好不容易在網(wǎng)上找到了價廉物美的房源，不料在交了“房東”全年9400元以后，才發(fā)現(xiàn)原來的“房東”提供的身份證、房產(chǎn)證等全是假的，這套房子根本就是所謂的“二房東”交了一個月房租，從原房東手中租來的。近日，涉嫌合同詐騙的倪某被XX區(qū)檢察院批準逮捕。

網(wǎng)上覓得房源

據(jù)受害人黃先生介紹，去年11月7日，他與朋友通過某網(wǎng)站查詢到XX區(qū)二道埂子有一套60平方米的房子出租。于是他按照網(wǎng)上的聯(lián)系方式與出租人倪某取得了聯(lián)系。在倪某的帶領下看房后，倪某說這是他父母留給他結婚用的房子。如果要租的話，希望租金年付，價格還可以在原來1100元／月的基礎上優(yōu)惠一點。黃先生發(fā)現(xiàn)房子還算不錯，而自己原來租的房子的房東又在不停地催促自己搬走，于是他決定當晚就把房子訂下來。

“房東”證件齊全

在經(jīng)過協(xié)商之后，倪某和黃先生敲定了9400元／年的價格把房子租下來，以這個價格在XX區(qū)租到了這樣一套房子，黃先生顯然認為自己撿了便宜。在簽合同前，黃先生認真核對了對方的身份證，以及他們認為最重要的房產(chǎn)證及土地所有權證原件，倪某也極為認真地檢查了黃先生的身份證，令人覺得他非常謹慎。在雙方都沒有異議的情況下，大家簽訂了一份倪某預先準備好的一份房屋租賃合同，并約好第二天中午把現(xiàn)金帶過來，交清。

一次支付7500元

1．簽訂本合同前，當事人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及用詞理解不一致的，應該進一步協(xié)商，達成一致意見。

2．本合同為示范文本，為體現(xiàn)協(xié)議雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行增補或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

3．對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協(xié)商確定。【】中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

甲方（中介公司）：

聯(lián)系電話：，

聯(lián)系地址：，

即將邁進XXX大學生活的最后一個年頭，站在我面前的就是那個向往已久的工作社會，我的心已經(jīng)開始飛進那里。我終于可以在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我，但我還需要時間去了解這個社會。我又害怕又膽怯,我常常會捫心自問:我準備好了嗎？是的,我在校園里生活了數(shù)十載,而社會與校園是完全不同的兩個世界,也許我不能完全立刻適應這激烈殘酷的社會。學校為了把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺，為適應今后的社會工作奠定基礎，專門安排了我們產(chǎn)學合作，在暑假進行實習。

我對房地產(chǎn)的高利潤也是十分地感興趣,所以我進入了日月豪庭二手房銷售中心，一個房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的翅膀。許多專家給房地產(chǎn)下了一個美妙的定義:房地產(chǎn)=科學+藝術。正是這種既有科學知識的嚴謹也有藝術的魅力,我才能滿腔熱血的激情的去做這一行業(yè),才能主動的在房地產(chǎn)的知識中自由的遨游!

日月豪庭二手房銷售中心是具有專業(yè)資質的房地產(chǎn)企業(yè)。公司秉承“德載重任，匯鑄永恒”的經(jīng)營宗旨，堅持“兩種經(jīng)營模式”銷售策劃運作的獨創(chuàng)理念，力求使每個開發(fā)項目達到人與環(huán)境的天人合一。公司的主要業(yè)務是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的全程策劃、樓盤整合營銷、推廣等。公司現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場營銷精英及管理人員，提供項目開發(fā)中的專業(yè)整合服務，從而創(chuàng)造集成最大績效。我就是從這個部門開始我的實習生涯的。

實習是以獨立業(yè)務作業(yè)方式完成的。我的實習工作分為兩個階段，前一個階段是在銷售部做戶外廣告的招商工作，工作內容是主動尋找客戶，給客戶講房子的地理位置和價格等，如果客戶有意就和約談判。后一階段就是在售房部做置業(yè)顧問，工作的主要內容是接待客戶，給顧客介紹樓盤的信息，并幫助客戶計算房屋的總價，幫助他們更好的了解整個樓盤的情況。銷售中心的工作千頭萬緒，我每天都需要文件起草、提供調研資料、數(shù)量，為決策提供一些有益的資料，數(shù)據(jù)。有文書處理、檔案管理、文件批轉等。同時給顧客提出一些我們自己的見解。有時配合辦公室人員處理日常工作。

現(xiàn)在實習已經(jīng)結束，回頭總結我的實習報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，也打開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎。

房制度市場化變革為房地產(chǎn)中介服務業(yè)帶來了春天，但春天畢竟是耕耘的季節(jié)，需要付出艱辛的勞動。隨著房改的深入，尤其是切斷實物分房，推行貨幣化分房，住房市場出現(xiàn)多元化、梯度化、集約化的趨勢，這就既為房地產(chǎn)中介服務業(yè)帶來了機遇，又向其提出了更高的要求，因此，必須采取對策精心培育。它尤如苗輔中的花木，房地產(chǎn)中介服務業(yè)既需要自身充分發(fā)育，又需要園丁辛勤培育。近幾年，我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)有一定的發(fā)展，但仍沒有得到較好的發(fā)育，因此必須精心地培育。國外的經(jīng)驗告訴我們，活躍的住房市場必然要求有一個活躍的房地產(chǎn)中介服務業(yè)為其服務?？梢哉f，房地產(chǎn)中介服務業(yè)的住房市場乃至房地產(chǎn)市場發(fā)展的“助力器”和“催化劑”，其發(fā)展水平又是衡量整個房地產(chǎn)市場的“晴雨表”。

