摘要:開征物業(yè)稅是重構我國房地產保有環(huán)節(jié)稅制和完善現(xiàn)行財產稅制的現(xiàn)實選擇。但物業(yè)稅制的設計是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須結合國情，重點解決三個方面的問題，一是統(tǒng)籌協(xié)調物業(yè)稅與其他房地產稅種的關系，簡化房地產稅制；二是拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源；三是科學計征物業(yè)稅，實現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管。

關鍵詞:物業(yè)稅;課稅范圍;有效征管

面向房產和地產課稅是多數(shù)國家的普遍做法。不過，有些國家是對房產和地產單獨課稅，而有些國家傾向于將房產和地產合并征稅。我國現(xiàn)行房地產稅制比較復雜，涉及房產稅，城市房地產稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營業(yè)稅，城市維護建設稅，教育費附加，個人所得稅，企業(yè)所得稅，印花稅，契稅等十多個稅種，這些稅種相互交織，對于加強房地產管理，提高房地產使用效率，控制固定資產投資規(guī)模，和配合國家房地產政策的調整，合理調節(jié)房地產所有人和經(jīng)營人收益發(fā)揮了積極作用。但不容否認，現(xiàn)行房地產稅制的設計存在嚴重的制度性缺陷，特別是保有環(huán)節(jié)稅制設計的科學性與多數(shù)發(fā)達國家差距較大，致使其調節(jié)職能和籌資職能未能隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展而增強，反而呈現(xiàn)弱化的態(tài)勢。因此，如何完善保有環(huán)節(jié)的房地產稅制成為理論界和決策層關注的焦點。

盡管目前對物業(yè)稅制的設計已經(jīng)有了種種設想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問題人在研討當中。筆者認為，作為我國稅制改革的一個重要組成部分，物業(yè)稅制的設計總體上應當遵循“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的現(xiàn)實選擇。

一、統(tǒng)籌物業(yè)稅與其他房地產稅種關系，簡化房地產稅制

物業(yè)稅屬于財產稅的范疇，是對保有環(huán)節(jié)不動產課征的一個重要稅種，因此，它的出臺必然涉及原有房地產稅制中保有環(huán)節(jié)的象管稅種，即房產稅，城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以往房地產保有環(huán)節(jié)的稅收制度安排將房產和地產進行了分離，并實行了不同的計稅方法，同時對房產和地產的課稅還體現(xiàn)出了“內外有別”，人為地造就了稅制的復雜性。事實上，房產和地產同屬于不動產，并且房產價值與地產價值有著不可分割的聯(lián)系，物業(yè)稅將房產和地產視為一個整體予以課稅更加科學合理。同時計稅依據(jù)應以經(jīng)過專業(yè)財產評估機構確定的評估價值為基準，并且評估價者應當力求準確和公平，使其盡可能接近于市場價值。兼顧科學性和可行性的需要，房地產價值的評估周期應以3—5年為宜，這樣既可保證計稅依據(jù)在一定時期內的相對穩(wěn)定，也有利于動態(tài)地反映房地產價值變動。從物業(yè)稅的整體制度設計看，該稅種實際上是房產稅，城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的替代物，這既實現(xiàn)了現(xiàn)有稅種的有效整合，符合“簡化稅制”的基本要求，也有利于推動內外稅制統(tǒng)一的進程。但物業(yè)稅的影響并非僅限于房地產保有環(huán)節(jié)，還會同時滲透到其他環(huán)節(jié)。有的學者認為，即使開征物業(yè)稅，也應該保留土地增值稅。但筆者認為，開征物業(yè)稅后，土地增值稅應隨之取消。理由如下：

摘要:開征物業(yè)稅是重構我國房地產保有環(huán)節(jié)稅制和完善現(xiàn)行財產稅制的現(xiàn)實選擇。但物業(yè)稅制的設計是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須結合國情，重點解決三個方面的問題，一是統(tǒng)籌協(xié)調物業(yè)稅與其他房地產稅種的關系，簡化房地產稅制；二是拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源；三是科學計征物業(yè)稅，實現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管。

