導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)得到了快速的發(fā)展。但是，隨著我國稅制改革的不斷深入，特別是“營改增”全面實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中遇到的稅務(wù)風(fēng)險越來越大，這些稅務(wù)風(fēng)險嚴(yán)重影響到了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益的提高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要采用一些措施來管控稅務(wù)風(fēng)險。本文從房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要稅務(wù)風(fēng)險出發(fā)，以S企業(yè)為例分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控工作中存在的問題，并提出了幾點房地產(chǎn)企業(yè)加強稅務(wù)風(fēng)險管控的建議，目的在于通過有效的管控來降低稅務(wù)風(fēng)險，提升房地產(chǎn)企業(yè)防御稅務(wù)風(fēng)險的能力，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)得到健康穩(wěn)定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險管控

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中面臨的主要稅務(wù)風(fēng)險有以下幾個方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)在從取得土地、立項，到設(shè)計產(chǎn)品方案開始就會面臨一些稅務(wù)風(fēng)險，例如在選擇取得土地方式方面，我國在全面實施“營改增”之后，如果企業(yè)不能按照規(guī)定取得有效的票據(jù)，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面不能抵扣增值稅進項稅額的風(fēng)險。其次，在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能準(zhǔn)確地核算成本、收入，就會導(dǎo)致多計成本、少計收入的問題發(fā)生，或是成本核算與稅法規(guī)定之間存在著較大的差異，加大了稅務(wù)機關(guān)對其進行稅務(wù)調(diào)整的財務(wù)風(fēng)險，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來例如繳納罰款、滯納金等不必要的損失。再次，房地產(chǎn)企業(yè)屬于我國國民經(jīng)濟中的支柱性企業(yè)，需要融資的資金也較大，產(chǎn)業(yè)鏈條也較長，可以帶動一些上下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。一些上游建筑企業(yè)屬于掛靠性質(zhì)的，因此在管理上并不是比較規(guī)范，這就會嚴(yán)重影響發(fā)票取得的真實性，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中也會面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險，例如確定銷售價格會對整個樓盤的銷售產(chǎn)生直接的影響，并且與清算土地增值稅的金額有著密切的關(guān)系，一些房地產(chǎn)企業(yè)會采用“以房抵債”、“易物換物”等視同銷售的方式，來對收入進行確認(rèn)和繳納稅款，這就會加大房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的稅務(wù)風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控中的問題—以S企業(yè)為例

（一）S企業(yè)簡介。S房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本3億元人民幣，員工3000余人。經(jīng)過18年的發(fā)展，已形成房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集酒店、房地產(chǎn)經(jīng)營、商業(yè)管理、物業(yè)管理、金融管理為一體的產(chǎn)業(yè)鏈。截至目前，資產(chǎn)規(guī)模超過230億元，開發(fā)面積逾690萬平方米，年銷售額逾50億元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，系中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)理事單位，中國房地產(chǎn)百強企業(yè)。S房地產(chǎn)企業(yè)力求通過五年的砥礪磨煉，實現(xiàn)“高品質(zhì)，高增長，高回報，低負(fù)債”四個運營目標(biāo)，并成為一家以住宅開發(fā)為主，涵蓋文化旅游，大健康產(chǎn)業(yè)及酒店運營、商業(yè)運營，物業(yè)管理為一體的健康、良性、有價值創(chuàng)造的綜合性國內(nèi)知名中型企業(yè)集團。（二）S企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控的問題。S房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控存在著以下問題：（1）涉稅信息溝通不夠順暢。在實行企業(yè)未來發(fā)展和戰(zhàn)略方面，應(yīng)該充分的結(jié)合現(xiàn)有的相關(guān)稅務(wù)信息，這樣才能保證企業(yè)的發(fā)展與現(xiàn)有稅務(wù)規(guī)定相一致，企業(yè)既要做好內(nèi)部的稅務(wù)管理工作，也要及時搜集相關(guān)稅務(wù)信息，與稅務(wù)機關(guān)進行交流和溝通，在企業(yè)內(nèi)部做好普及稅務(wù)知識的工作。但是S房地產(chǎn)公司并沒有在宣傳稅務(wù)知識方面投入較大的力度，很多員工并不重視稅務(wù)風(fēng)險，與稅務(wù)部門缺乏及時的溝通與交流，這就不能在第一時間了解最新的稅務(wù)政策，這就加大了S企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。（2）監(jiān)察稅務(wù)風(fēng)險的力度不夠。隨著稅務(wù)風(fēng)險種類的不斷增多，現(xiàn)階段雖然S房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)對稅務(wù)監(jiān)察環(huán)節(jié)進行了重新的規(guī)劃，建立了內(nèi)部控制風(fēng)險小組，但是并沒有實現(xiàn)對稅務(wù)風(fēng)險的全面監(jiān)察。目前S房地產(chǎn)企業(yè)對監(jiān)察稅務(wù)風(fēng)險的流程主要是：下設(shè)子公司首先對本公司的涉稅事項進行自我評估，在完成評估之后遞交給上級部門進行審計，然后房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制小組對稅務(wù)風(fēng)險進行歸納和總結(jié)，雖然以上的監(jiān)察機制比較詳細(xì)，但是卻沒有得到有效的落實和執(zhí)行，監(jiān)察稅務(wù)風(fēng)險的流程形式化比較嚴(yán)重。（3）稅務(wù)籌劃工作不到位。首先，S房地產(chǎn)公司將主要的精力放在了稅務(wù)的申報和繳納上，并沒有重視對稅務(wù)風(fēng)險的防范和預(yù)防上，稅務(wù)風(fēng)險評估機制也不夠健全，不能靈活的應(yīng)對可能出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險。其次，在S房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理部門的地位并不是很高，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收工作可以說是生產(chǎn)經(jīng)營中比較重要的一環(huán)，然而S房地產(chǎn)企業(yè)僅僅在財務(wù)部門下設(shè)立了稅務(wù)管理部門，工作上受到財務(wù)部門的制約，嚴(yán)重影響到稅務(wù)部門職能作用的發(fā)揮。同時S房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)部門的工作內(nèi)容也比較單一化，不能全面地完成稅務(wù)籌劃、評估稅務(wù)風(fēng)險等工作，與稅務(wù)機關(guān)也缺乏及時的溝通，因此也就不能制定出行之有效的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險政策。再次，管控稅務(wù)風(fēng)險人員素質(zhì)水平有待提高。管控稅務(wù)風(fēng)險的效果與管控人員的素質(zhì)水平有直接的關(guān)系，只有高素質(zhì)的管控稅務(wù)風(fēng)險人員才能夠認(rèn)真的完成防范風(fēng)險的工作。然而S房地產(chǎn)企業(yè)中研究生學(xué)歷的比例僅僅為10%，本科以及專科學(xué)歷的員工比例為75%，其中財務(wù)和稅務(wù)崗位員工基本是?？茖W(xué)歷，因此可以看出企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)人員素質(zhì)水平還不是很高，這就嚴(yán)重影響到了管控稅務(wù)風(fēng)險的效率水平。最后，稅務(wù)籌劃制度不嚴(yán)謹(jǐn)。S房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃工作過程中，對一些稅法條款和規(guī)定并不是很了解，忽略了一些最新變化的稅法部分，因此也就導(dǎo)致稅收籌劃工作操作不當(dāng)?shù)膯栴}出現(xiàn)，提高了企業(yè)的相關(guān)稅費。例如S房地產(chǎn)企業(yè)在全面實施“營改增”之后，并沒有及時了解最新的稅收政策變化，依然按照原來的稅務(wù)籌劃方案進行工作，這就給該企業(yè)帶來了較大的稅務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強稅務(wù)風(fēng)險管控的建議