摘要：報告要求加強社會保障體系建設，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著四限時代的到來，房地產(chǎn)經(jīng)濟中“限購、限貸、限售、限價”讓許多房地產(chǎn)開發(fā)商都陷入了發(fā)展困境。因此，在這一背景下，出現(xiàn)了一種新的買辦房產(chǎn)經(jīng)濟——以租代售。租購并舉、以租代售將是今后房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的方向之一。針對這一新型房地產(chǎn)，本文主要從其優(yōu)勢與弊端出發(fā)，對其風險進行分析，進一步探討以租代售的新型房地產(chǎn)對房產(chǎn)經(jīng)濟的影響。

關鍵詞：以租代售;新型房地產(chǎn);房地產(chǎn)經(jīng)濟;影響

四限令的頒布對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生了較大的影響，隨著不限購房屋的減少甚至消失，許多購房者與開發(fā)商也紛紛采取新的措施——以租代售。這一新型的房地產(chǎn)方式很快發(fā)展起來，并且在自住性商品房等經(jīng)濟房中尤為明顯[1]。以其獨特的優(yōu)勢對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生重要影響；而其存在的風險，在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，也應受到更多重視與關注。

1以租代售的內涵與特點

以租代售這一新型房地產(chǎn)方式主要是將空置的商品房以出租的方式進行處理，通過出租的方式，與租房者簽訂有效合同，租房者應當在合同規(guī)定的期限內購買所租的房，開發(fā)商則按照租房時的價格出售給租房者。租房者在合同期限內所交的房租，可以用作抵充購房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能獲得相應房產(chǎn)所有權；相反，若是在合同規(guī)定期限內，租房者不購房，就作退租處理，而之前租房者所繳納的租金就當作開發(fā)商所收取的房租。這種新型的方式為購房者提供了更綠色、更方便的消費。

2以租代售的優(yōu)勢

為規(guī)范行政事業(yè)單位國有房產(chǎn)出租行為，提高國有資產(chǎn)使用效益，確保國有資產(chǎn)保值增值，現(xiàn)就關于行政事業(yè)單位房產(chǎn)出租管理，提出以下意見：

一房產(chǎn)出租范圍

本意見所稱房產(chǎn)出租，是指各行政事業(yè)單位在不影響正常辦公前提下將本單位占用或使用的各類辦公用房商業(yè)（生產(chǎn)）性用房倉儲性用房居住性用房及場地構筑物等對外出租，獲取收益的行為

二房產(chǎn)出租原則

行政事業(yè)單位房產(chǎn)出租，應堅持公開公平公正的原則，采取公開招租的方式，價高者得。

三房產(chǎn)出租審批

近幾年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，房屋租賃市場也一年比一年活躍，可以說房屋租賃市場廣闊，前景非常看好。這一現(xiàn)象給房屋中介機構帶來了無限的商機，就我們這個小小的縣城，房屋中介機構就有近二十家，而且每一家的生意都非?；鸨?，租房的、看房的絡繹不絕。中介機構只要能組織到貨源，就不愁租不出去。那么，是什么原因促使房屋租賃市場如此火爆呢？

主要有以下三點：

一、陪公子（小姐）讀書現(xiàn)象日趨嚴重。

當今世界，科學技術突飛猛進，知識經(jīng)濟已見端倪。教育在綜合國力的形成中處于基礎地位，國力的強弱越來越取決于勞動者的素質，取決于各類人才的質量和數(shù)量，這對于培養(yǎng)和造就我國二十一世紀的一代新人提出了更加迫切的要求。在改革開放和現(xiàn)代化建設新時期，鄧小平同志反復強調，實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化，科技是關鍵，教育是基礎。21世紀，國家的綜合國力和國際競爭能力將越來越取決于教育發(fā)展、科學技術和知識創(chuàng)新的水平，教育將始終處于優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位。在這種新的形勢下，各屆各類學生都感到了很大的壓力，再象父母輩那樣去學習，已經(jīng)不能適應這個知識大爆炸的年代，作父母的也充分認識到了教育發(fā)展的新形勢，對孩子的教育也越來越重視，他們想方設法為孩子創(chuàng)造條件，營造一個相對較好的學習氛圍，為孩子排憂解難，分擔壓力。在這種情況下，有許多的家長克服自身的困難，甚至放棄工作，在子女就讀的學校附近租房陪讀。真可謂：可憐天下父母心！本人認為租房陪讀有可取之處：一是可以提供給孩子一個相對安定的學習環(huán)境；二是有專人負責一日三餐，能給孩子提供合理的飲食，有助于孩子的成長發(fā)育；三是能夠督促孩子認真學習，這一點對于學習不自覺的學生尤其重要；四是能夠使孩子明白學習的重要性。

二、適應城鎮(zhèn)建設需要，拆遷步伐加大。

隨著城市建設規(guī)模的不斷擴大，拆遷的力度也不斷加大，我縣在2003年的拆遷面積已達到了22萬平方米，創(chuàng)建國以來溧水城市建設之最。今年我縣的縣城拆遷面積預計達到30萬平方米，含景區(qū)開發(fā)在內將達到50萬平方米，拆遷近4000戶。計劃到2005年，新城面積由現(xiàn)在的13.6平方公里擴大到60平方公里。這就意味著拆遷戶還會不斷的增加。這是一個龐大的群體，除了少數(shù)居民有第二住所外，絕大部分都要租房過渡，等待政府分配拆遷安置房。這又給房屋租賃市場帶來了巨大的商機。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，房屋租賃市場也一年比一年活躍，可以說房屋租賃市場廣闊，前景非?？春?。這一現(xiàn)象給房屋中介機構帶來了無限的商機，就我們這個小小的縣城，房屋中介機構就有近二十家，而且每一家的生意都非?；鸨?，租房的、看房的絡繹不絕。中介機構只要能組織到貨源，就不愁租不出去。那么，是什么原因促使房屋租賃市場如此火爆呢？

