簽證單上每個字都十分的清晰。

（2）保證現(xiàn)場簽證內(nèi)容要合實際情況相統(tǒng)一。

（3）現(xiàn)場簽證內(nèi)容不應(yīng)超出實際應(yīng)簽證的范圍。

4.認真做好材料與設(shè)備的采購工作。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價范圍的，應(yīng)實行“適當(dāng)參與（不包辦代替），推薦廠家（不指定廠家），監(jiān)督質(zhì)量（采購質(zhì)量的主要責(zé)任者是施工單位）及合理限價（不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價）”的原則，設(shè)備采購實行招投標，確保質(zhì)優(yōu)價廉。

五、竣工結(jié)算階段

凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標文件對照，凡原標底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技術(shù)措施費、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用，認真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

總體來說，在房地產(chǎn)開發(fā)階段，對于工程造價的管控實際為一個動態(tài)過程。而且要求將功成造價管理貫穿在工程項目建設(shè)的全過程當(dāng)中。

參考文獻：

[1]《建設(shè)工程投資控制》 知識產(chǎn)權(quán)出版社，中國建設(shè)監(jiān)理監(jiān)理協(xié)會編寫

[2]《建設(shè)項目全過程造價管理理論與方法》，天津人民出版社， 戚安邦，孫賢偉著

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 項目管理 風(fēng)險管理

房地產(chǎn)投資項目是一個高投入、高風(fēng)險的復(fù)雜系統(tǒng)，其項目決策與實施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項目風(fēng)險管理理論與方法來指導(dǎo)。目前我國房地產(chǎn)投資項目決策大多靠經(jīng)驗和定性的風(fēng)險分析方法, 對房地產(chǎn)投資項目建設(shè)的內(nèi)在規(guī)律、風(fēng)險管理方法的研究不夠深入,項目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風(fēng)險識別和評估,項目實施中缺乏專門而系統(tǒng)的風(fēng)險管理措施,亟需對房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理方法進行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對國內(nèi)外房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的管理的相關(guān)研究文獻進行梳理，為我國目前的房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險管理提供參考。

一、房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理的重要意義

(l)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能促進項目管理的科學(xué)化、合理化。風(fēng)險管理利用科學(xué)、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項目風(fēng)險，有利于減少和消除各種經(jīng)濟風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和決策失誤風(fēng)險，對于項目管理的科學(xué)化、合理化具有重要的意義。

(2)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能夠促進項目建設(shè)的順利進行。風(fēng)險管理為項目管理者提供了控制項目風(fēng)險的各種措施，使項目管理機構(gòu)在進行項目的各種管理活動時，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項目建設(shè)的順利進行。

(3)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能夠保證項目目標的順利實現(xiàn)。風(fēng)險管理的實施能夠采取有效措施，將項目面臨的風(fēng)險損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時地提供措施，從而能夠使管理部門提高經(jīng)濟效益，保證項目目標的實現(xiàn)。

(4)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能夠促進項目經(jīng)濟效益的提高。通過實施風(fēng)險管理，以最小的成本達到最大安全為目標，將處置風(fēng)險的各種費用分攤到項目建筑產(chǎn)品或者過程中去，從而減少了費用支出，增加項目的經(jīng)濟效益；同時，房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理的各種監(jiān)控措施也使得各個項目部門有意識地提高管理效率，控制風(fēng)險損失，進而提高項目經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）國外研究現(xiàn)狀

風(fēng)險管理可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)中的德國，而比較系統(tǒng)的風(fēng)險管理理論則是在美國形成的。從20世紀30年代開始，項目風(fēng)險管理研究被應(yīng)用于房地產(chǎn)投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個階段，1960年以前，投資風(fēng)險研究主要采用傳統(tǒng)的財會分析方法；1960年以后，引入管理方法，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)方法，增強了解決實際問題的能力。

對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究，大多集中在風(fēng)險分析與防范、風(fēng)險衡量、投資組合和風(fēng)險決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在其《現(xiàn)代房地產(chǎn)》一書中，概括了房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險，詳細探討了美國商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險可能受到克林頓經(jīng)濟政策和新稅法實施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產(chǎn)投資分析與應(yīng)用》一書中，分析了房地產(chǎn)投資行為，在此基礎(chǔ)上，提出了一些適用于房地產(chǎn)投資的理論。并且，在充分考慮房地產(chǎn)投資可能受到融資情況、貨幣時間價值等因素和外部投資環(huán)境等因素對其產(chǎn)生影響的情況下，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產(chǎn)決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資的收益及決策問題，提出了一些房地產(chǎn)投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產(chǎn)組合管理手冊》一書中研究了房地產(chǎn)投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險識別、評價和防范等方面做了大量研究工作。

