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提要近年來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人民生活水平的提高,對(duì)住房的需求不斷加大,房地產(chǎn)業(yè)開始迅速升溫,房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)作用開始顯現(xiàn)。許多學(xué)者通過大量方法對(duì)房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)效用作了深刻研究,本文從房地產(chǎn)投資帶來(lái)的正效應(yīng)和負(fù)效應(yīng)兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)投資效應(yīng)進(jìn)行綜述。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;綜述

1998年以后,國(guó)家停止了住房實(shí)物分配,開始了貨幣分房的時(shí)代,并把住房逐步推向市場(chǎng)。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快,房地產(chǎn)業(yè)也開始迅速升溫,2003年國(guó)家把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)效應(yīng)研究引起國(guó)內(nèi)學(xué)者的重視,通過不同方法、不同角度對(duì)房地產(chǎn)投資效用進(jìn)行研究,并取得了相應(yīng)的成果。

一、房地產(chǎn)投資正外部性研究

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚,對(duì)房地產(chǎn)投資帶動(dòng)效應(yīng)研究開始于20世紀(jì)末,僅僅依靠簡(jiǎn)單的數(shù)字比較關(guān)系和回歸分析來(lái)分析房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響。隨著一些新的研究方法被引入,國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)投資的研究也更為深入,特別是將計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法應(yīng)用到房地產(chǎn)投資的研究當(dāng)中,取得了很大的成果。

起初對(duì)于房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用的分析,只局限于對(duì)房地產(chǎn)投資的定性分析,王騏驥(2000)、蒙天森(1999)等認(rèn)為加大房地產(chǎn)業(yè)投資有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。還有一些學(xué)者通過回歸分析來(lái)研究房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)效應(yīng)。谷濤(2000)、施建剛等(2000)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資與GDP的關(guān)系進(jìn)行分析,分析表明房地產(chǎn)投資對(duì)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的作用。由于回歸分析是建立在數(shù)據(jù)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析的,當(dāng)遇到時(shí)間序列是不平穩(wěn)的時(shí)候就顯示其缺陷性。一些學(xué)者開始把先進(jìn)的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法融入房地產(chǎn)投資的研究當(dāng)中。沈悅、劉洪玉(2004)、劉紅(2006)、黃忠華等(2008)等通過誤差修正模型、VAR模型等計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)分析房地產(chǎn)投資帶動(dòng)效應(yīng)。

投入產(chǎn)出理論是研究經(jīng)濟(jì)體系(國(guó)民經(jīng)濟(jì)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)、部門經(jīng)濟(jì)、公司或企業(yè)經(jīng)濟(jì)單位)中各個(gè)部分之間投入與產(chǎn)出的相互依存、相互制約關(guān)系的數(shù)量分析方法。通過投入產(chǎn)出模型來(lái)分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)效應(yīng),由關(guān)聯(lián)效應(yīng)的強(qiáng)弱來(lái)分析房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,最終又會(huì)作用于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效率。顧云昌(1998)、李啟明(2002)等通過國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的粗算得到對(duì)其他產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的誘發(fā)系數(shù)。隨著研究方法的不斷改進(jìn),通過投入產(chǎn)出表計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)更為準(zhǔn)確。劉水杏(2003)、王國(guó)軍、劉水杏(2004)、閆永濤等(2007)、程杰、彭燦(2010)等學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行了分析。

(一)房地產(chǎn)投資驅(qū)動(dòng)效應(yīng)區(qū)域差異分析。大量研究表明,房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)具有明顯的拉動(dòng)作用,,但是不同區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效果卻顯示出區(qū)域差異的特點(diǎn)。王國(guó)軍、劉水杏(2004)利用1997年投入產(chǎn)出表的數(shù)據(jù),對(duì)國(guó)際和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行比較,分析表明我國(guó)房地產(chǎn)投資總的拉動(dòng)效應(yīng)與美、日、英、澳基本一致,但也顯示出后向拉動(dòng)的效果比前向拉動(dòng)的效果更為明顯。這一方面反映了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用較大;另一方面也反映了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)效率不高,中間投入多,最終導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展水平低下。閆永濤等(2007)利用2002年投入產(chǎn)出表的數(shù)據(jù)分析得出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)系數(shù)高于美國(guó)和日本同期拉動(dòng)系數(shù),同日本、美國(guó)一樣,在所有產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效果并不明顯,處在所有行業(yè)的最后幾位。但同時(shí)他也提出中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)尚處在初級(jí)階段,房地產(chǎn)業(yè)還有很大發(fā)展?jié)摿?當(dāng)把房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)考慮進(jìn)來(lái),其帶動(dòng)效果就很明顯,不能狹隘地僅僅從經(jīng)濟(jì)核算體系中的數(shù)據(jù)去體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。黃忠華等(2008)對(duì)1997～2006年全國(guó)31個(gè)省市、直轄市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,分析表明,房地產(chǎn)投資在不同地區(qū)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率也顯示出其差異性,東部地區(qū)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大,中部次之,西部最小。從長(zhǎng)期和短期影響看,地區(qū)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率可能性也就越大。

