導(dǎo)語：住宅物業(yè)監(jiān)管問題及策略一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

目前，物業(yè)管理在我國廣州、深圳、上海、北京等一線城市的發(fā)展已經(jīng)頗具規(guī)模，一批優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運而生，一些先進的物業(yè)管理理念也相繼綻放；物業(yè)管理服務(wù)的范圍已覆蓋住宅、商用、辦公、學(xué)校、醫(yī)院、工廠及特殊物業(yè)等所有物業(yè)類型；物業(yè)管理服務(wù)所帶來的物業(yè)保值增值效益也得到人們的充分肯定。然而在我國的二、三線城市，物業(yè)管理的發(fā)展卻是參差不齊，有的甚至可以說是舉步維艱。保定市的物業(yè)管理就面臨著這樣的困境。本文首先從保定市住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀中總結(jié)出住宅物業(yè)管理混亂的原因，然后從不同的方面提出幾點建議，旨在扭轉(zhuǎn)保定市物業(yè)管理市場矛盾的局面，為保定市物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展盡一點綿薄之力。

一、保定市住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀及原因分析

保定市位于河北省中部，地處京、津、石三角腹地，素有“京畿重地”、“首都南大門”之稱。保定市得天獨厚的地理位置以及歷史賦予它的文化底蘊，注定它將是一個宜居之地，然而該城市房地產(chǎn)產(chǎn)品的形象及物業(yè)管理服務(wù)的理念與品質(zhì)卻配不上這個歷史古城的內(nèi)涵。物業(yè)管理即使在最基本的服務(wù)領(lǐng)域——住宅物業(yè)內(nèi)的發(fā)展都是寸步難行，更別談什么品牌創(chuàng)新和在其他物業(yè)類型的物業(yè)管理服務(wù)開發(fā)。通過總結(jié)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求與抗拒并存通過調(diào)查筆者發(fā)現(xiàn)，保定市的住房消費者已經(jīng)基本認識到了物業(yè)管理所帶來的物業(yè)保值增值效益，但在生活中卻又總是阻礙物業(yè)管理的發(fā)展。具體表現(xiàn)為，人們在購房或者租房時總是要選擇物業(yè)服務(wù)好的小區(qū)，甚至不惜支付較高的房價或租金。然而在生活中卻又不配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，不服從物業(yè)服務(wù)人員的管理，亂搭亂建、亂停車輛、違規(guī)裝修等行為屢禁不止，甚至有的連物業(yè)服務(wù)費都不交。導(dǎo)致有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)連年入不敷出，面臨倒閉的的困境。有的小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)干脆撤出不管，留下的爛攤子也無人愿意接手，使得小區(qū)常年陷入無人管理的混亂局面。需求與抗拒的矛盾充斥著整個物業(yè)管理市場，使得保定市住宅物業(yè)管理陷入一片混亂。

2、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量整體較差俗話說，一個巴掌拍不響，保定市的物業(yè)管理發(fā)展面臨如此困境，也不能把所有的責任都歸于業(yè)主或使用人身上。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身也存在很多問題。通過調(diào)查筆者發(fā)現(xiàn)，目前業(yè)主或使用人的抱怨主要有以下內(nèi)容：①小區(qū)內(nèi)的環(huán)境太差了，幾天都沒有人打掃衛(wèi)生的和清運垃圾，樓道的樓梯上都是土，垃圾道及下水溝處都臭了；②小區(qū)的安全性太差了，自行車總丟，汽車安著報警器都能被偷走，三樓不裝防盜窗都能進小偷；③平時看不見物業(yè)管理人員干活，一到收錢的時候就來了，水管、電纜壞了需要維修，費用都要業(yè)主平攤，憑什么？物業(yè)管理做的這么差，誰會愿意交物業(yè)費呀?？梢姡瑯I(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)要求的并不高，主要集中于對基本服務(wù)的質(zhì)量要求和對費用收支情況的了解方面。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠在以上方面滿足業(yè)主及使用人的需求，那么物業(yè)服務(wù)費的收取也就不再是難事?？梢姡飿I(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)質(zhì)量差是造成目前困境的主要原因。