另外，隨著決策理論真正成為一門學(xué)科，層出不窮的研究成果逐漸將現(xiàn)代決策理論嫁接到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資技術(shù)之上，現(xiàn)資決策技術(shù)應(yīng)運而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產(chǎn)投資基本原理》一書中強調(diào)了風(fēng)險與回報的關(guān)系，主張定性與定量相結(jié)合的綜合風(fēng)險決策，并提出了房地產(chǎn)投資決策的五項原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產(chǎn)投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學(xué)者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產(chǎn)投資決策分析》中，定性地介紹了房地產(chǎn)投資存在的主要風(fēng)險因素，討論了傳統(tǒng)的風(fēng)險調(diào)整方法和敏感性分析方法，并把房地產(chǎn)風(fēng)險的概率分析方法定義為“現(xiàn)代風(fēng)險分析方法”。在此方法中，他認為風(fēng)險應(yīng)該表示為偏離預(yù)期值的概率。(3)國外房地產(chǎn)投資決策強調(diào)定性與定量分析相結(jié)合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產(chǎn)投資決策五原則為:房地產(chǎn)投資分析為系統(tǒng)性經(jīng)濟分析、風(fēng)險與回報緊密相連、最優(yōu)投資應(yīng)以財富最大化為目標、房地產(chǎn)環(huán)境分析必不可少，房地產(chǎn)投資分析是一種風(fēng)險分析。

目前，發(fā)達國家商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)研究已經(jīng)比較成熟，相關(guān)學(xué)者和專業(yè)機構(gòu)從不同角度對商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險與收益進行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運用計量經(jīng)濟學(xué)模型分析和預(yù)測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對銷售額與租金水平兩者之間的關(guān)系進行了研究。

（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀

20世紀80年代后期，項目風(fēng)險管理的知識被介紹到我國，應(yīng)用于大型土木工程項目的管理中。目前，將項目風(fēng)險管理應(yīng)用于我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究剛剛起步，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的研究主要是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風(fēng)險經(jīng)濟學(xué)導(dǎo)論》，陳佑啟等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理及經(jīng)營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產(chǎn)項目投資》，李啟明等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產(chǎn)投資分析》，胡曉龍主編的《房地產(chǎn)投資與分析》等。對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應(yīng)用在建設(shè)項目風(fēng)險分析中。除此之外，其他大部分研究房地產(chǎn)的書籍都只是順帶提及風(fēng)險的問題。

由于房地產(chǎn)在我國近幾年才引起人們的重視，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點的分析等方面，如:租金回報率與投資回報率的區(qū)別和未來增值空間的判別、租金回收風(fēng)險的考慮等。運用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運用混沌經(jīng)濟模型控制房地產(chǎn)投資，對房地產(chǎn)投資目標選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計算房地產(chǎn)投資凈現(xiàn)值風(fēng)險等。

三、關(guān)于現(xiàn)有房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理研究的評述

我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)起步較晚，關(guān)于房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理，尤其是在企業(yè)這個微觀層面上的研究還較少，現(xiàn)有文獻大都是側(cè)重于風(fēng)險識別、風(fēng)險評估或者風(fēng)險調(diào)控中的某一個方面進行分析或評價，三個方面研究相互之間的聯(lián)系還不夠緊密，主要表現(xiàn)在以下幾方面:

(l)割裂了風(fēng)險識別的特征聯(lián)系，并且缺少對風(fēng)險發(fā)生機理的深入分析。

目前，國內(nèi)許多有關(guān)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的識別研究內(nèi)容大都是對投資風(fēng)險的某些特征，如對風(fēng)險來源、風(fēng)險可控性等各種具體風(fēng)險管理特征的介紹。由于對投資風(fēng)險關(guān)注的側(cè)重點不同，如此分類只是針對性質(zhì)相同的某一類房地產(chǎn)項目進行風(fēng)險識別研究，這就割裂了各個風(fēng)險特征之間的聯(lián)系。許多文獻中對“風(fēng)險(驅(qū)動)因素”和“風(fēng)險后果”兩個概念之間的關(guān)系也缺少深入的分析，從而導(dǎo)致對風(fēng)險發(fā)生機理缺乏研究。

(2)風(fēng)險識別與風(fēng)險評估之間聯(lián)系不夠緊密。

房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的評估離不開評估指標體系的構(gòu)建。目前國內(nèi)現(xiàn)有文獻中許多評估指標體系都是以定性方法分析建立的，指標體系往往比較廣義，針對特定房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險進行識別并經(jīng)過嚴密論證尤其是實證研究指標體系不多，造成投資風(fēng)險識別與風(fēng)險評估之間聯(lián)系不夠緊密。