關鍵詞:物業(yè)稅;課稅范圍;有效征管

面向房產和地產課稅是多數(shù)國家的普遍做法。不過，有些國家是對房產和地產單獨課稅，而有些國家傾向于將房產和地產合并征稅。我國現(xiàn)行房地產稅制比較復雜，涉及房產稅，城市房地產稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營業(yè)稅，城市維護建設稅，教育費附加，個人所得稅，企業(yè)所得稅，印花稅，契稅等十多個稅種，這些稅種相互交織，對于加強房地產管理，提高房地產使用效率，控制固定資產投資規(guī)模，和配合國家房地產政策的調整，合理調節(jié)房地產所有人和經(jīng)營人收益發(fā)揮了積極作用。但不容否認，現(xiàn)行房地產稅制的設計存在嚴重的制度性缺陷，特別是保有環(huán)節(jié)稅制設計的科學性與多數(shù)發(fā)達國家差距較大，致使其調節(jié)職能和籌資職能未能隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展而增強，反而呈現(xiàn)弱化的態(tài)勢。因此，如何完善保有環(huán)節(jié)的房地產稅制成為理論界和決策層關注的焦點。

盡管目前對物業(yè)稅制的設計已經(jīng)有了種種設想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問題人在研討當中。筆者認為，作為我國稅制改革的一個重要組成部分，物業(yè)稅制的設計總體上應當遵循“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的現(xiàn)實選擇。

一、統(tǒng)籌物業(yè)稅與其他房地產稅種關系，簡化房地產稅制

物業(yè)稅屬于財產稅的范疇，是對保有環(huán)節(jié)不動產課征的一個重要稅種，因此，它的出臺必然涉及原有房地產稅制中保有環(huán)節(jié)的象管稅種，即房產稅，城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以往房地產保有環(huán)節(jié)的稅收制度安排將房產和地產進行了分離，并實行了不同的計稅方法，同時對房產和地產的課稅還體現(xiàn)出了“內外有別”，人為地造就了稅制的復雜性。事實上，房產和地產同屬于不動產，并且房產價值與地產價值有著不可分割的聯(lián)系，物業(yè)稅將房產和地產視為一個整體予以課稅更加科學合理。同時計稅依據(jù)應以經(jīng)過專業(yè)財產評估機構確定的評估價值為基準，并且評估價者應當力求準確和公平，使其盡可能接近于市場價值。兼顧科學性和可行性的需要，房地產價值的評估周期應以3—5年為宜，這樣既可保證計稅依據(jù)在一定時期內的相對穩(wěn)定，也有利于動態(tài)地反映房地產價值變動。從物業(yè)稅的整體制度設計看，該稅種實際上是房產稅，城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的替代物，這既實現(xiàn)了現(xiàn)有稅種的有效整合，符合“簡化稅制”的基本要求，也有利于推動內外稅制統(tǒng)一的進程。但物業(yè)稅的影響并非僅限于房地產保有環(huán)節(jié)，還會同時滲透到其他環(huán)節(jié)。有的學者認為，即使開征物業(yè)稅，也應該保留土地增值稅。但筆者認為，開征物業(yè)稅后，土地增值稅應隨之取消。理由如下：

稅制改革不僅涉及稅制本身的優(yōu)化問題，而且與改革所面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境緊密相關，既不能太超前，也不能太滯后，必須充分適應經(jīng)濟發(fā)展，又要促進經(jīng)濟發(fā)展，物業(yè)稅改革也不例外。

有鑒于此，在當前這樣一個經(jīng)濟轉型，市場經(jīng)濟逐步完善的過渡時期，建立物業(yè)稅制應當統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施。

物業(yè)稅建設涉及面廣，要解決的問題既多又雜。它對房地產市場的健康、穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，甚至對當前和今后一個時期我國宏觀經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展都會產生重要影響；物業(yè)稅制建設對財政收入和稅制格局的變化，對地方稅體系的建立和完善，對居民收入分配的調節(jié)，縮小貧富差距，對促進房地產的有效合理使用，對建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會都將產生較大而深遠的影響。物業(yè)稅制建設不僅要研究解決稅權、稅負、稅費合并問題，還要研究解決征稅范圍（包括納稅人和征稅對象）、計稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制問題，同時要研究解決物業(yè)稅征收管理方法及配套措施，以確保物業(yè)稅各項政策得到正確貫徹執(zhí)行，不斷提高物業(yè)稅征收率問題。