主要有以下三點：

一、陪公子（小姐）讀書現(xiàn)象日趨嚴重。

當今世界，科學技術突飛猛進，知識經(jīng)濟已見端倪。教育在綜合國力的形成中處于基礎地位，國力的強弱越來越取決于勞動者的素質，取決于各類人才的質量和數(shù)量，這對于培養(yǎng)和造就我國*世紀的一代新人提出了更加迫切的要求。在改革開放和現(xiàn)代化建設新時期，鄧小平同志反復強調，實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化，科技是關鍵，教育是基礎。21世紀，國家的綜合國力和國際競爭能力將越來越取決于教育發(fā)展、科學技術和知識創(chuàng)新的水平，教育將始終處于優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位。在這種新的形勢下，各屆各類學生都感到了很大的壓力，再象父母輩那樣去學習，已經(jīng)不能適應這個知識大爆炸的年代，作父母的也充分認識到了教育發(fā)展的新形勢，對孩子的教育也越來越重視，他們想方設法為孩子創(chuàng)造條件，營造一個相對較好的學習氛圍，為孩子排憂解難，分擔壓力。在這種情況下，有許多的家長克服自身的困難，甚至放棄工作，在子女就讀的學校附近租房陪讀。真可謂：可憐天下父母心！本人認為租房陪讀有可取之處：一是可以提供給孩子一個相對安定的學習環(huán)境；二是有專人負責一日三餐，能給孩子提供合理的飲食，有助于孩子的成長發(fā)育；三是能夠督促孩子認真學習，這一點對于學習不自覺的學生尤其重要；四是能夠使孩子明白學習的重要性。

二、適應城鎮(zhèn)建設需要，拆遷步伐加大。

隨著城市建設規(guī)模的不斷擴大，拆遷的力度也不斷加大，我縣在2003年的拆遷面積已達到了22萬平方米，創(chuàng)建國以來溧水城市建設之最。今年我縣的縣城拆遷面積預計達到30萬平方米，含景區(qū)開發(fā)在內將達到50萬平方米，拆遷近4000戶。計劃到2005年，新城面積由現(xiàn)在的13.6平方公里擴大到60平方公里。這就意味著拆遷戶還會不斷的增加。這是一個龐大的群體，除了少數(shù)居民有第二住所外，絕大部分都要租房過渡，等待政府分配拆遷安置房。這又給房屋租賃市場帶來了巨大的商機。

網(wǎng)絡化法治化社會化信息化全面打造流動人口“四化”管理新模式

××街道方城社區(qū)是一個典型的老城區(qū)，常住人口10496人，其中人戶分離的有4969人，實有人口7123人。現(xiàn)有出租房屋471家，流動人口1671人，約占常住人口的1/4，這些流動人口成份復雜，他們在為城市化建設和經(jīng)濟發(fā)展做出積極貢獻的同時，也給我們的人口管理、計生工作及治安管理等工作帶來了巨大的壓力。近年來，我們通過不懈努力，流動人口管理工作逐步走上軌道，探索并積累了一套行之有效的經(jīng)驗做法，由于方法得當，措施得力，取得了良好的社會效益，流動人口的犯罪得到了有效的遏制，社區(qū)的刑事治安案件明顯下降，發(fā)案比2005年下降35%。我們的具體做法：

一、抓組織建設，實現(xiàn)網(wǎng)絡化管理

流動人口的管理，如果繼續(xù)沿襲傳統(tǒng)的管理模式，把流動人口管理停留在登記、發(fā)證上，勢必處于被動應付的局面。為此，根據(jù)老城區(qū)的特點，我們在街道流動人口管理辦公室的精心指導下，建立完善三級社會化管理組織網(wǎng)絡，實現(xiàn)了以流動人口管理服務站為載體，以管理、教育、維權、服務為主要內容的三級網(wǎng)絡化管理。一是成立了由轄區(qū)民警任站長，社區(qū)綜治干部、片幢長、居民組長、護村隊長為成員的流動人口管理服務站為一級的管理組織機構。主要負責完善制度、教育培訓、考核評比及督促檢查等工作。二是把社區(qū)分成5個片，建立片幢長的二級管理組織網(wǎng)絡，把5個專管員，4個協(xié)管員分到每個片，實行分片負責制，主要職責是包干本片外來人員的登記、核查、發(fā)證，以及出租私房日常管理、矛盾糾紛調解及協(xié)助做好育齡婦女驗證、b超等工作。三是不斷吸收壯大以老干部、老黨員、單元長、租房業(yè)主為信息員、管理員、巡查員的群防群治的三級組織網(wǎng)絡。