(3)風(fēng)險調(diào)控缺乏充分的先期研究支持。

房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險識別、評估的最終目的是對風(fēng)險進行調(diào)控。風(fēng)險調(diào)控的措施也應(yīng)該建立在對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險特征全面識別的基礎(chǔ)上。而目前國內(nèi)現(xiàn)有文獻針對具體房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的識別不夠，缺少對投資風(fēng)險因素和投資風(fēng)險后果之間發(fā)生機理的分析，同時風(fēng)險評估與風(fēng)險識別之間聯(lián)系不夠緊密，因此，許多風(fēng)險調(diào)控提出的方法和措施大都是建立在對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險定性分析基礎(chǔ)上的政策性建議。

參考文獻:

[1]李群.房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理.現(xiàn)代經(jīng)濟信息， 2011，8

篇8

論文關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；盈余管理；會計政策

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，越來越多的企業(yè)將房地產(chǎn)用于對外出租或持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓。為了更好的規(guī)范這類業(yè)務(wù)的核算，財政部于2006年頒布的《企業(yè)會計準則》增加了投資性房地產(chǎn)準則，對投資性房地產(chǎn)的確認、計量和轉(zhuǎn)換作出了全面的規(guī)定，并將公允價值引入到后續(xù)計量之中。公允價值有利于增強會計信息的相關(guān)性，有利于信息使用者進行決策。但由于我國資本市場尚不完善，許多商品難以獲得公允的交易價格，并且公允價值的計量方法選擇余地大，估值技術(shù)和估值模型仍有諸多欠缺，這為盈余管理提供了一定的空間。

1 投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間分析

由于準則規(guī)定在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對已出租的建筑物和土地使用權(quán)進行計量，計提折舊或攤銷。因此，投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間主要集中在公允價值后續(xù)計量模式中。

1.1 利用后續(xù)計量模式的可選擇性進行盈余管理

準則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。并且采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差計入當(dāng)期損益。由于近年來房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)總體上升的趨勢，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價值往往低于市場價值。對于坐落于大中型城市中心城區(qū)的房地產(chǎn)，通常具有活躍的交易市場，因此，這些房地產(chǎn)滿足使用公允價值模式進行后續(xù)計量的條件。雖然準則規(guī)定成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式應(yīng)按會計政策變更處理，轉(zhuǎn)換無法立即產(chǎn)生收益，但企業(yè)在以后各期卻可能由于這種會計政策的選擇獲益。一方面轉(zhuǎn)換可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價值，同時增加企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負債率，降低了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，有利于企業(yè)進行融資，擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，實施并購重組。轉(zhuǎn)換相當(dāng)于因為資產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價值，而這在歷史成本計量原則下一般是禁止的。另一方面轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)不計提折舊，減少了企業(yè)每期的費用，同時在房地產(chǎn)價格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價值的增加能在當(dāng)期確認為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計入應(yīng)納稅所得額，對于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不會增加企業(yè)的稅收負擔(dān)，也不會使企業(yè)失去折舊的“稅盾”作用。

1.2 利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進行盈余管理

準則規(guī)定自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將閑置的房地產(chǎn)從原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進行核算。同時，如果滿足準則中的相關(guān)規(guī)定，便可以使用公允價值模式進行后續(xù)計量。同時，企業(yè)可以將原已計提的固定資產(chǎn)減值準備在轉(zhuǎn)換時轉(zhuǎn)回，從而規(guī)避了《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值損失》中資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定。準則還規(guī)定，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。企業(yè)可以在適當(dāng)?shù)臅r間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計提折舊，并將轉(zhuǎn)換時產(chǎn)生的公允價值變動損益計入當(dāng)期損益。這樣通過兩次轉(zhuǎn)換，企業(yè)在轉(zhuǎn)換期間內(nèi)減少了固定資產(chǎn)的折舊費用，獲得了公允價值變動帶來的收益，同時增加了資產(chǎn)的賬面價值，從而達到粉飾報表的目的。

1.3 利用公允價值計量方法的不同進行盈余管理

根據(jù)準則的規(guī)定，資產(chǎn)負債表日企業(yè)應(yīng)該從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。這表明公允價值首先應(yīng)該從公開市場報價中取得。當(dāng)無法從公開市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格時，可以使用估值技術(shù)取得公允價值。但由于我國市場經(jīng)濟起步較晚，市場機制尚不完善，房地產(chǎn)市場尚不成熟，公開報價不易獲得，并且由于存在大量的投機行為，公開報價也未必是公允的價格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產(chǎn)評估機構(gòu)或房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估價格作為公允價值，其次是通過參考同類或類似房地產(chǎn)的市場價格獲取公允價值?，F(xiàn)行準則中，沒有對公允價值的計量方法作出明確適當(dāng)?shù)囊?guī)定，企業(yè)可以根據(jù)自己的需要選擇對經(jīng)營業(yè)績有利或能夠達到特定目的的方法。估值模型本身具有復(fù)雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準則對于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導(dǎo)和規(guī)定。企業(yè)還可能選擇關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)評估，出具對自身有利的資產(chǎn)評估報告。這都給企業(yè)進行盈余管理提供了操作空間，使企業(yè)可以通過操縱公允價值滿足自身利益，降低會計信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關(guān)者的利益。 　2 投資性房地產(chǎn)盈余管理的實例解析