(二)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因果關(guān)系研究。房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的因果關(guān)系存在三種關(guān)系:GDP對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資存在單向顯著Granger因果關(guān)系,房地產(chǎn)投資對(duì)GDP存在單向顯著Granger因果關(guān)系,以及GDP與房地產(chǎn)投資互為Granger因果關(guān)系。沈悅、劉洪玉(2004)對(duì)1986～2002年房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,分析表明GDP對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資存在單向顯著Granger因果關(guān)系,兩者之間由單向因果關(guān)系變?yōu)殡p向因果關(guān)系,但長(zhǎng)期內(nèi),兩者不具有因果關(guān)系。岳朝龍、孫翠平(2006)在短期內(nèi)房地產(chǎn)投資是GDP單向Granger因果關(guān)系,當(dāng)置信水平的提高,兩者之間由單向因果關(guān)系變?yōu)殡p向因果關(guān)系,但長(zhǎng)期內(nèi),兩者不具有因果關(guān)系。陸菊春等(2008)分析1986～2006年的數(shù)據(jù),得出東部地區(qū)的房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在雙向因果關(guān)系,而中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在單向的因果關(guān)系。皮舜、武康平(2004)通過基于利用面板數(shù)據(jù)的Granger因果檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?發(fā)現(xiàn)1994～2002年間我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在著雙向因果關(guān)系。劉桂文等(2010)通過分析1997～2007年數(shù)據(jù)同樣得出兩者存在雙向格蘭杰因果關(guān)系。

二、房地產(chǎn)投資負(fù)外部性研究

目前,房地產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量,在發(fā)揮其正外部效應(yīng)的同時(shí),也要足夠重視其潛在的負(fù)效應(yīng)。各學(xué)者主要是從以下幾個(gè)方面進(jìn)行論述的:

(一)泡沫問題。當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹,由于流動(dòng)性過剩問題和投機(jī)行為,大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng),會(huì)使房?jī)r(jià)大幅上漲,嚴(yán)重超出人們購(gòu)買力時(shí)候,就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,泡沫一旦破裂會(huì)使經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)。謝經(jīng)榮(2002)、胡瑾卿等(2004)構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)體系和泡沫測(cè)度方法。周京奎、曹振良(2004)通過建立房地產(chǎn)投機(jī)度檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛯?duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行測(cè)度,認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫問題。

(二)城鎮(zhèn)住房供給問題。陳平等(2006)、高琳(2006)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不平衡,非住宅投資明顯高于商品房建設(shè),對(duì)中小戶型建設(shè)不足,經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)買對(duì)象不能很好的監(jiān)管。趙朋(2006)在城市化過程中,由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善與要素市場(chǎng)化不完善,盲目投資和市場(chǎng)炒作使得低收入群體的居住成本以及農(nóng)民市民化轉(zhuǎn)變的成本將提高,這將在一定程度上抑制了農(nóng)民進(jìn)城,或者是農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)得來(lái)卻留不住,沒有從根本上提高城市化水平。

(三)資源環(huán)境問題。陳平等(2006)認(rèn)為全國(guó)土地和銀行信貸資源浪費(fèi)嚴(yán)重、房屋空置率居高不下。全國(guó)的商品房空置率有增無(wú)減。房地產(chǎn)無(wú)效供給和有效需求的矛盾十分突出并有擴(kuò)大的趨勢(shì)。豐艷萍(2009)住房建設(shè)科技含量低,住房建設(shè)能源消耗過大,與同氣候條件下國(guó)家相比,單位居住面積是其他國(guó)家能耗的1～2倍,資源浪費(fèi)嚴(yán)重。顧海波(2003)、吳婕(2006)在房地產(chǎn)開發(fā)期間產(chǎn)生的噪聲污染、建筑垃圾、交通路線的暫時(shí)堵塞和改變給附近居民帶來(lái)了不便,降低了家庭的效用水平,但這種損害并沒有在房地產(chǎn)商的利潤(rùn)函數(shù)中予以考慮,是典型的外部不經(jīng)濟(jì)。

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