二、整合資源，進行社會化管理

流動人口以其流動性和分散性成為管理的難點，我們緊緊抓租賃租房主和用工單位，按照“誰用工、誰負責”、“誰經(jīng)營、誰負責”的原則，實行融治安管理、勞動用工、計劃生育等一體的流動人口管理“業(yè)主責任制”，通過簽訂治安責任狀等形式，落實用工單位、經(jīng)營業(yè)主和房屋出租人的管理責任，發(fā)動社會各方面力量，形成流動人口工作的齊抓共管。一是將衛(wèi)生管理工作和流動人口管理進行有機結合。日常，結合環(huán)衛(wèi)工作對房屋出租、承租人情況進行了解，根據(jù)實情及時變更登記，補辦手續(xù)。去年3月份，我們在檢查北門街7幢202室，有居民反映居住該503室的人員比較復雜，這些人員白天無所事事，發(fā)現(xiàn)情況后，及時進行跟蹤調查，發(fā)現(xiàn)王某、張某、胡某等江蘇藉人員，整日混跡于賭場，派出所將他們納入視線列為高危人群，并抓獲了發(fā)生于肖泉村山上的因賭博傷害致死的犯罪嫌疑人胡某。二是充分發(fā)揮社區(qū)、企業(yè)單位流動人口協(xié)管員的作用。流動人口協(xié)管員由社區(qū)計生員、片幢長、治保主任或企業(yè)有關人員兼任，他們生活在社區(qū)和企業(yè)，人熟、地熟、情況熟，便于及時了解和掌握各種情況和信息，在管理流動人口中發(fā)揮了信息員的作用。去年社區(qū)協(xié)管員發(fā)現(xiàn)了四批晚上盜竊作案分子，他們及時向××派出所提供線索，配合民警進行查處。三是逐步推廣中介出租私房合同管理?！痢恋貐^(qū)外來人員的收入相對高一些，對租房條件要求也相對高一些，自2005年來有人收集零散房屋改裝成具有獨立衛(wèi)生間的出租私房出租給流動人口，年收入可達3—5萬。在這種情況下，中介租房業(yè)主應運而生，××地區(qū)出租私房有逐步向租房能手集中的趨勢，有的中介業(yè)主一人出租管理四、五間，相當于管理40來個流動人口，他們與承租人都簽訂合同，把治安要求寫得一清二楚，情況了如指掌，社區(qū)與轄區(qū)干警及時把中介業(yè)主變成信息員、登記員，發(fā)給每戶一本登記冊，經(jīng)常進行核對，這樣的社會化管理，既省錢，又好管。

中介公司事先找“托兒”

無論是房屋中介，還是求職中介乃至婚姻中介，一些公司都事先找好了“托兒”欺騙消費者。比如一個房“托兒”，他確實有一套空房子，中介公司讓租房者前去看房，“房東”一到，就說真不巧，這套房子剛剛租出去了。求職中介則和某些貪圖便宜的用人單位聯(lián)手，佯裝單位招工做“托兒”，讓求職者交了服務費，中介公司開了介紹信后，用人單位在面試中以各種理由拒絕求職者?；橐鲋薪閯t找一名條件較好的女士或男士，讓他們和各種前來征婚的人見面。

■存在許多無照無證公司

一份統(tǒng)計資料顯示，在北京從事經(jīng)營的6000多家房屋中介中，有執(zhí)照和資質的正規(guī)公司僅1500多家。而北京一家婚姻中介公司實際是非法夫妻店。一些外國代表機構憑借著與外國學校、移民機構聯(lián)絡的便利和同外國駐華使館保持的良好關系，非法從事出入境中介活動。另外一份統(tǒng)計資料顯示，在北京市工商局以咨詢服務為主注冊登記的公司有2235家，其中明確標有自費出國留學、出入境咨詢服務內容的所占比例很少。而為了獲取高額利潤，一些機構超出工商管理部門規(guī)定的經(jīng)營種類范圍從事出國留學中介服務。

■網(wǎng)絡、招聘會誘騙人們上當

隨著網(wǎng)絡的發(fā)展，各種網(wǎng)絡招聘會也應運而生。而一些中介公司卻在網(wǎng)上設置騙局。一名大學畢業(yè)生在某網(wǎng)站上得到一個面試機會，并按要求交了150元材料費，他跑到面試地點，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。還有一些招聘會，參加單位實際沒幾家，來參加的單位也不是真正想招人，他們只是給中介公司湊數(shù)，在收下大學畢業(yè)生的簡歷后就無聲無息了。