2.1 世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時股東大會通過投資性房地產(chǎn)的會計政策變更的決議，公司根據(jù)準則規(guī)定進行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致增加2009年度利潤總額408萬元，其中因不計提折舊增加2009年度利潤總額102萬元，因公允價值變動增加利潤總額306萬元，增加投資性房地產(chǎn)1317萬元，增加留存收益987萬元。當(dāng)年下半年，因采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價值變動損益為1.61億元，約占當(dāng)年利潤總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價值變動損益為4.26億元，約占當(dāng)年利潤總額的31.14%。然而，該公司并未在財務(wù)報表附注中披露進行會計政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經(jīng)營模式導(dǎo)致該企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，且其商業(yè)地產(chǎn)主要坐落于北京、上海等地區(qū)，市場交易活躍，這給使用公允價值模式提供了必要條件。2009年全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)價格普遍高企，發(fā)達地區(qū)漲幅尤為明顯。世茂股份在此時進行會計政策變更，公允價值的大幅變動直接導(dǎo)致了當(dāng)年及此后一年的利潤大幅增加，相對于其他采用成本模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，業(yè)績更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產(chǎn)公允價值變動帶來的凈利潤暫不得用于利潤分配，上市公司無需擔(dān)心這部分并無實際現(xiàn)金流入的利潤將增加企業(yè)利潤分配的負擔(dān)。這在一定程度上打消了企業(yè)使用公允價值模式的憂慮。

2.2 海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主營航空運輸?shù)纳鲜泄尽?009年12月14日，海南航空董事會通過投資性房地產(chǎn)的會計政策變更的決議，根據(jù)準則規(guī)定進行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致2008年合并報表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬元，減少營業(yè)成本442萬元，增加公允價值變動損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6.8億元，減少營業(yè)成本1902萬元，增加公允價值變動損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤由-1.14億元變?yōu)?.34億元。通過會計政策的變更，海南航空的累計虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價值變動損益為3.48億元，約占當(dāng)年利潤總額的7.96%。2009年，海南的房地產(chǎn)價格漲幅明顯。2009年12月31日，國務(wù)院文件，海南國際旅游島正式獲批，此舉更是推動了房地產(chǎn)價格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產(chǎn)主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價，其房地產(chǎn)的市場價值已經(jīng)遠遠高出賬面價值。海南航空此次的變更在當(dāng)期就產(chǎn)生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來了近8%的利潤總額，效果十分明顯。

3 投資性房地產(chǎn)盈余管理的防范措施

3.1 重新規(guī)定后續(xù)計量模式的使用范圍

現(xiàn)行準則以能否持續(xù)可靠取得公允價值為依據(jù)進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇，并且企業(yè)對所有投資性房地產(chǎn)只能采用同一種后續(xù)計量模式。對于用于出租的土地使用權(quán)或建筑物，企業(yè)獲得的是租金收入，與該項資產(chǎn)的市場價值并無太大的聯(lián)系。通常在合同簽訂時已載明租賃期間承租方支付的費用，且出租房并無租賃到期時將其轉(zhuǎn)讓的意圖。因此，對于這類資產(chǎn)使用成本模式即可。并且公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，企業(yè)只有營業(yè)收入，卻沒有營業(yè)成本，收入費用在邏輯上不配比，違背了基本的會計原則。而對于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的士地使用權(quán)，由于企業(yè)持有的目的是待其增值后進行轉(zhuǎn)讓，需要及時了解資產(chǎn)的市場價值，掌握充分的信息，以選擇合適的時機對外出售，使企業(yè)的利益最大化，因此有必要采用公允價值模式計量。準則可以規(guī)定企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型選擇后續(xù)計量模式，且企業(yè)可以區(qū)別不同的投資性房地產(chǎn)同時使用成本模式和公允價值模式。

3.2 增加不同類別資產(chǎn)二次轉(zhuǎn)換的限制條件

為了防止企業(yè)利用持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類操縱利潤和資產(chǎn)的賬面價值，進行盈余管理，《企業(yè)會計準則第22號——金融工具確認和計量》中對于持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類作出了明確的規(guī)定。由于公允價值這一計量屬性首先在金融工具領(lǐng)域得到廣泛使用，其準則制定相對較為完善。因此，投資性房地產(chǎn)準則可以借鑒金融工具準則，規(guī)定企業(yè)將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)且以公允價值模式進行后續(xù)計量的，因持有目的改變，轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的，在本會計年度及以后兩個完整的會計年度內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)換為以公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，同時對因不可抗力或其他特殊狀況導(dǎo)致可以轉(zhuǎn)換的例外條件作出規(guī)定。這樣即截斷了企業(yè)利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進行盈余管理的道路，又可以保護企業(yè)必要而合法的利益。

