導語：房地產(chǎn)市場價格上漲與通貨膨脹論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)價格上漲引發(fā)通貨膨脹的原因

（一）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持

正如貨幣天然需要金銀一樣，房地產(chǎn)業(yè)天然需要金融。表現(xiàn)在以下兩方面：-

1、房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售需要金融支持。房地產(chǎn)業(yè)不同于其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入，少則數(shù)百萬元，多則數(shù)十億。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均投資額約為1000萬元左右。并且，房地產(chǎn)投資周期長，資金回收慢，一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程從申請立項、購買土地使用權(quán)、平整土地、設(shè)計、施工到竣工驗收要經(jīng)歷一個比較長的時間。另一方面，銷售還需要一定的時間，如果市場不景氣，則可能銷售比開發(fā)的時間還要長。因此占用資金和支付利息都比較多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財務(wù)危機。從目前國內(nèi)國外的情況來看，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要資金來源，大約占企業(yè)開發(fā)投資總額的1/4-1/3，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中銀行貸款越占10%-30%。

2、住房消費需要金融支持。國際上房價收入比約為3：1至6：1(在我國這個比例要更高一些，可能會達到7：1至10：1)。這意味著國際上一個家庭買一套住房要在禁絕一切消費的情況下積累3-6年，而在我國則要7-10年，實際時間要遠遠大于這個理論時間。金融機構(gòu)的住房消費信貸可以解決這個問題，它使家庭積累過程大大縮短，提前實現(xiàn)住房消費。并且對房地產(chǎn)企業(yè)來說，無異于縮短了銷售時間，加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。

（二）房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項重要內(nèi)容

房地產(chǎn)價格取決于地產(chǎn)價格和房產(chǎn)價格，前面論述過建筑物數(shù)勞動產(chǎn)品，因此房地產(chǎn)的價格主要應(yīng)該取決于地產(chǎn)價格。由于地產(chǎn)稀缺性和土地供給的完全無彈性的特性，決定了地產(chǎn)具有穩(wěn)定的升值性，在加上土地的永續(xù)利用性，從而也就決定了房地產(chǎn)具有較為穩(wěn)定的升值性。這樣，房地產(chǎn)就成為一種優(yōu)良的抵押品，銀行遭受抵押物滅失或者抵押物價值下降的可能性非常小。如果借款人到期不能償還貸款或者中途違約，銀行可按合同約定將抵押物拍賣變現(xiàn)用以償還借款人所欠貸款本息余額。在一些發(fā)達國家，住房抵押貸款一向是銀行的一項重要資產(chǎn)，美國銀行貸款中有30%以上是住房抵押貸款，英國為20%-25%，在我國香港，這個比例超過40%。

（三）房地產(chǎn)價格上漲引發(fā)通貨膨脹機理

導致通貨膨脹的因素是復雜的，無論是國際收支、財政收支、貨幣供求的嚴重失衡，還是資本市場、借貸市場的嚴重失衡都可能會導致通貨膨脹。房地產(chǎn)價格上漲引發(fā)金融危機主要是由于借貸市場的失衡引起的。因為房產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)共生共榮的密切聯(lián)系，一旦房地產(chǎn)價格上漲破滅，則首先殃及的就是金融業(yè)，引發(fā)通貨膨脹。房地產(chǎn)價格上漲主要來自于地產(chǎn)價格上漲，所以房地產(chǎn)價格上漲一旦破滅直接表現(xiàn)為土地價格急劇縮水，房地產(chǎn)價格隨之大降，金融機構(gòu)的資產(chǎn)負債率被改變，巨大的不良資產(chǎn)企業(yè)無力還貸而產(chǎn)生。金融機構(gòu)的呆帳、壞帳將大量增加。數(shù)量龐大的不良資產(chǎn)因其資金滯留而危機到金融業(yè)的資產(chǎn)流動性及安全性，極大的破壞了銀行信用制度，通貨膨脹不可避免。價格上漲經(jīng)濟破裂，金融系統(tǒng)中存在的“債務(wù)鏈”逐級放大，作為金融機構(gòu)債權(quán)人的社會存款人對金融機構(gòu)信心不足而就可能發(fā)生銀行擠兌，并進一步引起金融業(yè)的“多米諾骨牌效應(yīng)”而使金融機構(gòu)由點到面，逐個破產(chǎn)。隨著價格上漲經(jīng)濟破滅，破產(chǎn)所占比重越來越達，破壞力逐級升高，最終危及整個金融體系的安全性，導致全面的徹底的通貨膨脹。