本文作者：彭娟江啟疆工作單位：廣州大學

（一）完善《廣東省工資支付條例》，彌合立法與現(xiàn)實的矛盾2005年制定的《廣東省工資支付條例》（簡稱《支付條例》），作為調整廣東省企業(yè)、社會團體與機關事業(yè)單位等工資支付方面的主干性立法，之所以難以對企業(yè)工資支付問題進行全面有效調整，這與其對基本民生相關方面保障的不完備有關。第一，《支付條例》第四條應增加一款，規(guī)定“機關事業(yè)單位工作人員的工資支付應從其實際工資標準，但其聘用的合同工工資不能低于政府的最低工資標準?！币驗樵摗稐l例》原規(guī)定未能考慮企業(yè)與國家機關、事業(yè)機關的工資體系不同，其含混表述則意味著該條規(guī)定的效力全面延及機關事業(yè)單位。事實上，機關事業(yè)單位工作人員工資只能從其獨立工資體系標準，最低工資標準主要針對企業(yè)而言，僅能延及機關事業(yè)單位聘任的合同工。第二，《支付條例》第三條規(guī)定了省政府與地級以上市政府有權依社會發(fā)展情況確定并最低工資標準值得商榷。因為最低工資標準涉及社會工資分配所占GDP總量的最低比例，這隸屬國家《工資法》和《廣東省工資條例》的調整范圍，而非《支付條例》應規(guī)范的事項。這種規(guī)定混淆了不同立法調整范圍的界限，破壞了立法內在和諧的機理。第三，《支付條例》規(guī)定了企業(yè)工資標準以雙方合同約定，且不能低于政府公布的最低工資線。但缺少了賦予工人參與厘定工資標準的權利規(guī)定，事實上形成企業(yè)單方厘定工資標準并以合同形式強加企業(yè)員工的不平等局面。理論上，“工人工資須經(jīng)勞資雙方平等協(xié)商或集體協(xié)商”的總體原則，應由《工資法》和《廣東省工資條例》規(guī)定，不屬于《支付條例》規(guī)定范圍?！吨Ц稐l例》雖以多條規(guī)定了企業(yè)不得欠薪以及對欠薪的處置辦法，但由于可操作性差，難以完全應對社會紛繁復雜的實際，以及應對企業(yè)拖欠薪酬與規(guī)避處置的各種伎倆，導致了該條例實施困難，以致欠薪事件依然頻發(fā)。對此，修改與完善的重點就落腳于：一是依據(jù)修正后的刑法具體規(guī)定，在《支付條例》中明確惡意逃匿欠薪應負的刑事責任，并同時加大對欠薪企業(yè)的行政與經(jīng)濟處罰力度，迫使企業(yè)不敢惡意欠薪和企業(yè)老板不敢惡意欠薪逃匿。二是盡快出臺《廣東省欠薪保障規(guī)定》和修改完善《廣東省勞動保障監(jiān)察條例》等配套制度，建立起防止欠薪與及時處置的一體化機制。（二）出臺《廣東省欠薪保障規(guī)定》，防控欠薪事件的發(fā)生《廣東省欠薪保障規(guī)定》作為《支付條例》的特別法，在于有效保障《支付條例》的順利實施，以及有效防止和及時處置企業(yè)欠薪事件。廣東省政府已于2009年10月公開《規(guī)定》征求意見稿，但時至今日依然未正式出臺正式法規(guī)?！兑?guī)定》征求意見稿也存在著一些不足，有必要在正式立法時予以考慮。第一，對特定行業(yè)，應規(guī)定繳納特殊欠薪保障費制度。《規(guī)定》征求意見稿第9條第1款只規(guī)定了用人單位繳納欠薪保障費的一般性制度。對于建筑這種特定行業(yè)，有資質的企業(yè)繳納欠薪保障費不存在問題，但該行業(yè)中存在著大量無資質的臨時工程隊，而絕大多數(shù)欠薪事件皆發(fā)生在這些工程隊中。由于這些工程隊承接工程和用工的不穩(wěn)定性，工程層層轉包與產(chǎn)生欠薪的復雜性，使上述一般性制度很難有效規(guī)束這些工程隊繳納欠薪保障費，因此對建筑行業(yè)有必要規(guī)定一種特殊欠薪保障費的制度，即規(guī)定“有資質建筑企業(yè)在繳納特定欠薪保障費之外，有資質的工程總承包企業(yè)或分包企業(yè)，應根據(jù)工程造價繳納一定比例的特殊欠薪保障費，作為承接其分包工程的無資質工程隊發(fā)生欠薪時預先墊支的資金；若該工程最終結算不存在欠薪時，再予以返還?！钡诙?，整合工資支付與清償欠薪的合力機制，確保工人勞動報酬權實現(xiàn)。企業(yè)欠薪問題已演變?yōu)橐环N全國性的嚴重社會事件。根據(jù)廣東情況，在健全各種必要配套制度前提下，應以修改后正式出臺的《廣東省工資支付條例》、《廣東省欠薪保障規(guī)定》、《廣東省勞動保障監(jiān)察條例》為龍頭，對工資支付的相關制度進行整合，建立起清償企業(yè)欠薪的一體化機制。我們以為，可以考慮如下問題：一是對特定行業(yè)規(guī)定繳納特殊保障費或特別擔保制度。二是創(chuàng)新對企業(yè)薪酬發(fā)放的監(jiān)管制度，譬如，政府主管單位建立企業(yè)網(wǎng)絡工資支付申報、工會工資已支付證明、企業(yè)員工欠薪投訴與政府主管機構經(jīng)常性監(jiān)察相結合的制度等，以便及時敦促企業(yè)按時支付工資，及時對企業(yè)欠薪進行強制性清償。三是建立一體化的欠薪事件處置機制，即建立企業(yè)工會牽頭追討、政府先行墊付并敦促企業(yè)及時清償，司法快速強制清償?shù)囊惑w化欠薪處置體系。四是在《支付條例》第53條中，將“疏于監(jiān)督或懈怠管理”設定為法律責任的一個要件，以強化行政機關與具體人員的監(jiān)督與執(zhí)法責任意識。（三）制定《廣東省工資條例》，促進社會分配的相對公平《工資法》是規(guī)范工資方面的基礎性法律，在極為復雜的工資法律體系中，對涉及工資立法的初次社會分配原則，社會整體工資厘定的標準，對機關企事業(yè)單位不同工資體系的規(guī)定，工資支付總體原則，欠薪防止與清償機制，企業(yè)最低工資衡定與制度，工資常態(tài)化增長機制，國企工資平衡與對高管工資控制，企業(yè)工資平等協(xié)商機制，管理機構的任務與管理原則，及所需配套制度等重大事宜，皆由《工資法》作出總體規(guī)定，其他特別法和配套制度皆是依據(jù)基礎性法律所規(guī)定的原則和需要制定，并相互結合成為完整的工資法律體系。鑒于《工資法》對國民基本民生的重要性，發(fā)達國家皆對此進行了必要立法。廣東在工資方面立法較為混亂，產(chǎn)生了諸多不良后果，譬如，造成惡意欠薪和欠薪逃匿事件難以控制；導致國企工資厘定混亂、各行其是，國企高管工資失控，國企和機關事業(yè)單位任意發(fā)放具有薪酬性福利導致不同行業(yè)、不同事業(yè)單位實際收入差距巨大，造成一次社會分配嚴重不公平。因此，有必要盡快制定《廣東省工資條例》，完善和健全工資法律體系，相對平衡國企不同行業(yè)間、不同機關事業(yè)單位間的工資標準，有效控制企業(yè)高管工資，平抑福利發(fā)放存在的巨大差異，最大限度促進一次社會分配的相對公平。