3.3 加強投資性房地產(chǎn)的信息披露

篇9

1.引言

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進，國民經(jīng)濟的飛速增長，我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會經(jīng)濟和環(huán)境因素多，其投資過程是一種預(yù)測未知將來需求而進行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，這些特點決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險投機行業(yè)，其不確定性伴隨始終。由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術(shù)問題，還有很多其它方面的問題，因此國家很難像針對建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。目前我國很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風(fēng)險管理體系，社會上暫時也沒有專門從事企業(yè)風(fēng)險管理的咨詢機構(gòu)，所以加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險性。因此，建立積極的風(fēng)險管理策略在我國房地產(chǎn)項目投資中是非常必要的。

2.房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風(fēng)險概述

2.1房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險的含義

房地產(chǎn)投資是指將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等相關(guān)的經(jīng)濟活動中，以獲得預(yù)期收益的投資方式。由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風(fēng)險，其實際收益可能在各種風(fēng)險因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達到的損失。

2.2房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險的形成因素及發(fā)展趨勢

當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要來自于宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個方面。宏觀環(huán)境中，政策風(fēng)險、金融風(fēng)險、資源風(fēng)險等社會、經(jīng)濟環(huán)境的變化對投資影響較大。而微觀環(huán)境是指具體項目所在的區(qū)域中存在的地價風(fēng)險、決策風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和組織風(fēng)險等，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導(dǎo)致的非理性開發(fā)等都可能造成財務(wù)風(fēng)險甚至投資失敗。

此外，從主客觀兩個方面來說。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險產(chǎn)生的客觀原因主要有：競爭對手搶先進入市場，推出產(chǎn)品，市場競爭加??；銀行貸款利率升高，投資風(fēng)險增大等。主觀原因有：企業(yè)信息不靈、開發(fā)出來的產(chǎn)品不夠好，或只是本地區(qū)先進，這樣就失去了設(shè)計上的優(yōu)勢。

3.房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風(fēng)險管理方式及具體對策

3.1風(fēng)險管理的主要方式

房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達到的損失。目前對其管理的方式主要是風(fēng)險回避、風(fēng)險分散、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自留。

3.2風(fēng)險管理的具體對策

針對不同類型、特征和規(guī)模的風(fēng)險因素，應(yīng)采取相應(yīng)的風(fēng)險管理措施，最大限度地降低投資過程中各因素對最終效益的不利影響。具體說來有以下幾點：把握市場動態(tài)，提高風(fēng)險預(yù)測能力。投資前對市場情況的調(diào)查分析是整個投資風(fēng)險管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場需求和政府對項目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國家經(jīng)濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設(shè)計有針對性的產(chǎn)品功能、價格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動適時調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險的關(guān)鍵。

3.3建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險管理

機制投資者應(yīng)在重視市場需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險，以確定最佳的投資決策。對房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對開發(fā)項目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險中實現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險管理部門，以便合理安排資金項目，協(xié)調(diào)好投資控制與進度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素。

3.4建立風(fēng)險管理的信息系統(tǒng)，形成動態(tài)風(fēng)險監(jiān)控報告

信息是進行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區(qū)域的經(jīng)濟政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場供求情況等信息，進行及時準確的分析報告，使決策層及時了解市場風(fēng)險和機遇；二來可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況。

3.5加強風(fēng)險管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強化員工風(fēng)險管理意識

業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)加強員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專業(yè)度，增強企業(yè)凝聚力。通過風(fēng)險管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險，掌握風(fēng)險防范和處理風(fēng)險的方法，強化風(fēng)險意識，從而提升整個企業(yè)抗風(fēng)險的能力。

3.6采取投資分散策略和聯(lián)合策略，分化和降低風(fēng)險

（1）投資區(qū)域分散。房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性特點，由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境、投資政策、市場供求等情況不同，對房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達到降低風(fēng)險的目的。

（2）投資種類分散。不同類型的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險大小不同，獲得的收益也不同，在房地產(chǎn)投資種類上分散，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險。

（3）投資時間分散。是確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。聯(lián)合策略就是多個房地產(chǎn)經(jīng)營者聯(lián)合起來共同對某項房地產(chǎn)項目進行投資，利益共享、風(fēng)險共擔(dān)，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，從而降低獨自經(jīng)營項目的風(fēng)險。