二、我國房地產(chǎn)良性發(fā)展思路和建議

通過前文的分析我們可以知道，房地產(chǎn)價格上漲的出現(xiàn)有一定的必然性，尤其是在經(jīng)

濟快速發(fā)展的國家或地區(qū)，房地產(chǎn)價格上漲出現(xiàn)的可能性就更大。房地產(chǎn)價格上漲的任意膨脹會引發(fā)通貨膨脹或經(jīng)濟危機。若要在房地產(chǎn)的過快發(fā)展中避免通貨膨脹，則一方面要降低房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率(目前房地產(chǎn)融資渠道單一的情況下主要是房地產(chǎn)企業(yè)的貸款比例)另一方面就要控制房地產(chǎn)價格上漲，而實際上房地產(chǎn)價格上漲又主要由地價價格上漲決定。因此防范房地產(chǎn)價格上漲引發(fā)通貨膨脹可以從兩大方面入手，其一是房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率，其二是土地。同時一定要作好房地產(chǎn)價格上漲的監(jiān)測和預警工作。因此，我國的房地產(chǎn)發(fā)展中要避免房產(chǎn)過快發(fā)展引發(fā)通貨膨脹或經(jīng)濟危機，我們重點應(yīng)該從以下幾方面努力：

（一）建立通貨膨脹角度的房地產(chǎn)價格上漲預警體系

因為我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間短，相應(yīng)的房地產(chǎn)評價指標體系尚不健全，所以筆者認為我國更應(yīng)該建立多方面的全方位的房地產(chǎn)價格上漲預警體系，從多個角度對房地產(chǎn)價格上漲進行預警。房地產(chǎn)價格上漲預警可以分為兩個層次，一是大眾層次的房地產(chǎn)預警；二是政府或決策層房地產(chǎn)預警(也就是通貨膨脹角度的房地產(chǎn)預警體系)。

1．大眾層房地產(chǎn)預警

房地產(chǎn)價格上漲雖然無法確切地進行定量的判斷，但可以從一些現(xiàn)象觀察出房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱或出現(xiàn)過度投機，從而有可能會產(chǎn)生房地產(chǎn)價格上漲。這些現(xiàn)象有：

（1）房地產(chǎn)投資收益率。房地產(chǎn)投資收益率指廣義收益率，即持有期房地產(chǎn)租金加上賣出房地產(chǎn)后的價差利潤再除以房地產(chǎn)購入價。如果收益率過高，將會吸引更多投資(機)者加入，推波助瀾，哄抬地價。

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手率或成交額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手率可以通過房地產(chǎn)交易所監(jiān)測，短期內(nèi)轉(zhuǎn)手率高，說明炒賣嚴重，存在過度投機。房地產(chǎn)交易額不正常地顯著增大，說明房地產(chǎn)交易過于活躍，其中肯定存在不以房地產(chǎn)利用為目的的投資轉(zhuǎn)手交易。

（3）房地產(chǎn)投資情況。房地產(chǎn)價格產(chǎn)生價格上漲時，開發(fā)商收益將提高，這樣會誘使開發(fā)資過度，容易引發(fā)房地產(chǎn)價格上漲。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)商的施工進度。在房地產(chǎn)投機熱中，投機者持有房地產(chǎn)并不是想真正使用，也不會投資開發(fā)，而是想待價而沽，因此如果有許多開發(fā)商持有土地后，遲遲不肯投資或施工進度特別緩慢，則可判定開發(fā)商有投機炒地炒樓花的動機。