改革30多年來，我國勞動用工制度從國家計劃向市場調節(jié)的轉變，其中最為深刻的變化，即人們的觀念對市場調節(jié)用工制度的接受，城鄉(xiāng)人口結構的重大改變和人口遷徙尋求就業(yè)的自由性。廣東作為我國改革開放的前沿地，勞務市場逐漸成熟，成為吸納外來務工人員最多的省份。就廣東而論，就業(yè)方面的法律法規(guī)基本形成體系，不僅有中央統(tǒng)一制定的《勞動法》及實施細則、《勞動合同法》和《就業(yè)促進法》等作為龍頭法，而且還有較為系統(tǒng)的地方法規(guī)和規(guī)范性文件，如《廣東省安置盲聾啞殘人員就業(yè)暫行規(guī)定》、《關于推進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)居民就業(yè)工作的實施意見》、《廣東省“路徑”就業(yè)服務辦法》、《廣東省百萬農(nóng)村青年技能培訓工程培訓就業(yè)服務基本規(guī)程》、《關于加強勞務市場和人才市場管理的通知》和《廣東省勞動合同文本》，等等。我們雖然為廣東勞務市場的繁榮和勞務制度較為成熟而欣喜，但基于地緣經(jīng)濟等緣故，我們也為廣東每年面臨巨大的就業(yè)壓力而焦慮。無論如何，我們依然必須面對廣東就業(yè)市場存在的突出矛盾：一是就業(yè)壓力巨大。這不僅包括廣東每年自然增長的巨大就業(yè)率、失業(yè)群體的再就業(yè)和進城務工的農(nóng)民工群體，還包括了外省每年新來粵尋找就業(yè)的大學畢業(yè)生群體、城鎮(zhèn)失業(yè)人群和農(nóng)民工。二是就業(yè)市場一定程度存在無序化。三是企業(yè)與務工人員在訂立勞動合同方面存在事實不平等。由此，實施積極的就業(yè)政策，強化就業(yè)市場規(guī)范化成為當務之急。（一）拓展就業(yè)渠道，擴大就業(yè)增量目前失業(yè)群體可分為：一些人因智力與科技知識儲備不足被市場淘汰；一些在勞動密集型企業(yè)從事無技術含量工作的人，在企業(yè)訂單減少、市場飽和或不景氣情況下，這些人員暫時性失業(yè)；一些具有特定技術或智能的人，因市場供求關系一時難以找到滿意工作而失業(yè)。我們以為，面對全國各地來粵尋求就業(yè)的巨大壓力，要求廣東盡量解決，不符合廣東地域實情，或對廣東是一種苛求。無論如何，鑒于廣東存在著顯性或隱性的巨大失業(yè)人口，想方設法擴大就業(yè)增量，拓展就業(yè)渠道，依然是政府有效解決就業(yè)問題的舉措。第一，以轉型升級和雙轉移為契機，以產(chǎn)業(yè)鏈延伸拓展就業(yè)空間。說到底，轉型升級和雙轉移經(jīng)濟戰(zhàn)略的實施，目的就是進一步提高生產(chǎn)力，加強發(fā)達地區(qū)的工業(yè)向自主創(chuàng)新方面和新型產(chǎn)業(yè)化轉型，同時通過“騰籠換鳥”政策，積極扶持經(jīng)濟落后地區(qū)和擴大工業(yè)產(chǎn)業(yè)園建設。在這種轉型中，無疑存在著發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈向不發(fā)達地區(qū)延伸的問題，這其中存在著巨大就業(yè)空間不言而喻。承接產(chǎn)業(yè)轉移的地區(qū)應高度關注其中的就業(yè)空間，并進行積極妥善安排。第二，積極扶持各個層次民營企業(yè)，是擴大就業(yè)崗位的合理路徑。政府扶持民企發(fā)展和擴大就業(yè)增量是一個問題的兩個方面。就廣東情況來看，民企占廣東GDP的比重逐年增長，這不僅表現(xiàn)了民企在市場經(jīng)濟中的活力與發(fā)展前景，而且也體現(xiàn)了民企在吸納就業(yè)方面的巨大能量。但是，一些具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ拇笮兔駹I企業(yè)，因缺乏資金支持，難以延伸產(chǎn)業(yè)鏈向集團化發(fā)展而壓縮了就業(yè)崗位增量；此外，一些活躍于市場且又有發(fā)展前途的中小民營企業(yè)和微小企業(yè)，也因得不到金融機構資金支持，發(fā)展難以為繼。這種前提下，這些企業(yè)不但不能擴大用工崗位，相反存在裁員增加失業(yè)率的可能。政府不能低估小型和微小型民企拓展就業(yè)空間的能量，因為這些企業(yè)數(shù)量多，行業(yè)范圍廣，可吸納不同層次的就業(yè)者；如若發(fā)展順利，其潛在的產(chǎn)業(yè)擴張量和就業(yè)增量非常大。目前，這些企業(yè)皆因融資難遇到維持經(jīng)營和發(fā)展遇阻的問題，政府積極予以資金扶持，不僅可以適當控制失業(yè)率，而且還可以拓展就業(yè)增量。