4.結(jié)語

篇10

盈余管理作為現(xiàn)代會計理論研究領(lǐng)域的一個重要課題，由于理解的側(cè)重點不同，目前仍然未形成統(tǒng)一的認識。Katherine Schipper （1989）認為盈余管理實際上是管理人員為了獲取私利而有目的的干預(yù)對外會計報告過程的一種“披露管理”行為。Scott提出管理人員通過對會計政策的選擇以實現(xiàn)某些特定目標的手段。如果管理人員在一系列會計政策中自行選擇，很自然會選擇那些自身效用或者公司市場價值最大化的會計政策。魏明海（2000）認為盈余管理是企業(yè)當(dāng)局為了誤導(dǎo)其他會計信息使用者對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的理解或者影響那些基于會計數(shù)據(jù)的契約的結(jié)果，在編報財務(wù)報告和構(gòu)造交易事項以改變財務(wù)報告時做出判斷和會計選擇的過程。章永奎，劉峰（2002）認為盈余管理是“上市公司為了特定目的面對盈利進行操縱的行為”，特別指明“盈余管理并非限制在會計原則或者會計方法內(nèi)”。企業(yè)基于不同動因會采用不同的手段進行盈余管理。本文通過分析企業(yè)在投資性房地產(chǎn)和債務(wù)重組兩個方面的盈余管理來看如何遏制盈余操縱。

二、投資性房地產(chǎn)盈余管理手段分析

（一）利用投資性房地產(chǎn)定義進行盈余管理 在業(yè)務(wù)中，只有符合投資性房地產(chǎn)的定義條件下才可以定義為投資性房地產(chǎn)，但是在投資性房地產(chǎn)的定義中出現(xiàn)的核心詞“資本增值”卻無法落實到具體增值多少，企業(yè)可以根據(jù)主觀稱該資產(chǎn)是為了增值，將該資產(chǎn)定義為投資性房地產(chǎn)，為后續(xù)利用該資產(chǎn)進行盈余管理埋下伏筆。

（二）利用后續(xù)計量方法選擇進行盈余管理 財政部2006年2月15日了新的《企業(yè)會計準則第3號一投資性房地產(chǎn)》，并于2007年1月1日起在上市公司中實行?！镀髽I(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。首先，從采用公允價值計量方法需滿足的條件來看，在投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并能取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格。那么當(dāng)無法從市場取得公允價值時，采用的估值技術(shù)將帶來很大的主觀性。現(xiàn)行準則對公允價值的計量方法一直沒有明確的規(guī)定，對于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導(dǎo)和規(guī)定。因此企業(yè)可以根據(jù)自己的需要來選擇評估機構(gòu)或者評估價格作為公允價值。若與歷史成本計量屬性相比，現(xiàn)在的投資性房地產(chǎn)市場已經(jīng)是一個價位很高的市場，差額計入當(dāng)期損益，這無疑體現(xiàn)出企業(yè)豐厚的凈資產(chǎn)，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負債率，降低了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，對于上市公司則有利于企業(yè)進行融資，擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模， 實施并購重組。同時在房地產(chǎn)價格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)每期公允價值的增加計入公允價值變動損益，能在當(dāng)期確認為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計入應(yīng)納稅所得額，因此不會增加企業(yè)的稅收負擔(dān)。其次，公允價值計量模式下無需計提折舊或者攤銷，那么在歷史成本計量下本需計入費用類的這部分金額便無需再計，同時意味著增加了利潤。例如海南航空在2009年通過董事會決議進行會計政策變更，將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量改為公允價值模式。根據(jù)準則進行追溯調(diào)整后，2008年合并報表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬元，減少營業(yè)成本442萬元，增加公允價值變動損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6. 8億元，減少營業(yè)成本1902萬元，增加公允價值變動損益5. 9億元。變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤由- 1. 14億元變?yōu)?. 34億元。通過會計政策的變更，海南航空的累計虧損減少了4. 52億元。這一實例無疑體現(xiàn)出公允價值計量模式下的利潤彈性。

（三）利用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換進行盈余管理 在公允價值計量模式下，因為無需進行折舊或者攤銷，這一規(guī)定給企業(yè)增加了盈余管理的手段。體現(xiàn)在固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中。首先，當(dāng)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，一方面，無需計提折舊與攤銷，減少費用，增加利潤。特別是對于閑置的建筑物來說，本只能作為固定資產(chǎn)，并且每期還需計折舊或者攤銷，如若將其出租，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，不僅可以為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的流入，而且減去折舊費用。另一方面，由于據(jù)《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》的規(guī)定，減值損失一經(jīng)確認，在以后的期間則不得轉(zhuǎn)回。固定資產(chǎn)本不可以轉(zhuǎn)回的資產(chǎn)減值準備，通過轉(zhuǎn)換，改變了用途，轉(zhuǎn)銷資產(chǎn)減值準備，這無疑增加了凈利潤。其次，當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r候再次從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，所確認的公允價值變動損益給企業(yè)帶來了利潤收益，并增加了資產(chǎn)的賬面價值。以達到美化報表的目的。