物業(yè)稅制規(guī)劃和建設應當首先貫徹黨的十六屆三中全會決議提出的“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”、“穩(wěn)步推進稅收改革”的原則；其次要貫徹“稅制統(tǒng)一、稅權下放、調節(jié)收入、節(jié)約資源、便于征管”原則。物業(yè)稅制建設的目標應當是：將物業(yè)稅制建設成國家稅制體系中的重要稅種，地方稅體系中的主要稅種，省以下地方政府財政收入的主要來源（超過50％），能發(fā)揮聚財和調節(jié)分配的稅收職能作用，促進房地產市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，提高房地產有效管理利用水平，節(jié)約資源，保護環(huán)境，既能與國際財產稅制相銜接，又符合中國國情的稅制。

物業(yè)稅制建設的方法應當是研究規(guī)劃，制定方案，進行試點，改進完善，全面施行。研究規(guī)劃，就是要動員和組織財稅理論界、財稅部門、政府土地房屋管理部門和社會上關心物業(yè)稅制建設的人員對物業(yè)稅制建設中的問題從理論上、實踐上進行研究，先做出總體規(guī)劃，在此基礎上對各個階段要解決的專題問題進行專門研究。提出幾套方案；制定方案，就是綜合備方案的優(yōu)劣制定一套比較可行的方案；進行試點，就是將上述方案選擇部分地方進行試點，對試點方案進行檢驗；改進完善，就是根據(jù)試點的情況對試點方案進行修改、完善；全面施行，就是將通過試點修改和完善的方案在全國推廣施行。推廣試行也可先大城市及郊縣，后中小城市及郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)，再到其他縣、鎮(zhèn)及農村。

物業(yè)稅制建設的步驟應在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎上，綜合考慮改革的輕重緩急、難易程度、國家宏觀調控要求，社會各界及房地產擁有者和使用者對房地產稅制改革的接受程度等各方因素，科學安排改革的步驟：

改革現(xiàn)行房地產稅制，構建適應我國經(jīng)濟發(fā)展要求的物業(yè)稅制已迫在眉睫，這一點已在我國的決策層、理論界、財稅部門及社會有關方面達成共識，并已寫進了黨的十六屆三中全會的決議。自古以來，土地和房屋就是人們最重要的生產和生活資料，也是重要的財產形式，被視為財富的根源，社會穩(wěn)定的基礎。物業(yè)稅（又稱房地產稅）已是一個全球性的為世界多數(shù)國家普遍開征的稅，特別是在許多經(jīng)濟發(fā)達國家，物業(yè)稅收入已經(jīng)成為地方政府財政收入的主要來源。筆者認為，改革現(xiàn)行房地產稅制建立物業(yè)稅制，應當統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施。

稅制改革不僅涉及稅制本身的優(yōu)化問題，而且與改革所面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境緊密相關，既不能太超前，也不能太滯后，必須充分適應經(jīng)濟發(fā)展，又要促進經(jīng)濟發(fā)展，物業(yè)稅改革也不例外。

有鑒于此，在當前這樣一個經(jīng)濟轉型，市場經(jīng)濟逐步完善的過渡時期，建立物業(yè)稅制應當統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施。

物業(yè)稅建設涉及面廣，要解決的問題既多又雜。它對房地產市場的健康、穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，甚至對當前和今后一個時期我國宏觀經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展都會產生重要影響；物業(yè)稅制建設對財政收入和稅制格局的變化，對地方稅體系的建立和完善，對居民收入分配的調節(jié)，縮小貧富差距，對促進房地產的有效合理使用，對建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會都將產生較大而深遠的影響。物業(yè)稅制建設不僅要研究解決稅權、稅負、稅費合并問題，還要研究解決征稅范圍（包括納稅人和征稅對象）、計稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制問題，同時要研究解決物業(yè)稅征收管理方法及配套措施，以確保物業(yè)稅各項政策得到正確貫徹執(zhí)行，不斷提高物業(yè)稅征收率問題。