當然，對一些落后、污染、耗能過大的民營企業(yè)，政府也應實施自然淘汰或強制關閉。第三，政府應在資金、稅收和工商政策等方面積極扶持自我創(chuàng)業(yè)或就業(yè)，并以此擴大就業(yè)崗位增量。這其中包括兩個方面：一是廣東人才市場中潛藏著很多擁有特定技術技能和發(fā)明專利的人才，也存在一些手握資金尋求發(fā)展的民間人士，這些人具有強烈的自我創(chuàng)業(yè)欲望，但鑒于各種原因，他們難以尋求到合作伙伴或項目，以致堵塞了創(chuàng)業(yè)之路。對這些人而言，政府不僅應該為他們創(chuàng)業(yè)積極搭橋鋪路，促進他們和有意向的相關企業(yè)聯(lián)姻，而且還應在資金和稅收等方面給予他們實際優(yōu)惠，支持他們自主創(chuàng)業(yè)。二是廣東人具有很強的經(jīng)商意識，而且民間也潛藏著很大的資本市場，這些條件有利于很多無業(yè)或失業(yè)的城鎮(zhèn)人口，在小型商貿(mào)、餐飲、各種商業(yè)服務和個體工商戶等方面自行擇業(yè)。實際上，這些方面可容納的自我擇業(yè)量非常大，政府在消化失業(yè)率時應引起足夠重視，并適當調整工商政策，給予他們特定資金支持和稅收優(yōu)惠。上述兩方面是多渠道促進就業(yè)和多方式擴大就業(yè)增量的積極方式。（二）切實保障就業(yè)者的合法權利這個舉措包含兩方面的問題，即加強對勞務市場的管理和對新聘員工簽訂勞動合同的管理。這兩個問題先后有序，皆涉及對就業(yè)者基本權利保護問題。第一個問題是保障應聘人員在應聘階段不為招工單位所騙而激發(fā)社會矛盾；第二個問題是保障被應聘者與企業(yè)依法、公平地簽訂勞動合同。第一，強化對勞務中介的管理，嚴厲打擊黑中介或黑企業(yè)。廣東勞務市場的成功經(jīng)驗在于政府安排企業(yè)定點集中招聘，或根據(jù)企業(yè)用工性質安排用人單位走進大學校園招聘等模式，但這些招聘模式并不能排除勞務市場中其他招聘方式。市場用工需求的廣泛性和復雜性，必然帶來招聘方式的多樣性，這其中就難以避免一些企業(yè)用工招聘不規(guī)范，或一些黑企業(yè)或黑中介渾水摸魚，肆無忌憚侵害應聘者合法權益的事件發(fā)生。勞務市場管理的重點應該是進一步規(guī)范勞務中介、家政服務和嚴厲打擊黑企業(yè)和黑中介等。這些方面是因勞務用工介紹經(jīng)常引發(fā)重大社會事件的領域，譬如，黑中介欺騙應聘者引發(fā)故意殺人、黑企業(yè)以黑勢力控制被聘工人而不給任何薪酬、保姆受雇主虐待等等。我們認為：一要強化對勞務中介的監(jiān)管力度，尤其是每年尋求就業(yè)旺季，勞動監(jiān)察機構不僅要主動對勞務中介集中地區(qū)進行經(jīng)常性巡查，而且還要針對具體投訴迅疾予以查處。只要發(fā)現(xiàn)黑中介或黑企業(yè)，必須堅持及時取締與從嚴懲處并舉。二要建立社會化的舉報機構制度，將管理與監(jiān)察寓于民間，并對舉報線索查實的舉報人予以物質獎勵。三要嚴格責任制度，建立起下基層制度和責任追究制度等。第二，強化對勞動合同的監(jiān)察力度，確保新從業(yè)人員的合法權益。就業(yè)者一旦被企業(yè)聘用，首先就面臨與企業(yè)簽訂勞動合同的問題。可以說，勞動合同關系著勞動者的基本生活保障，其中包括工資擬定是否經(jīng)雙方平等協(xié)商，企業(yè)是否嚴格執(zhí)行了地方最低工資標準，企業(yè)是否嚴格依法給員工購買“五險一金”等等。[1]從實踐看，一些企業(yè)首次與新聘員工簽訂勞動合同時，經(jīng)常利用其優(yōu)勢地位不嚴格執(zhí)行地方最低基本工資標準；在五險方面，在合同中或不規(guī)定參保事項，或降低社保繳納比例，或規(guī)定的參保項目缺損，或將應為員工足額繳納的社保費大打折扣后以現(xiàn)金轉付給員工，以此形式替代為員工參保。上述種種直接侵犯了員工合法利益。對此問題的解決唯有勞動監(jiān)察部門強化監(jiān)管一途，但管理方式也應有所創(chuàng)新：一是結合年度招聘的實際，建立企業(yè)向主管機構進行合同備案審查制度；二是隨今后企業(yè)工資集體協(xié)商制度的建立，主管機構應充分發(fā)揮工會力量，由工會介入或幫助新聘員工簽訂合同；三是對一些不進行合同備案的企業(yè)，要身體力行下基層進行實施監(jiān)察，切實保障新聘員工的權益；四是勞動監(jiān)察部門清查企業(yè)強制保險項目是否落實，或對特定企業(yè)強制清繳社保費時，也應關注新簽訂的合同中是否存在違法和疏漏的問題；五是勞動監(jiān)察部門接到工人舉報時，應及時查處，切實保障員工合法權益。