三、債務(wù)重組盈余管理分析

（一）利用債務(wù)重組范圍界定進行盈余管理 新準則下，債務(wù)重組是指債務(wù)人在發(fā)生財務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照與債務(wù)人達成的協(xié)議或者法院的裁定做出讓步的事項。在定義中的幾個關(guān)鍵詞讓定義變得模糊。一方面對于何為“財務(wù)困難”沒有做出明確的界定，另一方面，“讓步事項”若未考慮貨幣的時間價值，將會導(dǎo)致債務(wù)重組并未作出實質(zhì)性的讓步。

（二）利用關(guān)聯(lián)方債務(wù)重組進行盈余管理 由于上市公司的債權(quán)人多是大股東，那么利用這樣的關(guān)聯(lián)方來實現(xiàn)豁免債務(wù)或者少償還負債使重組交易本身不具有公允性，無疑給企業(yè)帶來了扭虧為盈，或者合法摘掉ST帽子的機會，這清晰體現(xiàn)了操縱利潤的空間。

（三）利用債務(wù)重組損益進行盈余管理 一方面，新債務(wù)重組準下重組產(chǎn)生的收益一次性計入當(dāng)期損益即營業(yè)外收入。特別的，在轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務(wù)時，不僅確認債務(wù)重組利得，同時確認轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)損益，計入當(dāng)期損益。這無疑會為公司的當(dāng)期利潤產(chǎn)生重大影響，為盈余管理預(yù)留空間。另一方面，一次性計入當(dāng)期損益會造成收入和費用的不配比原則，也不符合資本保全的原則，巨額債務(wù)重組利得可一次計入當(dāng)期損益無疑成為美化報表的捷徑。因此原本期望企業(yè)通過債務(wù)重組恢復(fù)到正常狀態(tài)，不能期望其在短期內(nèi)見效，而應(yīng)將收益分在一個或者幾個會計期間進行。例如2007年的滄州化工（600722）便從債務(wù)重組中獲得了巨額利潤。債務(wù)重組收益高達19.86億元，是報告利潤總額的2倍、營業(yè)收入的8倍：當(dāng)年基本每股收益竟達2.68元，若剔除巨額債務(wù)重組利得，滄州化工2007年實際凈虧損7.10億元。同時，滄州化工控股子公司滄井化學(xué)工業(yè)有限公司年產(chǎn)23萬噸PVC裝置2007年一直處于停產(chǎn)狀態(tài)；2007年5月老廠區(qū)年產(chǎn)6萬噸PVC生產(chǎn)線也被迫停產(chǎn)，公司主營業(yè)務(wù)收入大幅下降?？梢?，通過盈余管理，公司大大改觀了當(dāng)時的報表，但這些漂亮的數(shù)字并沒有任何經(jīng)營上的實際意義。

（四）利用債務(wù)重組公允價值計量進行盈余管理 在新準則下，一方面，非現(xiàn)金資產(chǎn)清償某債務(wù)時，規(guī)定以重組債務(wù)的賬面價值和轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值之間的差額確認債務(wù)重組利得，轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值與賬面價值差額作為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)損益。另一方面，當(dāng)債務(wù)轉(zhuǎn)為資本時，規(guī)定以股份的公允價值總額與股本之間的差額確認為資本公積，重組債務(wù)的賬面價值與股份的公允價值總額差額確認為債務(wù)重組利得，計入當(dāng)期損益。這些會計處理中引入的公允價值，如同在上述投資性房地產(chǎn)中討論過一樣，我國多數(shù)非現(xiàn)金資產(chǎn)在沒有活躍市場的情況下，企業(yè)便會通過資產(chǎn)評估機構(gòu)來估值，這無疑給了企業(yè)人為提高公允價值的機會，進而提高每股收益，改變上市公司的經(jīng)營成果。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論 本文詳細探討了投資性房地產(chǎn)和債務(wù)重組中的盈余管理手段及防范措施，從每類資產(chǎn)或交易的定義應(yīng)明確界定到會計處理中可待改善的部分，都可看出會計準則應(yīng)嚴謹求真的重要性。同時企業(yè)也應(yīng)該清晰認識到盈余管理只是實際盈余在不同會計期間的分布，通過賬面數(shù)字來提高盈利并不能使企業(yè)長期發(fā)展下去。在不斷完善會計準則的同時，如何去完善市場監(jiān)管政策也應(yīng)給予極大的關(guān)注。如此雙管齊下，不合理的盈余管理現(xiàn)象相信會得到抑制。

（二）建議 一是規(guī)范投資性房地產(chǎn)的界定。一方面，若將某資產(chǎn)作為出租的建筑物或者土地使用權(quán)而言，那么租賃協(xié)議各方面的資料應(yīng)該充分地具備，不能有任何的缺漏，以經(jīng)營租賃租入土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租后不能再劃為投資性房地產(chǎn)。另一方面，持有并準備增值后的土地使用權(quán)，定義中也歸屬于投資性房地產(chǎn)。但是由企業(yè)管理當(dāng)局僅作書面決議而沒有硬性條件來界定很容易產(chǎn)生主觀的盈余管理，模糊的概念應(yīng)從定義中刪除，建議該類準備增值的土地使用權(quán)先劃入無形資產(chǎn)，待出租時各類資料具備的情況下再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