物業(yè)稅制規(guī)劃和建設應當首先貫徹黨的十六屆三中全會決議提出的“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”、“穩(wěn)步推進稅收改革”的原則；其次要貫徹“稅制統(tǒng)一、稅權下放、調節(jié)收入、節(jié)約資源、便于征管”原則。物業(yè)稅制建設的目標應當是：將物業(yè)稅制建設成國家稅制體系中的重要稅種，地方稅體系中的主要稅種，省以下地方政府財政收入的主要來源（超過50％），能發(fā)揮聚財和調節(jié)分配的稅收職能作用，促進房地產市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，提高房地產有效管理利用水平，節(jié)約資源，保護環(huán)境，既能與國際財產稅制相銜接，又符合中國國情的稅制。

物業(yè)稅制建設的方法應當是研究規(guī)劃，制定方案，進行試點，改進完善，全面施行。研究規(guī)劃，就是要動員和組織財稅理論界、財稅部門、政府土地房屋管理部門和社會上關心物業(yè)稅制建設的人員對物業(yè)稅制建設中的問題從理論上、實踐上進行研究，先做出總體規(guī)劃，在此基礎上對各個階段要解決的專題問題進行專門研究。提出幾套方案；制定方案，就是綜合備方案的優(yōu)劣制定一套比較可行的方案；進行試點，就是將上述方案選擇部分地方進行試點，對試點方案進行檢驗；改進完善，就是根據(jù)試點的情況對試點方案進行修改、完善；全面施行，就是將通過試點修改和完善的方案在全國推廣施行。推廣試行也可先大城市及郊縣，后中小城市及郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)，再到其他縣、鎮(zhèn)及農村。

一、物業(yè)稅的含義和特點

物業(yè)稅是國際通行的房地產稅制，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或保有者每年都按物業(yè)評估價值繳付一定稅款。物業(yè)稅具有以下特點：第一，征稅范圍確定。除少數(shù)國家對大宗折舊資產征稅外，大多數(shù)國家只對土地和房屋征稅，具有較強的確定性。其納稅人為房屋和土地的所有者，課稅對象為房屋及其附屬物，計稅依據(jù)是土地、房屋的評估價值，稅率多為比例稅率，也有累進稅率。第二，稅種地位明確。財產稅是實行分稅制國家的主體稅種。而在財產稅中大部分是以土地、房屋為主體的不動產稅。第三，配套制度完善。房屋評估價值符合“量能納稅”原則，而且具有“交易證據(jù)多、便于誠信納稅、收入富有彈性”的特點，世界各國尤其是市場經(jīng)濟比較發(fā)達，稅制比較完善的國家普遍建立了嚴密的房地產評估制度，形成了一套較完善的財產評估體系，以配合物業(yè)稅的征收管理。第四，適合地方稅收管理。從稅收的管理角度看，房地產特有的不可隱匿性和地域的差異性，決定了物業(yè)稅適合由地方政府負責征收。一方面，地方房地產管理部門可以提供完備準確的產權戶籍資料來保證征稅對象的確定；另一方面，地方稅務部門負責征收管理也符合征收的便利原則，降低稅收成本。綜上所述，物業(yè)稅是以擁有或占有土地及地上建筑物和土地附著物等不動產的單位和個人為納稅人，以納稅人擁有所有權或使用權的不動產為課稅對象，以課稅對象保有階段的評估價值為計稅依據(jù)，按一定的比率計算征收的一種稅。物業(yè)稅在國際上是地方政府收入的主要來源，以市場價值或評估價值為核心的稅基體系，而且有規(guī)范和嚴密的財產登記系統(tǒng)和完善的財產評估體系。

綜觀各國稅制，凡實行中央與地方分享稅制的國家，物業(yè)稅基本上劃歸地方，構成地方稅的主體稅種。以美國為例，美國實行徹底的分稅制財政管理體制，各級政府的收入90%以上來自于稅收。聯(lián)邦、州、地方三級政府各有自己的主體稅種，并各種擁有比較獨立的稅收立法權、管理權和稅款的使用權。地方政府的主體稅種為財產稅。再例如香港，香港地區(qū)目前的房地產稅收主要有三種，包括印花稅、物業(yè)稅和差晌。香港“物業(yè)稅”不是以房地產市值為計稅基準，而是以房地產出租的租值為計稅基準，這就避開了因土地使用年限不斷下降而形成房地產市值下降從而影響稅收的問題，應當承認采用房租為計稅基準是一個好辦法，雖然房地產因土地年限下降而房地產市值下降，但房租并不受影響，哪怕到了土地批租期限的最后一年，只要地段好、房屋質量好，房租是變化不大的，因而“差餉物業(yè)稅”收入也是可以穩(wěn)定的。