3、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低，專業(yè)人才匱乏物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)質(zhì)量差是有其根本原因的。目前保定市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度很不完善，物業(yè)管理人員從上到下整體素質(zhì)偏低，缺乏專業(yè)知識和專業(yè)技術(shù)支撐，更談不上多方面人才的吸納和儲備。加上物業(yè)管理較低的行業(yè)利潤和瑣碎的日常工作，不能吸引優(yōu)秀的人才投身到物業(yè)管理行業(yè)，或者是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不肯支付較高的工資聘請有經(jīng)驗或較高學(xué)歷的物業(yè)管理專業(yè)人才，物業(yè)管理行業(yè)人才的流失十分嚴重?？梢姡狈σ恢冗M的物業(yè)管理隊伍是物業(yè)管理質(zhì)量不能提高的主要原因。

4、開發(fā)商對物業(yè)管理的重視不夠如果說住房產(chǎn)品是“硬件”的話，那么物業(yè)管理就是“軟件”?！败浖辈恍校坝布痹俸弥皇且粋€空殼子。物業(yè)管理作為住房產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的售后服務(wù)階段，管理和服務(wù)的質(zhì)量好壞對開發(fā)商的聲譽、品牌都有很大的影響，甚至直接影響到開發(fā)商以后項目的開發(fā)和銷售。然而在保定市，大部分開發(fā)商卻沒有重視這一點。有的開發(fā)商認為物業(yè)管理是一件很簡單的事情，自己隨便找?guī)讉€人就組建了一個物業(yè)管理隊伍，再請幾個人打掃打掃衛(wèi)生，看看大門就可以了；還有的開發(fā)商是因為和某個物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)人有關(guān)系，就把物業(yè)管理交給“自己人”來做，不管這個“自己人”有沒有這個能力。開發(fā)商作為物業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，對其產(chǎn)品的售后服務(wù)質(zhì)量沒有起到擔保的作用。

5、政府對物業(yè)管理的監(jiān)督管理不到位政府作為市場經(jīng)濟的宏觀調(diào)控者，對物業(yè)管理市場的持續(xù)健康發(fā)展有著不可推卸的責任。保定市物業(yè)管理行業(yè)得不到有效的發(fā)展，與其管理不善，監(jiān)督不到位有著直接的關(guān)系。例如目前保定市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水平參差不齊，業(yè)主的合法權(quán)益得不到保護等等這些簡單的問題，保定市房地產(chǎn)行政管理部門都沒有及時地解決處理，是其監(jiān)督管理不到位的明顯表現(xiàn)。

二、保定市住宅物業(yè)管理發(fā)展對策研究

找到問題的根源，是準確、徹底解決問題的關(guān)鍵。通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，阻礙保定市物業(yè)管理健康發(fā)展的因素主要包括業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商和政府四個方面。下面筆者就從不同的角度提出一些建議，希望能夠扭轉(zhuǎn)保定市住宅物業(yè)管理目前所面臨的局面。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部改革建議

（1）加強物業(yè)管理隊伍建設(shè)，提高職工素質(zhì)一支管理規(guī)范、能力較強的物業(yè)管理隊伍是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)。首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過制定一套嚴格的規(guī)章制度和建立崗位責任制，使企業(yè)內(nèi)部職工都能意識到自己的職責。并通過考核制度和獎懲制度的結(jié)合對職工起到監(jiān)督和督促作用。其次在人員配備方面，要盡量吸收各方面人才。對于一些技術(shù)含量較低的基礎(chǔ)服務(wù)工作，可以吸收一部分下崗職工，但也要通過嚴格的培訓(xùn)才能上崗，使其對一些基本的物業(yè)管理法規(guī)知識、企業(yè)的規(guī)章制度和自己的崗位職責等有所了解。對于一些技術(shù)含量較高或者安全性要求較高的崗位，一定要聘請一些具有相應(yīng)資質(zhì)的人員，以提高其工作質(zhì)量。職工是企業(yè)最有價值的資源，也是唯一能提供競爭優(yōu)勢的潛在力量，提高管理水平根本途徑只能進行職工管理。

