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【摘要】:住宅小區(qū)停車位所有權歸屬不明,將令房地產開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài),嚴重地損害了當事人的合法權益,妨礙著房地產市場的健康地發(fā)展,給社會經濟生活和公共管理帶來諸多的難題。

【關鍵詞】:停車位產權歸屬業(yè)主人防工程

一、停車位的含義

所謂停車位是指各種停車場所中僅供且可供一輛汽車停放的單元。實踐中和停車位相關的概念還有停車場、車庫?，F(xiàn)實生活中,還存在其它類型的停車場所,如立體停車樓、路邊劃線停車位等等,而且隨著社會的發(fā)展,還會出現(xiàn)各種類型的停車場所。停車位與停車場、車庫以及其它停車場存在著這樣一種關系:各種停車場所是由數量各異的停車位所組成的,停車位同時也是組成這些停車場所最基本的元素。我們可以這樣說,停車位是各種停車場所的基本單元,而各種停車場所則是停車位的存在形式。

二、停車位的分類

從停車位的物理狀態(tài)和所處的土地立體空間位置可以把目前城市住宅小區(qū)的停車位分成兩類五種形式。第一類是地上停車位,第二類是地下停車位。地上停車位是指建立在帝標之上的停車位,具體包括小區(qū)內的地面停車場,小區(qū)內獨立建設的多層停車位,樓房首層架空層停車位;地下停車位顯而易見就是建設在地表之下的停車位,主要有兩種形式,一種是利用人防工程改造的地下車位車庫,還有一種是通過利用地下空間而建造成的非人防工程性質的車位車庫。

三、產權歸屬、眾說紛紜

(一)產權歸開發(fā)商。

依據是地下停車場所附著的土地使用權在建筑上蓋在完成綜合驗收后的總體確權(又稱大確權)時一般是確權到開發(fā)商或者開發(fā)商所成立的項目公司,然后房管部門根據一手交易記錄分別將已成交單位分割確權給小業(yè)主(又稱小確權),大確權與小確權之差,既包括尚未售出的部分物業(yè),也包括一些公攤面積及未公攤的公共設施。公攤面積按照物業(yè)管理條例法定地屬于全體業(yè)主,而公共設施,包括停車場、會所等等則屬于大確權與小確權之差,由開發(fā)商取得。實際上,在目前房地產開發(fā)實踐中,盡管對地下停車場與會所的產權歸屬之爭議不絕于耳,許多開發(fā)商還是成功地作通了房管部門的工作,取得了上述公共設施的產權證,形成既得利益。

(二)產權歸人防部門。

人防部門主張權利的依據是《中華人民共和國人民防空法》,認為包括地下停車場在內的人防工程均屬于國家所有,具體由人防辦管理。

人防工程是“人民防空工程”的簡稱,它是指“國家為了應對戰(zhàn)爭,提高城市整體防護能力,保護人民的生命和財產的需要,修建的地下防護建筑及其設施、設備。”人防工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資裝備、人民防空指揮、醫(yī)療救護等而單獨修建的地下防護建筑,以及結合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。在我國,對人防工程實行多元投資,即不僅僅由國家興建,而且在城市商品房開發(fā)中也要求開發(fā)商為了國防利益和國家安全應修建一定的地下防空工程。因此,隨著城市商品房的發(fā)展,我國的人防工程建設發(fā)展迅速,人防工程建設主體已由國家作為單一投資建設主體發(fā)展成為多元的投資建設主體。同時,人防工程的建造利用要堅持“平戰(zhàn)結合”的原則。

我國《人民防空法》第20條規(guī)定:“建設人民防空工程,應當在保證戰(zhàn)時使用效能的前提下,有利于平時的經濟建設、群眾的生產生活和工程的開發(fā)利用?！本唧w而言,人防工程的建造目的是防范和減輕空襲的危害,從而服務于國防的需要。但是,在和平時期,可以利用人防工程為經濟建設和人民生活服務,從而實現(xiàn)物盡其用。因此,實踐中很多房地產開發(fā)商在獲得有關行政部門的審核同意后,在保證不降低人民防空工程防護能力的情況下,往往將這種人防工程改建為地下停車位使用,這也就是我們所演的利用人防工程改造的地下停車位。利用人防工程改造的地下停車位的所有權比較難以認定。我國法律要求。城市新建民用建筑,必須修建人防工程。

(三)產權歸全體業(yè)主。

目前對地下停車場產權訴求最強烈的就是小區(qū)業(yè)主。其基本的理由是將地下停車場作為整個小區(qū)的不可分割的公共配套設施,認為小區(qū)地下停車場或者面積上或者投資上已經分攤在有效的銷售面積之中,因而,其產權當然屬于業(yè)主。

地下停車場作為公共配套設施,是建筑物的輔助設施,按照相關法律規(guī)定,應當隨土地使用權轉讓。《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規(guī)定:“土地使用權轉讓時,其地上建筑物。其他附著物所有權隨之轉讓”,第二十四條規(guī)定:“地上建筑物、其他附著物的所有權人或者共有人,享有該建筑物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時,其使用范圍內的土地使用權隨之轉移,但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”。由于小區(qū)業(yè)主已經取得地上建筑物的所有權,及相應獲得土地使用權,則作為同一土地地下公用建筑的停車場,應一并取得共有產權?！渡钲诮洕貐^(qū)房地產轉讓條例》第13條規(guī)定中“房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的,停車場、廣告權益隨房地產同時轉移”,即為此意。

上述不同利益的訴求主體觀點與利益明顯沖突,雖然各自都有一定的法律依據,但是都是似是而非,并不能完全令人信服。隨著我國社會管理社區(qū)化的日益推進,盡快厘清小區(qū)地下停車場的產權歸屬及其法理依據是我們法律研究者與法律工作者義不容辭的責任。

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