導(dǎo)語(yǔ)：提高房產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)收益研討論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的內(nèi)容；我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析及措施進(jìn)行論述，其中，主要包括：在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用、項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、發(fā)包、施工階段房地產(chǎn)項(xiàng)目、發(fā)包包括項(xiàng)目總發(fā)包、建安工程及設(shè)備材料采購(gòu)發(fā)包、項(xiàng)目銷(xiāo)售階段、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因、房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是“重開(kāi)發(fā)，輕成本”、部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的措施、成本控制總體上應(yīng)注意的問(wèn)題、設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵、采購(gòu)是成本控制的重點(diǎn)、實(shí)施成本控制的動(dòng)態(tài)管理、一個(gè)企業(yè)在項(xiàng)目策劃階段其總體思想框架、大體目標(biāo)是成熟而且基本成型了等，具體請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)。

當(dāng)今在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。通過(guò)設(shè)計(jì)、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行有效的組織和管理，建造出適銷(xiāo)的開(kāi)發(fā)商品。在同一開(kāi)發(fā)環(huán)境下除了開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格，最大限度的提高企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須重視的問(wèn)題，也是工作難點(diǎn)和重點(diǎn)。因此在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的內(nèi)容

房?jī)r(jià)是受成本影響的，成本低，房?jī)r(jià)可以適當(dāng)降低，通過(guò)相對(duì)較低的銷(xiāo)售價(jià)，銷(xiāo)量將大幅上升，隨之而來(lái)的必然是利潤(rùn)的大幅提升。“所以除了提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分”。房地產(chǎn)成本控制的內(nèi)容包括項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、發(fā)包施工階段、項(xiàng)目銷(xiāo)售階段、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段。

（1）項(xiàng)目策劃階段

這一階段成本控制的內(nèi)容是尋找項(xiàng)目、市場(chǎng)調(diào)查和投資評(píng)估。

（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段的成本控制，是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程成本管理的重點(diǎn)，因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)該注意此階段的成本控制。

（3）發(fā)包、施工階段房地產(chǎn)項(xiàng)目

發(fā)包包括項(xiàng)目總發(fā)包、建安工程及設(shè)備材料采購(gòu)發(fā)包。項(xiàng)目發(fā)包階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用合同價(jià)款的方式較多，合同價(jià)款一般以國(guó)家或地方統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)算定額、材料預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。承包方根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙做出工程報(bào)價(jià)，最終工程費(fèi)用按實(shí)際完成的質(zhì)量數(shù)量進(jìn)行結(jié)算。

施工階段的成本控制工作主要包括：

①編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)。

②熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境，作為重點(diǎn)控制對(duì)象。

③對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。

④詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證。

⑤做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙?zhí)貏e是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。

⑥定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施。

⑦及時(shí)掌握國(guó)家、省、市有關(guān)部門(mén)的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化。

⑧注重合同簽定。修改和補(bǔ)充工作著重考慮對(duì)項(xiàng)目成本的影響。

（4）項(xiàng)目銷(xiāo)售階段

這一階段的成本控制主要是銷(xiāo)售費(fèi)用。一般情況下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用為房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的2-4%，費(fèi)用數(shù)額大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響。

（5）技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段

在工程施工中，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新，包括新材料、新技術(shù)、新工藝“三新”的運(yùn)用，對(duì)于企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)中取得有利地位非常重要。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析及措施

（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因

第一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是“重開(kāi)發(fā)，輕成本”。

第二，忽視了事前的成本控制

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)事前管理抓的力度還不夠，其重心大多還是在事中和事后。

第三，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中的執(zhí)行力度不夠。

再好的成本管理，如果沒(méi)有好的執(zhí)行力將毫無(wú)意義。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然也建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中卻是形同虛設(shè)。

第四，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高。

在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏主觀能動(dòng)性，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時(shí)樹(shù)立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的觀念，缺乏創(chuàng)新，這也是造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理相對(duì)落后的原因。

第五，沒(méi)有實(shí)行全面成本控制。

目前有許多的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有實(shí)行“全員、全過(guò)程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為既然成本管理的重點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理是成本管理部門(mén)的事情，與企業(yè)的普通員工扯不上關(guān)系；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本構(gòu)成中最重要的是材料和設(shè)備，所以其他的成本費(fèi)用就無(wú)關(guān)緊要；其實(shí)這些都是錯(cuò)誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應(yīng)該納入成本管理的范圍，同時(shí)企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動(dòng)而產(chǎn)生的，所以全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的措施