（2）認真履行物業(yè)服務(wù)合同，切實提高服務(wù)質(zhì)量按照物業(yè)服務(wù)合同，提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)是保障物業(yè)管理工作順利開展及物業(yè)服務(wù)費用足額收取的重要因素。物業(yè)服務(wù)合同中約定的內(nèi)容主要是基本服務(wù)，而基本服務(wù)的核心內(nèi)容無非是保潔、保安和設(shè)備維修。做好這三方面的基本服務(wù)是贏得業(yè)主認可的主要途徑。比如保潔方面，做到及時清掃和垃圾的及時清運很簡單，在注意一下死角和特殊季節(jié)的衛(wèi)生問題，就可以大大提升業(yè)主的滿意度。再比如設(shè)備維修保養(yǎng)方面，一定要注意“保養(yǎng)重于維修”，等到設(shè)施出現(xiàn)故障了，影響人們的正常生活了再去維修，就會為自己的服務(wù)質(zhì)量大打折扣。相反如果能夠保障所有設(shè)備的完好率在95％以上，肯定能贏得業(yè)主的認可。所以說細節(jié)決定一個企業(yè)的素質(zhì)，細節(jié)決定一個企業(yè)的成敗。然而基本服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該做的，必須做到的，要想更進一步地建立與業(yè)主良好的關(guān)系，還要增加更多的人性化服務(wù)的內(nèi)容。比如做好小區(qū)的綠化養(yǎng)護；增加小區(qū)的社區(qū)文化活動；在特殊的時候向業(yè)主發(fā)出溫馨提示，如在季節(jié)轉(zhuǎn)換期間，提醒業(yè)主要添加或減少衣服，根據(jù)氣象預(yù)報提醒業(yè)主注意帶雨傘、雨衣等，在假期來臨前，提醒業(yè)主注意防盜、防火等，拉近公司與業(yè)主之間的距離，為業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)美、溫馨的生活環(huán)境。

（3）公開辦事制度，定期公布賬目公開辦事制度及服務(wù)標準，接受業(yè)主的監(jiān)督，可以促使物業(yè)管理人員更好地履行自己的職責，提高服務(wù)質(zhì)量；定期公布物業(yè)管理經(jīng)費的收支情況，可以使消費者清楚地了解自己消費的具體項目。業(yè)主能清楚地了解其所支付的物業(yè)服務(wù)費用所購買的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品及質(zhì)量，是抵消其“亂收費”情緒的基礎(chǔ)；業(yè)主對物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品及質(zhì)量的滿意程度是使其繼續(xù)履行繳納物業(yè)服務(wù)費的重要保障。