2．政府或決策層的房地產(chǎn)預警

此處的政府或決策層的房地產(chǎn)預警，即根據(jù)上文我們分析過的用房地產(chǎn)價格上漲引發(fā)

通貨膨脹的價格上漲率臨界值與現(xiàn)實中用利率調(diào)整的PER測算出的現(xiàn)實價格上漲率進行比較的方法來判定現(xiàn)實的經(jīng)濟生活中房地產(chǎn)價格上漲是否存在以及其程度如何。

若引發(fā)通貨膨脹的臨界價格上漲率>>現(xiàn)實中用利率調(diào)整的PER測算的現(xiàn)實價格上漲率，則證明現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格上漲不大，或者說根本不存在房地產(chǎn)價格上漲，這時只需要對房地產(chǎn)發(fā)展中存在的局部性問題進行微調(diào)即可;

若引發(fā)通貨膨脹的臨界價格上漲率>(或=)現(xiàn)實中用利率調(diào)整的PER測算的現(xiàn)實價格上漲率，則說明現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格上漲很嚴重，有可能引發(fā)通貨膨脹，需要馬上采取措施對

房地產(chǎn)價格上漲進行控制。

（二）建立因地制宜的、動態(tài)的房地產(chǎn)預警體系

由于中國房地產(chǎn)發(fā)展的地區(qū)差異性和不平衡性，預警預報指標的設(shè)置和區(qū)間不可

能相同，需要所在城市自己努力找出規(guī)律性，確定指標數(shù)目和量化區(qū)間。

同時，房地產(chǎn)市場既然稱之為市場，市場本身就是動態(tài)的，所以房地產(chǎn)市場也就是一個動態(tài)的市場。對動態(tài)的房地產(chǎn)市場進行監(jiān)測，則這種監(jiān)測也就要求具有動態(tài)性，能夠反映最新的市場動態(tài)和金融動態(tài)。數(shù)據(jù)、指標的周期要盡可能的短，隨著市場的完善，指標體系可以從最初的半年更換一次，縮短至一個季度、一個月進而至一個周，周期越短，預警效果越佳。

（三）完善房地產(chǎn)金融，增加房地產(chǎn)融資渠道

由于我國房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)金融風險集中在商業(yè)銀行體系是一個不爭的事實，從促進房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展、持續(xù)促進國民經(jīng)濟增長的角度出發(fā)，必須認真探討降低和分散房地產(chǎn)金融風險的制度、手段和措施。改進的辦法就是加速房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的進程。

大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級市場，以分散銀行信貸風險。在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅有債權(quán)和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)和股權(quán)融資一級市場以外，存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化金融資產(chǎn)的自主購買，二級市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的投資者。

參考文獻：

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5．曾康霖：《必須關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟的特殊性及其對金融的影響》，《金融研究》，2003年第9期

摘要：近年來隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，我國房地產(chǎn)的價格迅速上漲，我國房地產(chǎn)業(yè)是否出現(xiàn)泡沫，房地產(chǎn)價格是否會引起通貨膨脹，進而引發(fā)金融危機越來越受到人們的關(guān)注。但目前研究多是從房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問題出發(fā)，從而得出房地產(chǎn)市場價格上漲是否與通貨膨脹的結(jié)論，多數(shù)缺乏理論深度。本文首先分析了房地產(chǎn)價格上漲引發(fā)通貨膨脹的原因，認為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持，因而容易出現(xiàn)房地產(chǎn)價格上漲與通貨膨脹并發(fā)的現(xiàn)象，然后再集中系統(tǒng)論述了如何避免房地產(chǎn)價格過快上漲，從而保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展與整個經(jīng)濟體系的穩(wěn)定。