我們看到目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面有不少的欠缺，對(duì)房地產(chǎn)以后的發(fā)展造成不利的影響，這就需要采取有效的管理辦法和措施。

1、成本控制總體上應(yīng)注意的問(wèn)題

第一，成本控制控制的過(guò)程中要綜合考慮各方面目標(biāo)

成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制，合同控制同步進(jìn)行。

第二，成本控制要全面。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程，包括整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售過(guò)程中的所有費(fèi)用。在成本控制中，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制，防止只重視主體工程項(xiàng)目成本，而忽視其他項(xiàng)目的成本控制；要對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制；要對(duì)所有合同的付款進(jìn)行控制；要對(duì)成本數(shù)量進(jìn)行控制，對(duì)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制，以滿(mǎn)足資金使用計(jì)劃的要求。

2、設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵

從國(guó)內(nèi)外實(shí)踐和數(shù)據(jù)來(lái)看，影響開(kāi)發(fā)成本的是約占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期四分之一的設(shè)計(jì)前期階段，在初步設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為75-95%，在方案設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為35-75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為5-35%。由此我認(rèn)為成本控制的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)。

第一，開(kāi)發(fā)商要有自己的設(shè)計(jì)思路，并在各個(gè)設(shè)計(jì)階段的審查中嚴(yán)格把關(guān)。一個(gè)產(chǎn)品要體現(xiàn)出本企業(yè)所要達(dá)到的目的，而不能只是由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出來(lái)后再審核，這樣開(kāi)發(fā)商的思路將受到牽制，很難實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商自己的目的。因此，設(shè)計(jì)階段應(yīng)該遵循的途徑是開(kāi)發(fā)商的構(gòu)思--研討--咨詢(xún)--決策，只有這樣才能使產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)或者可以說(shuō)是創(chuàng)造市場(chǎng)。

第二，抓好設(shè)計(jì)中的新技術(shù)應(yīng)用以滿(mǎn)足創(chuàng)作需求。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿(mǎn)足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要求和出發(fā)點(diǎn)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中研究，掌握并應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品提高科技含量，以滿(mǎn)足市場(chǎng)需要，創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場(chǎng)，唯其如此才能贏得顧客和市場(chǎng)。不過(guò)，那些過(guò)分豪華、超前的新技術(shù)或者與產(chǎn)品定位不協(xié)調(diào)的新技術(shù)應(yīng)用不是開(kāi)發(fā)商應(yīng)追求的目標(biāo)。

第三，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中裝飾性設(shè)計(jì)。一些沒(méi)有必要的異形結(jié)構(gòu)，裝飾性柱和梁及外架等，其費(fèi)用往往很高，施工難度也大，對(duì)工期也造成影響，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，對(duì)確有必要的也應(yīng)有一個(gè)投入與效益的分析和預(yù)測(cè)。

第四，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位。這是一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題，設(shè)計(jì)力量不僅體現(xiàn)在建筑學(xué)結(jié)構(gòu)力學(xué)及各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的水平，還要有相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，更要有設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)甚至是施工經(jīng)驗(yàn)。在設(shè)計(jì)委托是要選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，不能因節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用或其他原因而選擇小的設(shè)計(jì)單位，決不可因小失大，設(shè)計(jì)出一些殘次品甚至垃圾。

3、采購(gòu)是成本控制的重點(diǎn)

這里的采購(gòu)是指完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)意圖，從開(kāi)發(fā)商外部來(lái)獲取貨物或服務(wù)所需的過(guò)程，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建安工程、材料設(shè)備、各類(lèi)中介服務(wù)（如勘察，設(shè)計(jì)，銷(xiāo)售等）及咨詢(xún)等業(yè)務(wù)的發(fā)包或委托。很多都不是由開(kāi)發(fā)商直接去控制成本。作好采購(gòu)這個(gè)成本控制應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面。

第一，要抓好招標(biāo)工作。在招標(biāo)過(guò)程中首先要發(fā)揮各專(zhuān)業(yè)部門(mén)的作用和積極性，這樣就要求專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)必須設(shè)有專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，事業(yè)心強(qiáng)的人員。