二、開征物業(yè)稅帶來的影響

1、有利于規(guī)范房地產稅收制度

目前我國房地產稅制存在很多問題。稅種復雜，內外稅制有別。在房地產保有環(huán)節(jié)，對內資企業(yè)和個人征收房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對外資企業(yè)和個人征收城市房地產稅，形成內外有別的兩套稅制，不利于公平稅負下的內資企業(yè)和外資企業(yè)的平等競爭。還有一些如稅基不合理、重復征稅、稅負負擔較重等一系列問題。要解決這一問題，必須要改革現(xiàn)行的稅費體制，通過開征物業(yè)稅，將部分稅種合并與取消，并清理房地產亂收費現(xiàn)象，嚴格取消不合理、不合法收費。根據(jù)WTO相關原則，統(tǒng)一內外稅制，對內外資企業(yè)、個人統(tǒng)一征收物業(yè)稅。變復雜的稅費制度為較為規(guī)范簡化的稅制，避免重復征稅。并進一步規(guī)范土地或房屋的轉移與交易，有利于房地產稅收制度的規(guī)范，為房地產企業(yè)減負、激活并規(guī)范房地產市場創(chuàng)造條件。

內容摘要：目前我國房地產稅制弊端日益明顯，改革現(xiàn)行房地產稅制，開征物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一項重要內容。物業(yè)稅改革的三個主要目標是：提高土地資源利用效率、促進社會收入分配公平和穩(wěn)定地方財政收入。我國應逐步將物業(yè)稅培養(yǎng)成為地方政府的主體稅種，積極發(fā)揮物業(yè)稅作為主體稅種的作用。

關鍵詞：房地產稅制改革物業(yè)稅地方財政

我國房地產稅收現(xiàn)狀及存在問題

（一）房地產稅收現(xiàn)狀

我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。

從全國地方財政的角度來看房地產稅的地位。我國現(xiàn)行的房地產稅收主要有以下稅種：房產稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調節(jié)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計，2005年房地產稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達國家，如美國，其房地產稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

內容摘要：目前我國房地產稅制弊端日益明顯，改革現(xiàn)行房地產稅制，開征物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一項重要內容。物業(yè)稅改革的三個主要目標是：提高土地資源利用效率、促進社會收入分配公平和穩(wěn)定地方財政收入。我國應逐步將物業(yè)稅培養(yǎng)成為地方政府的主體稅種，積極發(fā)揮物業(yè)稅作為主體稅種的作用。

關鍵詞：房地產稅制改革物業(yè)稅地方財政

我國房地產稅收現(xiàn)狀及存在問題

（一）房地產稅收現(xiàn)狀

我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。

從全國地方財政的角度來看房地產稅的地位。我國現(xiàn)行的房地產稅收主要有以下稅種：房產稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調節(jié)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計，2005年房地產稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達國家，如美國，其房地產稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

內容摘要：目前我國房地產稅制弊端日益明顯，改革現(xiàn)行房地產稅制，開征物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一項重要內容。物業(yè)稅改革的三個主要目標是：提高土地資源利用效率、促進社會收入分配公平和穩(wěn)定地方財政收入。我國應逐步將物業(yè)稅培養(yǎng)成為地方政府的主體稅種，積極發(fā)揮物業(yè)稅作為主體稅種的作用。

關鍵詞：房地產稅制改革物業(yè)稅地方財政

我國房地產稅收現(xiàn)狀及存在問題

（一）房地產稅收現(xiàn)狀

我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。

從全國地方財政的角度來看房地產稅的地位。我國現(xiàn)行的房地產稅收主要有以下稅種：房產稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調節(jié)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計，2005年房地產稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達國家，如美國，其房地產稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