2、增強業(yè)主的物業(yè)管理消費觀念提高業(yè)主的主人翁意識

房屋無論是作為消費品實現(xiàn)其使用價值，還是作為投資品實現(xiàn)保值增值效益，物業(yè)管理服務(wù)的作用都是顯而易見的。對于自住的消費者來講，物業(yè)管理服務(wù)做的好，可以為其帶來干凈、優(yōu)美、安全、和諧的居住環(huán)境，使其生活舒適、安詳和愜意，甚至可以提升自己的生活品味和社會地位。對于投資者來講，物業(yè)管理較好的小區(qū)，可以為購房者帶來由于物業(yè)管理水平高而使其住房——物業(yè)增值的利益。對于同一個物業(yè)來講，良好的物業(yè)管理可以延長其經(jīng)濟壽命。假定一幢價值30萬元的住宅物業(yè)用于出租，年租金收益為1.2萬元，按照靜態(tài)投資收益法，其投資回收期為25年。若保證房產(chǎn)完好無損并可以繼續(xù)使用，則從第26年開始，業(yè)主每年所得的租金就是投資回報。房屋壽命越長，其投資回報越多。對于兩個處于不同區(qū)域的住宅物業(yè)來講，如果兩個物業(yè)的內(nèi)在品質(zhì)及所處的外部環(huán)境質(zhì)量差不多，則物業(yè)管理水平的好壞就是影響其價值高低的主要因素。如保定市西郊的兩個住宅小區(qū)A、B，其公交便捷度、周圍配套設(shè)施如醫(yī)院、學(xué)校、公園、銀行、郵局等條件都差不多，建成年份B小區(qū)比A小區(qū)還要晚5年，所以B小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施比A小區(qū)還要完備（B小區(qū)是98年交工時天然氣管道都已配備齊全，而A小區(qū)是93年交工，當時沒有天然氣配套設(shè)施，2010年，在業(yè)主自愿的情況下安裝了天然氣管道。然而至今，A小區(qū)仍然有部分業(yè)主家里沒有安裝天然氣）。按說B小區(qū)物業(yè)的內(nèi)在品質(zhì)比A小區(qū)物業(yè)的要高，房價也應(yīng)較高，然經(jīng)調(diào)查A小區(qū)的住房在2011年10月份的平均售價為5200元/平方米，同期B小區(qū)的住房平均售價為5000元/平方米，其原因就是A小區(qū)的物業(yè)管理水平比B小區(qū)高，而物業(yè)服務(wù)費的標準是一樣的。以80平方米的住宅物業(yè)為例，拋去A小區(qū)提前5年交工為業(yè)主帶來的使用價值或業(yè)主將其出租獲得的租金收益，A小區(qū)由于物業(yè)管理較好為業(yè)主帶來的增值收益比B小區(qū)多1.6萬元（（5200-5000）×80）。通過簡單的加減法讓業(yè)主了解物業(yè)管理服務(wù)對環(huán)境改良及物業(yè)保值增值等方面帶來的重要作用，可以不斷提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費觀念。只有讓業(yè)主對物業(yè)管理的需求有了更高的欲望，才會迫使其對物業(yè)管理的發(fā)展做出積極的貢獻。另外，可以通過“小區(qū)是我家，環(huán)境靠大家”的宣傳，讓每個業(yè)主意識到自己才是小區(qū)的主人，小區(qū)的物業(yè)管理及其效果關(guān)系到每個人的切身利益，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理是每個業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，從而促使其愛護小區(qū)的公共環(huán)境及公共設(shè)施。

3、推動房地產(chǎn)企業(yè)競爭迫使其選擇好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

目前，在保定市公認的物業(yè)管理做的比較好的是秀蘭物業(yè)。通過到秀蘭售樓部進行調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)，同期開發(fā)的內(nèi)在品質(zhì)及周圍環(huán)境差不多的住宅物業(yè)，秀蘭的產(chǎn)品每平方米要比別的產(chǎn)品價格高200元左右，以開發(fā)一處1萬平方米的住宅物業(yè)為例，秀蘭開發(fā)商要比別的企業(yè)多收入200萬元。以購買一處80平方米的住房為例，消費者要多支付1.6萬元。即便如此，當新產(chǎn)品初開盤時，秀蘭售樓部也是門庭若市，為什么呢？在秀蘭售樓部筆者聽到：“你放心，我們秀蘭物業(yè)肯定沒有問題”。“就是因為你們秀蘭物業(yè)做得好，才來買你們的房子呢”。這就是秀蘭開發(fā)商可以制定較高房價的理由，這也是消費者愿意多支付1.6萬元的原因?？梢?，一個好的、成功的房地產(chǎn)項目，一定要有好的物業(yè)管理。強強聯(lián)手才能創(chuàng)造樓盤的品牌形象。所以政府可以通過政策調(diào)整推動房地產(chǎn)企業(yè)競爭，迫使其從自身的利益及長遠發(fā)展考慮，選聘好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為其開發(fā)的產(chǎn)品提供物業(yè)管理服務(wù)，從而間接地推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

4、加強對物業(yè)管理的監(jiān)督和管理

政府加強對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督和管理，可以為物業(yè)管理的發(fā)展提供制度性保障。首先可以根據(jù)保定市的實際情況制定物業(yè)管理方面的實施細則，規(guī)范物業(yè)管理市場；其次對物業(yè)管理公司進行嚴格的資質(zhì)管理，實施嚴謹?shù)淖院驮S可證制，并果斷地撤銷一批長期提供質(zhì)價不符或連年虧損的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，整頓社會上一些濫竿充數(shù)的物業(yè)公司；最后，對業(yè)主及業(yè)主大會投訴上來的問題應(yīng)積極處理，協(xié)調(diào)好業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，推動物業(yè)管理的和諧發(fā)展。