第二，組織好合同簽定。合同是責(zé)任雙方責(zé)任義務(wù)及解決問(wèn)題的基本依據(jù)，合同簽定好壞直接決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展與效益。合同條款應(yīng)盡量的全面和細(xì)致，在合同履行過(guò)程中要對(duì)容易發(fā)生爭(zhēng)議或出現(xiàn)問(wèn)題的事項(xiàng)在合同中應(yīng)規(guī)定定性定量的解決方法，不能用模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋?zhuān)悦庠诤贤男羞^(guò)程中扯皮，耽誤工程進(jìn)展，使目標(biāo)成本失控。

4、實(shí)施成本控制的動(dòng)態(tài)管理

在完成了項(xiàng)目設(shè)計(jì)、采購(gòu)之后，成本控制那就是開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題，主要是一個(gè)跟蹤分析、動(dòng)態(tài)管理，這里以施工過(guò)程中較多發(fā)生的工程變更管理為例說(shuō)明動(dòng)態(tài)管理。

工程變更可以分為三類(lèi)，第一類(lèi)是屬于完善設(shè)計(jì)中的不足而形成的變更，第二類(lèi)是開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)原有設(shè)想、看法的變化而形成的變更，第三類(lèi)是屬于現(xiàn)場(chǎng)施工管理協(xié)調(diào)而形成的變更。明確了這三類(lèi)工程變更的原因，工程變更的成本控制就可以“對(duì)癥下藥”。

對(duì)于第一類(lèi)的成本動(dòng)態(tài)控制可以從三個(gè)方面進(jìn)行。首先在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要把本項(xiàng)目的作法、要達(dá)到的效果、設(shè)計(jì)人員對(duì)市場(chǎng)的研究、市場(chǎng)的亮點(diǎn)等內(nèi)容一并體現(xiàn)在規(guī)劃方案中。二是在單體設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)中要由工程技術(shù)人員與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員緊密溝通，將強(qiáng)制性的設(shè)計(jì)要求、技術(shù)規(guī)范、配套系統(tǒng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、新材料等在設(shè)計(jì)過(guò)程中予以充分論證，最大限度的減少各專(zhuān)業(yè)之間的設(shè)計(jì)矛盾和控制復(fù)雜工藝。三是認(rèn)真進(jìn)行圖紙會(huì)審，會(huì)審不能流于形式。上述三個(gè)方面看起來(lái)是開(kāi)工前的一個(gè)設(shè)計(jì)的動(dòng)態(tài)控制，其實(shí)更是一個(gè)成本的動(dòng)態(tài)控制，如果設(shè)計(jì)定位準(zhǔn)確、各專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)、則會(huì)大大減少在工程實(shí)施過(guò)程中的變更洽商，成本自然容易控制。

第二類(lèi)主要是由于市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)的變化。一個(gè)企業(yè)在項(xiàng)目策劃階段其總體思想框架、大體目標(biāo)是成熟而且基本成型了的，如果定位發(fā)生大的變化，那么成本控制將成為空談。而對(duì)一些材料設(shè)備及諸如立面、磁磚顏色應(yīng)該盡量在施工前確定而不要在施工中來(lái)回變化，否則勢(shì)必造成洽商的增多和成本的加大。

第三類(lèi)是現(xiàn)場(chǎng)管理的問(wèn)題，主要反應(yīng)開(kāi)發(fā)商的施工組織管理能力。臨時(shí)水電的變化，現(xiàn)場(chǎng)總體安排及工序安排如何都會(huì)影響成本控制。一個(gè)項(xiàng)目肯定會(huì)發(fā)生這方面的洽商，但發(fā)生多少是合理，是由項(xiàng)目本身、場(chǎng)地條件、施工劃分不同決定的，不能一概而論，但對(duì)具體項(xiàng)目而言總是可以預(yù)測(cè)的，那么，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理班子應(yīng)該有一個(gè)指標(biāo)考核。

對(duì)于這三類(lèi)工程變更的管理，不同企業(yè)有不同的管理方法，私企與國(guó)企有極大的差別，但目前的普遍結(jié)果是國(guó)企開(kāi)發(fā)商的成本控制流于形式，沒(méi)有起到預(yù)控作用，結(jié)算往往超出預(yù)算很大。因此，光有成本目標(biāo)沒(méi)有動(dòng)態(tài)控制是起不了成本控制的作用。