（一）房地產稅收現(xiàn)狀

我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。

從全國地方財政的角度來看房地產稅的地位。我國現(xiàn)行的房地產稅收主要有以下稅種：房產稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調節(jié)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計，2005年房地產稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達國家，如美國，其房地產稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

從各級地方財政的角度看房地產稅的地位。目前，房地產稅收在我國的各級財政收入中的比重均較小，雖然在省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級財政中所占比例有所不同，但無論從哪一級來看，房地產稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數(shù)據(jù)為例，在地方政府四級財政中，省、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市級也不過是10.37%，仍舊屬于小稅種。

結合歷年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，市級財政收入中房地產稅收的比重有升高的趨勢，而省級則呈下降的趨勢，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級財政變化不大，呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。同時，觀察其他省份的數(shù)據(jù)也可以看到類似的規(guī)律?？傮w說來，房地產稅收在地方各級財政中所占比例均偏低，屬于小稅種。

（二）房地產稅制存在的突出問題

本文作者：潘澤豪工作單位：中南財經(jīng)政法大學法學院

2003年10月14日，黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》指出:“要實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一的物業(yè)稅。相應取消有關收費?！?006年十屆全國人大通過的“十一五”規(guī)劃綱要中，明確提出“改革房地產稅收制度，穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應取消有關收費”，2007年10月，《物權法》正式生效，物業(yè)稅作為一個在其他國家已推行多年的稅種，其立法已漸趨成熟。因此，關于我國物業(yè)稅立法是我國市場經(jīng)濟發(fā)展和推動我國法治建設的一個不容忽視的的問題。

一、物業(yè)稅概述

物業(yè)也稱為房地產或不動產，不動產一般來說是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設備、設施和場地，其基本和土地相關，具有空間不可移動性。物業(yè)稅也稱房地產稅或不動產稅，課稅的前提是對房地產的持有，物業(yè)稅多屬地方稅。目前，全世界幾乎所有的市場經(jīng)濟國家都征收物業(yè)稅，在各國政府的財稅結構中占有很重要的比例，這項稅種的定義和名稱各不相同，例如，在奧地利、波蘭等國叫“不動產稅”，在美國、加拿大、德國、智利叫“財產稅”，在新西蘭、英國、馬來西亞等國稱之為“地方稅”，在中國香港這稱之為“物業(yè)稅”。也許是受中國香港的影響比較大，如果國內比較通用的稱呼是物業(yè)稅。物業(yè)稅是財產稅的組成部分。在各國，財產稅一般有土地稅、土地增值稅、房產稅、物業(yè)稅和遺產贈與稅。我國現(xiàn)行財產稅制中對不動產征收的稅種主要有耕地占用稅、土地使用稅、房產稅和土地增值稅。物業(yè)稅的開征意味著對原有稅種的替換，從技術層面上看就是諸多稅種的有機整合，在不動產領域物業(yè)稅是惟一適用的稅種。價值層面上看，物業(yè)稅立法的過程實際上是政府基于對我國土地和房產資源的分析，堅持以市場規(guī)則為資源配置的基礎方式，通過簡化稅制來達到調控、協(xié)調各種利益沖突的過程。物業(yè)稅一般具有如下特征:(1)它是對土地及其上之附著物等物業(yè)征收;(2)該稅一般由業(yè)主申報并繳納;(3)屬于地方稅，由當?shù)氐牡胤秸枰哉n稅。目前，我國對私人保有非經(jīng)營性房產進行征稅(即開征物業(yè)稅)確有必要。

二、開征物業(yè)稅的重要意義

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟的背景下，我國整個社會在發(fā)生深刻的變革，有學者很精辟地指出，社會轉型“是包括任何一場質的意義上的整體嬗變，是包括器物層面、制度規(guī)范層面、思想文化層面的各個領域的全方位變革”。物業(yè)稅的開征正是這場嬗變的縮影。經(jīng)濟學家熊彼特曾經(jīng)地論述過:“一個民族的精神風貌、文明程度、社會結構，以及政策可能釀成的行為方式，所有這些甚至更多，都記錄在它的財政史上?！闭魇瘴飿I(yè)稅作為整體財稅中的一環(huán)，其意義已經(jīng)超越稅收制度本身，對社會的各方面起到了不容忽視的作用。