（一）建立完善的涉稅信息溝通機制。一方面房地產(chǎn)企業(yè)要建立起良好的內(nèi)部溝通機制。房地產(chǎn)企業(yè)可以在內(nèi)部建立起經(jīng)理級的主管機構(gòu)，對公司的總經(jīng)理負(fù)責(zé)，在實際工作中要以稅務(wù)風(fēng)險為主要工作內(nèi)容，為上下級之間進行信息交流提供必要的支持。同時房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也要認(rèn)識到稅務(wù)工作不僅僅需要內(nèi)部稅務(wù)部門來完成，更需要財務(wù)部門、法律部門、生產(chǎn)營銷部門的支持，因此也要重視稅務(wù)部門與其他部門之間的溝通與交流，這樣才能建立起一個順暢的內(nèi)部涉稅信息溝通機制。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)要建立起完善的外部溝通機制。房地產(chǎn)企業(yè)需要與國家稅務(wù)機關(guān)做好溝通和交流工作，這樣可以及時掌握最新的稅務(wù)政策，可以為企業(yè)營造出一個良好的稅務(wù)環(huán)境，為進行合理稅務(wù)籌劃提供支持。通過與稅務(wù)機關(guān)的溝通可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)解答一些稅務(wù)難題，對稅務(wù)工作起到了指導(dǎo)性的作用，保證了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)工作的合理、合法性。（二）制定稅務(wù)監(jiān)察與審計制度。監(jiān)察對于管控稅務(wù)風(fēng)險來說是比較重要的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要對稅務(wù)風(fēng)險工作進行全面的監(jiān)督，對防范風(fēng)險工作要進行客觀的評價和有效的落實，在監(jiān)察過程中如果發(fā)現(xiàn)問題要及時地上報管理層，可以在審計部和董事會的領(lǐng)導(dǎo)下定期地對涉稅事項進行監(jiān)督和檢查，同時各個部門也要積極的配合稅務(wù)監(jiān)察和審計工作。房地產(chǎn)企業(yè)也可以聘請外部機構(gòu)來對稅務(wù)工作進行審計，一般來說外部審計機構(gòu)的獨立性較強，如果發(fā)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，就會及時地發(fā)出預(yù)警，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率。（三）合理的開展稅務(wù)籌劃工作?？茖W(xué)合理的稅務(wù)籌劃工作可以有效地降低稅務(wù)風(fēng)險，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面做好稅務(wù)籌劃工作：首先，利用稅率上的差異。一般來說材料物資的稅率為13%，但是建筑業(yè)適用的是9%的稅率，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以合理地利用這些稅率上的差異，努力爭取一些合法的稅額抵扣。其次，適當(dāng)?shù)剡M行項目外包。如果房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅額不能在一些項目上進行抵扣，就可以適當(dāng)?shù)膶⒁恍╉椖窟M行外包，這樣就可以實現(xiàn)轉(zhuǎn)移稅負(fù)的目的，在一定程度上來緩解稅負(fù)。再次，借助時間上的差異。盡早取得進項稅發(fā)票或合理延遲開具銷售發(fā)票，都可以實現(xiàn)及時抵扣和延遲繳稅的目的。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中會遇到不同的稅務(wù)風(fēng)險，因此房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要通過強有力的稅務(wù)管控方式來降低稅務(wù)風(fēng)險，這樣才能降低稅務(wù)風(fēng)險所帶來的不必要損失，保證房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作在合法、合理的環(huán)境下順利進行。

參考文獻

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作者:黃海霞 單位:株洲市城發(fā)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司