導(dǎo)語(yǔ)：城市規(guī)劃土地儲(chǔ)備管理論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1996年，上海成立了我國(guó)第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，土地儲(chǔ)備制度逐步被納入我國(guó)城市土地使用制度的改革體系，成為國(guó)家規(guī)范和有效管理土地市場(chǎng)的必要手段。土地儲(chǔ)備制度的建立健全，是個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，其中政府相關(guān)部門的聯(lián)動(dòng)參與機(jī)制也是非常重要的內(nèi)容。本文擬從政府規(guī)劃管理部門的視角出發(fā)，對(duì)土地儲(chǔ)備與城市規(guī)劃的相互關(guān)系，特別是規(guī)劃的全程參與問(wèn)題進(jìn)行一些探討。

土地儲(chǔ)備需與城市規(guī)劃緊密配合城市土地儲(chǔ)備工作是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，必須得到規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、土地管理等城市政府各職能部門的支持和配合。部門之間配合互動(dòng)的狀況，直接關(guān)系到城市土地儲(chǔ)備的運(yùn)作成本。例如，政府將城市土地納入儲(chǔ)備庫(kù)后，如果規(guī)劃條件不能及時(shí)明確，城市土地就無(wú)法及時(shí)推向市場(chǎng)，而城市土地的儲(chǔ)備時(shí)間越長(zhǎng)，資金的壓力就越大，勢(shì)必影響城市土地的再投放和資金回籠。

目前，我國(guó)大部分城市的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)往往與城市規(guī)劃管理部門分屬不同系統(tǒng)，只進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)往來(lái)。比如在上海市浦東新區(qū)，土地儲(chǔ)備中心與城市規(guī)劃管理部門的業(yè)務(wù)關(guān)系主要有兩個(gè)方面：一是土地儲(chǔ)備中心擬定土地儲(chǔ)備計(jì)劃后，交由規(guī)劃部門核查會(huì)簽，主要是確定規(guī)劃用地范圍和用地性質(zhì)；二是在辦理儲(chǔ)備土地的前期許可和后期出讓時(shí)，由規(guī)劃部門根據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃核定規(guī)劃條件?？梢钥闯?，這種業(yè)務(wù)關(guān)系更多地流于程式，比較機(jī)械。事實(shí)上，土地儲(chǔ)備應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)劃建立非常密切的互動(dòng)關(guān)系。

從法律法規(guī)看，我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，用地單位和個(gè)人應(yīng)嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃確定的用途使用土地?！冻鞘幸?guī)劃法》也明確規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。因此，土地儲(chǔ)備必須要遵循規(guī)劃先行、服從規(guī)劃的原則，其中土地利用總體規(guī)劃相對(duì)宏觀，主要對(duì)建設(shè)用地和農(nóng)用地做出限定，而城市規(guī)劃則是從操作層面為土地儲(chǔ)備工作提供具體的規(guī)定和要求，成為土地儲(chǔ)備工作的重要法律依據(jù)。

從經(jīng)濟(jì)效益看，土地儲(chǔ)備一個(gè)重要的效益來(lái)源是土地增值帶來(lái)的回報(bào)，從而形成土地經(jīng)營(yíng)的健康資金鏈。儲(chǔ)備土地的增值大體可分為三種情況：一是通過(guò)儲(chǔ)備期內(nèi)城市建設(shè)的完善、城市品位的提高而帶來(lái)的普遍增值；二是用地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，如工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地帶來(lái)的性質(zhì)增值；三是建筑容量的提高帶來(lái)的數(shù)量增值。城市規(guī)劃則是實(shí)現(xiàn)以上三種增值的必要途徑和手段。

從操作層面看，我國(guó)過(guò)去的土地政策造成了現(xiàn)在一些土地的權(quán)屬關(guān)系比較分散和復(fù)雜，如果全部回購(gòu)，將給處于啟動(dòng)階段的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)造成巨大的資金壓力。通過(guò)城市規(guī)劃指導(dǎo)下的“規(guī)劃儲(chǔ)備”方式，可以將一些已列入改造計(jì)劃但近期收購(gòu)難度較大的土地，先納入規(guī)劃儲(chǔ)備庫(kù)，再根據(jù)市場(chǎng)條件變化，擇機(jī)進(jìn)行儲(chǔ)備。這樣可以大大減輕土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金流轉(zhuǎn)壓力。

土地儲(chǔ)備實(shí)施過(guò)程中城市規(guī)劃的全程參與通常來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備工作分為收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓三個(gè)階段，為了更有效地發(fā)揮土地儲(chǔ)備的作用、實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備的價(jià)值，就必須使城市規(guī)劃工作貫穿于這三個(gè)階段之中。1，收購(gòu)階段．規(guī)劃部門需配合土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)重點(diǎn)解決的問(wèn)題是：