二是限定投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間的雙向轉(zhuǎn)換。在公允價值模式下的投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換時，可以限定轉(zhuǎn)換以后的本會計年度以及以后的兩個不能再次轉(zhuǎn)換，無法預(yù)料的特殊狀況下除外，這些特殊狀況將由相關(guān)權(quán)威部門作出界定。這樣不僅可以一定程度限制企業(yè)隨意轉(zhuǎn)換，也可以保證企業(yè)的合法權(quán)益。

三是明確投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選定條件。在后續(xù)計量模式選擇中，一方面對于不同的情況建議采用不同的模式。相應(yīng)對于出租的土地使用權(quán)或者建筑，取得的租金收入是確定的，和市價不會有太大相關(guān)，這類資產(chǎn)建議使用成本模式。若使用公允價值模式，公允價值的取得一定要嚴格進行。否則不能進行模式轉(zhuǎn)換。取得的公允價值與該資產(chǎn)成本模式下的賬面價值差額占賬面價值的比例超過某個值，如10%，方可以轉(zhuǎn)換。這樣既可以保證企業(yè)資產(chǎn)真實反應(yīng)市場價格的變化，也能在一定程度上限制企業(yè)隨意進行模式轉(zhuǎn)換。另一方面，在公允價值模式下不計提折舊或攤銷，這一點也是企業(yè)在轉(zhuǎn)換模式時想要利用的盈余管理手段之一。建議仍然在此模式下進行折舊或攤銷，并以每年期末的公允價值為基礎(chǔ)來計提下一年的折舊或者攤銷額，不僅使得遵從收入費用配比原則，也降低此處的盈余管理空間。

四是通過行政手段嚴格規(guī)范公允價值取得方式。如今市場上大部分企業(yè)都是從各種資產(chǎn)評估機構(gòu)中獲得估值，建議一方面，可以為某些類資產(chǎn)的市場指定一個專門對其估值的部門，如國土資源部對于投資性房地產(chǎn)可予以權(quán)威估值。從此處公布出來的估值作為市場上的標準估值，企業(yè)不得引用其他處估值作為公允價值。同時，該部門也應(yīng)該將其評估的各類詳細信息進行公布，如評估方法的選擇、評估假設(shè)、評估模型的選擇、評估參數(shù)的選擇、評估的過程及結(jié)果等信息。企業(yè)應(yīng)該提供詳細真實的資產(chǎn)詳細狀況，如物業(yè)的名稱、所在位置、基本概況、產(chǎn)權(quán)情況、抵押或擔(dān)保的狀況、價值類型的定義。若未形成穩(wěn)定市場的資產(chǎn)類，財政部應(yīng)對于其使用條件，應(yīng)考慮的各種因素，確定公允價值的程序和方法等做出嚴格的規(guī)定，以制止因此而可能導(dǎo)致的盈余管理。

五是規(guī)范債務(wù)重組界定。債務(wù)重組定義中的“財務(wù)困難”建議量化到與公司的盈利狀況聯(lián)系起來，對于上市公司。若存在以下條件之一，則認定為財務(wù)困難。條件一是最近一年連續(xù)虧損，條件二是因為三年連續(xù)虧損，股票被暫停上市。條件三是最近一年期末股東權(quán)益為負值。條件四是中國證監(jiān)會認定的其他情況。根據(jù)上述具體條款，在一定程度上來限定隨意的債務(wù)重組。

六是降低債務(wù)重組利得盈余管理空間。財政部在2008年12月份的《關(guān)于做好執(zhí)行會計準則企業(yè)2008年年報工作的通知》中作出規(guī)定：“如果接受控股股東或控股股東的子公司直接或間接的捐贈，從經(jīng)濟實質(zhì)上判斷屬于控股股東對企業(yè)的資本性投入，應(yīng)作為權(quán)益易，相關(guān)利得計入所有者權(quán)益（資本公積）?！标P(guān)聯(lián)方之間進行債務(wù)重組也可以借鑒此條，將債務(wù)重組利得不是計入當(dāng)期損益，而是計入所有者權(quán)益（資本公積）。既體現(xiàn)了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的利潤獲得，又避免企業(yè)利用關(guān)聯(lián)方進行盈余管理。非關(guān)聯(lián)方之間，對具有使用壽命的非流動性資產(chǎn)產(chǎn)生巨額的債務(wù)重組利得，可分期將利得平均計入當(dāng)期損益，而不是一次性計入。這樣可抑制企業(yè)利用短期扭虧為盈的可能性，造成漂亮的報表假象。