基本社會保障制度是建設幸福廣東城鎮(zhèn)的重要支撐，其覆蓋面與保障層次不斷提高對于城鎮(zhèn)絕大多數(shù)民眾的基本生活幸福具有舉足輕重的作用。（一）突出基本社保法規(guī)修改與完善的重點2011年7月17日，廣東省人民政府《關于進一步做好將大學生和中職技校學生納入城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險工作通知》后，廣東醫(yī)療保險城鎮(zhèn)全覆蓋基本實現(xiàn)，目前主要問題集中在提高醫(yī)保層次方面：一是醫(yī)療費用居高不下使城鎮(zhèn)居民難以承受，因此冀望政府結合醫(yī)療體制改革，大幅度降低醫(yī)療費用，使之與城鎮(zhèn)居民實際生活水平相適應。二是應根據(jù)實際情況，逐步擴大醫(yī)療保險基金支付的藥品和診療項目的支出范圍與比例。三是從發(fā)展態(tài)勢上看，廣東省應結合經(jīng)濟社會發(fā)展情況，對白血病等一些重大疾病，以及針對特定高齡老人，需建立與完善醫(yī)療費用減免制度或將上述納入政府救助范圍，避免一人生病毀滅整個家庭生活幸福的情況出現(xiàn)。失業(yè)、工傷和生育保險三項社保項目存在的問題主要是，一些民營企業(yè)以各種方式規(guī)避義務履行，同時以各種借口或方式漏繳、少繳或長期欠繳社保費。因此，這三項保險法規(guī)的相關完善，應落腳于強制企業(yè)為全體（女性）員工參保并按時交納足額保險費以及強化監(jiān)督等方面；同時，盡快出臺正在修改的《廣東省勞動保障監(jiān)督條例》，為法律順利實施和勞動部門執(zhí)法給予強有力的法律支撐。（二）理順保障性住房建設與管理等方面的運作機制居者有住房是衡量城鎮(zhèn)人口生活是否幸福的一個重要量化指標。目前，城鎮(zhèn)住房價格飆漲與城鎮(zhèn)居民收入嚴重失衡，住房問題成為幸福廣東城鎮(zhèn)建設的一大障礙。隨著經(jīng)濟適用房、廉價房和公租房的推出，廣東省各地皆不同程度出現(xiàn)了騙購經(jīng)濟適用房或以欺騙方式獲取公租房，以及將獲得的社保房出租、轉租、空置等情況。為了規(guī)范保障性住房建設或有序管理，廣東省人民政府于2011年11月3日向社會公布了《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）。針對該《征求意見稿》，筆者認為，下述問題在正式立法時值得考慮：第一，保障性住房體系應充分考慮未來發(fā)展情況?！墩髑笠庖姼濉范ㄒ唬l確立了“保障性住房以公租房為主體”的原則，這一原則在當前是適當?shù)?，但并不完全符合今后發(fā)展方向。這是因為目前經(jīng)濟適用房、廉價房與公租房等混合模式的存在，確立這一原則是當前不得已而為之的事情。但是，經(jīng)濟適用房和廉價房模式嚴重違背了社會再分配理論，遲早會被淘汰，最終向公租房模式方向發(fā)展。該條規(guī)定：“全省逐步將廉租住房、直管公房、經(jīng)濟適用住房和公共租賃住房等保障性住房合并管理、并軌運行，統(tǒng)一歸類為公共租賃住房（以下簡稱公租房）。通過建立以公租房為主要保障方式的新型住房保障制度，解決住房保障對象基本居住需求。公租房只租不售?！边@種表述不僅前后矛盾，且不準確。因為經(jīng)濟適用房和廉價房的不完全產(chǎn)權是產(chǎn)權人通過貨幣形式向政府購買，而不是通過租賃方式取得使用權。筆者認為這樣的表述更加貼切：“全省將廉租住房、直管公房、經(jīng)濟適用住房和公共租賃住房等保障性住房合并管理、并軌運行，逐步將政府回購的經(jīng)濟適用房、廉價房納入公共租賃房體系，建立起以公租房為主要保障方式的新型住房保障制度，解決住房保障對象基本居住需求。公租房只租不售?！钡诙?，創(chuàng)新建設模式應注意或完善的幾個問題。《征求意見》二之（六）條專門列舉了保障性住房的創(chuàng)新建設模式，[2]其中存在的問題是：一是《征求意見》二之（六）條之3“單位自籌建房”[3]中應增加嚴格規(guī)定：“國企和事業(yè)單位利用自有存量建設用地或與擁有自有存量建設用地的單位合作建設公租房，不得以任何形式將保障性住房變相售賣或轉讓給個人?！边@是為防止一些單位變相進行再次房改，導致國家財產(chǎn)流失。二是《征求意見》二之（六）條之6“利用集體建設用地建設”中規(guī)定，“經(jīng)批準可利用農(nóng)村集體建設用地和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展留用地建設公租房?！笨梢哉f，利用農(nóng)村集體建設用地建設保障性住房是解決城鎮(zhèn)建設用地稀缺的途徑之一，但問題在于：首先，這一規(guī)定目前與廣東省人大常委于2005年制定的《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》第5條“通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設和住宅建設”的規(guī)定存在沖突。因為一些企業(yè)或其它社會主體必然通過農(nóng)村土地流轉方式取得建設保障性住房用地，由于廣東省人大《管理辦法》限制了集體建設用地的使用功能，因此應該積極建議廣東省人大常委盡快修改《管理辦法》，擴大集體建設用地的使用范圍。其次，該規(guī)定過于寬泛，應作出地域限制，即集體建設用地用作保障性住房用地，限制在可預見城鎮(zhèn)化發(fā)展可能延及的城鎮(zhèn)周邊地區(qū)的農(nóng)村以及城中村，而不應適用于全部農(nóng)村地域。再次，應嚴格規(guī)定，村集體出讓、轉讓、出租集體建設用地建設保障性住房，或與他人合作或自籌資金利用集體建設用地建設公租房，所獲收益應按特定比例存入銀行作為農(nóng)民今后生活保障基金。三是《征求意見》二之（六）條中，除了（六）之1對政府公租房的租金收益做了規(guī)定外，對其它各種社會主體建設的公租房的租金價格及收益歸屬問題沒有規(guī)定，應該明確。第三，應以法律責任嚴格準入與退出機制。目前，保障性住房申購或申請中存在的一系列問題，以及退出機制難以自發(fā)運作，關鍵問題在于嚴格法律責任的缺失?！墩髑笠庖姼濉范ㄆ撸皣栏駵嗜肱c退出管理”中沒有對此予以考慮。筆者認為，對騙購或以欺騙方式取得保障性住房的、對將保障性住房進行出租或轉租與空置的、對達到退出條件而長期占用保障性住房或強行不退出的，應該設定嚴格法律責任。