(1)確定儲(chǔ)備土地的選址和范圍。不是所有的土地都適合或應(yīng)當(dāng)納入土地儲(chǔ)備的范圍。從用地類別看，經(jīng)營(yíng)性用地，比如居住、商貿(mào)、娛樂以及部分工業(yè)用地，可以納入土地儲(chǔ)備的范圍；從用地選址看，土地儲(chǔ)備應(yīng)集中資金重點(diǎn)儲(chǔ)備政府規(guī)劃的增值潛力大的土地，例如規(guī)劃大型公園周邊土地、規(guī)劃軌道交通站點(diǎn)周邊土地等。因此，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，從用地性質(zhì)、區(qū)位、周邊規(guī)劃發(fā)展等多方面，幫助土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有重點(diǎn)地確定儲(chǔ)備對(duì)象，特別是選擇當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下易被投資者接受的地塊作為土地儲(chǔ)備對(duì)象。

(2)為土地的儲(chǔ)備方式、時(shí)限等提供參考意見。如果土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)所有可儲(chǔ)備的土地都通過(guò)征購(gòu)、)置換等直接儲(chǔ)備方式進(jìn)行儲(chǔ)備，將可能面臨巨大的資金壓力和投資風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃部門可以配合土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，從城市規(guī)劃的角度，將一些近期增值空間有限、儲(chǔ)備難度大或者位于城郊邊緣的地塊納入規(guī)劃儲(chǔ)備庫(kù)，運(yùn)用規(guī)劃手段對(duì)地塊進(jìn)行控制，待時(shí)機(jī)成熟再進(jìn)行儲(chǔ)備。此外。對(duì)于已明確進(jìn)行儲(chǔ)備的土地，規(guī)劃部門也應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)儲(chǔ)備時(shí)限提出建議，與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)共同確定短期、中期土地出讓計(jì)劃，使土地出讓計(jì)劃同城市規(guī)劃結(jié)合起來(lái)，以利于土地利用的連續(xù)性和城市規(guī)劃配套設(shè)施的建設(shè)。

2．儲(chǔ)備階段，規(guī)劃部門需配合土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)重點(diǎn)解決的問(wèn)題是：

(1)土地的臨時(shí)使用。土地儲(chǔ)備時(shí)間的長(zhǎng)短，取決于城市發(fā)展對(duì)土地的需求、規(guī)劃條件成熟度、政府財(cái)力承受能力等多種因素。一般國(guó)外城市土地的儲(chǔ)備期為2年~3年，較長(zhǎng)的達(dá)7年~10年，儲(chǔ)備期內(nèi)往往賦予土地臨時(shí)用途。目前我國(guó)對(duì)于已儲(chǔ)備土地的臨時(shí)使用缺乏相關(guān)管理措施，致使儲(chǔ)備土地在未開發(fā)前長(zhǎng)時(shí)間處于荒廢狀態(tài)。規(guī)劃部門可以根據(jù)儲(chǔ)備土地所處的位置、規(guī)模以及周邊建設(shè)情況，對(duì)部分儲(chǔ)備地塊實(shí)行年租和短租政策，研究提出儲(chǔ)備土地臨時(shí)使用的有關(guān)意見和規(guī)劃條件。這樣既充分發(fā)揮城市土地資源的價(jià)值，增加國(guó)有土地資

產(chǎn)收益，也有利于滿足一些城市土地的短期需求者，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃資源的合理調(diào)配。

(2)地塊詳細(xì)規(guī)劃的編制。對(duì)于尚未編制規(guī)劃的土地，在儲(chǔ)備期應(yīng)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織編制詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)規(guī)劃部門審批。其中，依據(jù)各部門綜合討論確定的出讓土地計(jì)劃，對(duì)近期出讓土地的詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)要求具有一定的深度，從開發(fā)強(qiáng)度、城市景觀、市政配套、公建配套等各個(gè)方面細(xì)致地做出要求。對(duì)于中遠(yuǎn)期出讓土地，特別是規(guī)劃儲(chǔ)備土地，應(yīng)更多地從容量限定、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)等進(jìn)行總體控制，便于將來(lái)與周邊地塊開發(fā)相銜接。在用地性質(zhì)、容積率等具體規(guī)劃參數(shù)方面則應(yīng)留有一定的空間，便于政府根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行合理調(diào)節(jié)。

3.出讓階段，規(guī)劃部門需配合土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)重點(diǎn)解決的問(wèn)題是：

(1)規(guī)劃參數(shù)的再次核準(zhǔn)。對(duì)不同用途土地的需求會(huì)隨著城市建設(shè)的發(fā)展而發(fā)生波動(dòng)，因此在儲(chǔ)備土地出讓前，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)再次配合土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在已編制詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)前城市建設(shè)需要和土地市場(chǎng)的變化，合理選擇出讓地塊，核準(zhǔn)出讓地塊的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。必要時(shí)可進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并明確詳細(xì)的開發(fā)條件。

(2)相關(guān)規(guī)劃情況的公開。規(guī)劃資訊的公開透明對(duì)于創(chuàng)造健康的土地交易和投資環(huán)境來(lái)說(shuō)是非常必要的。在出讓土地時(shí)，規(guī)劃部門應(yīng)配合土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)公開完整的規(guī)劃信息，其內(nèi)容不僅包括本地塊的規(guī)劃參數(shù)，還應(yīng)包括地塊所屬區(qū)域的城市規(guī)劃發(fā)展計(jì)劃、各類配套設(shè)施的現(xiàn)狀和規(guī)劃情況等資料，以增加城市土地市場(chǎng)的透明度，為投資者提供可靠的投資依據(jù)。