摘要：物業(yè)稅是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而征收的。為解決我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度和政策中存在的種種問(wèn)題，物業(yè)稅的開(kāi)征已經(jīng)被提上了議程。本文介紹了國(guó)外物業(yè)稅征收的概況，并通過(guò)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅提出了幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒

財(cái)產(chǎn)課稅是對(duì)納稅人擁有的財(cái)產(chǎn)或?qū)倨渲涞呢?cái)產(chǎn)課征的稅收。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)課稅是一個(gè)稅收體系，它包括若干不同的稅種。物業(yè)稅只是財(cái)產(chǎn)課稅的其中一種，它屬于從價(jià)稅，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收的稅種。從各國(guó)的征收實(shí)踐來(lái)看，物業(yè)稅的征收主體、征收范圍、征收方式都各不相同，沒(méi)有統(tǒng)一的形式。而且對(duì)這一稅種的具體稱(chēng)謂也并不完全相同，有的國(guó)家（地區(qū)）稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)稅、地方財(cái)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地稅，也有的國(guó)家（地區(qū)）直接就稱(chēng)為物業(yè)稅。

各國(guó)（地區(qū)）開(kāi)征物業(yè)稅的概況

美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有課稅只設(shè)置單一的稅種，稱(chēng)之為財(cái)產(chǎn)稅（也即物業(yè)稅）。財(cái)產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府重要的財(cái)政來(lái)源，是地方稅的主體稅種。美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為不動(dòng)產(chǎn)的所有人。課稅對(duì)象是納稅人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，主要包括土地和房屋建筑物。財(cái)產(chǎn)價(jià)值的估算是美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的核心。經(jīng)過(guò)多年以來(lái)的發(fā)展，美國(guó)各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門(mén)，并形成系統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)方法體系。評(píng)估主要采用三種方法：一是比照銷(xiāo)售法，即通過(guò)比較最近在時(shí)常被售出的類(lèi)似財(cái)產(chǎn)的價(jià)格來(lái)估價(jià)；二是成本法，即在歷史成本的基礎(chǔ)上根據(jù)折舊予以調(diào)整；三是收入法，即根據(jù)財(cái)產(chǎn)未來(lái)產(chǎn)生的凈收入現(xiàn)值來(lái)估算財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)稅的稅率是由各地方政府自行規(guī)定的，稅率一般依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)稅收入額以及可征稅財(cái)產(chǎn)的估價(jià)來(lái)確定。各地方政府為加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的征收，還建立了比較詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)信息管理制度。資料卡片是其中最常見(jiàn)的管理方法?？ㄆ系男畔⒑苋?，包括所在地、稅號(hào)、財(cái)產(chǎn)類(lèi)別、所有權(quán)的變更情況、估價(jià)的組成和變化情況、建筑的種類(lèi)、土地的類(lèi)別、房屋種類(lèi)和數(shù)量等。在使用計(jì)算機(jī)加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值重估時(shí)的參考，也可以為個(gè)人所得稅的計(jì)算和檢查提供必要的參考。美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要是針對(duì)非商業(yè)用途以及對(duì)年長(zhǎng)公民和殘疾人的減免。一般對(duì)政府、宗教、教育、慈善等非盈利組織免稅；對(duì)家庭自用住宅設(shè)一定的寬免；對(duì)低收入家庭，當(dāng)納稅人繳納的財(cái)產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的比率達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)可享受一定的抵免額，用來(lái)抵免個(gè)人所得稅或直接退回現(xiàn)金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場(chǎng)主可享受稅收遞延。

英國(guó)對(duì)物業(yè)所有者與租用者征收的稅種稱(chēng)之為住房財(cái)產(chǎn)稅，它是英國(guó)目前唯一的地方稅，是按房產(chǎn)價(jià)值征收的一種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業(yè)主等幾類(lèi)。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人將共同負(fù)有納稅義務(wù)。居民住宅包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動(dòng)房屋、船宅等。住宅房產(chǎn)的價(jià)值由國(guó)內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價(jià)部門(mén)評(píng)估，每5年重估一次，按房產(chǎn)的價(jià)值分為A～H共8個(gè)級(jí)別，分別征收不同的稅額。一般情況下最高稅率是最低稅率的25倍。具體每個(gè)級(jí)別的稅率全國(guó)并不作統(tǒng)一規(guī)定，由各地區(qū)政府根據(jù)當(dāng)年預(yù)算支出情況而定。英國(guó)住房財(cái)產(chǎn)稅減免政策主要有折扣、優(yōu)惠、傷殘減免、過(guò)渡減免四大類(lèi)。其中，優(yōu)惠主要是針對(duì)沒(méi)有收入支持或低收入的納稅人，優(yōu)惠多少則取決于納稅人的收入、儲(chǔ)蓄和個(gè)人境況，最高可達(dá)100%。傷殘減免主要是針對(duì)某些傷殘者，在征稅時(shí)，可以降低其住房?jī)r(jià)值應(yīng)納稅的檔次，給予適當(dāng)?shù)臏p稅照顧。

美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有課稅只設(shè)置單一的稅種，稱(chēng)之為財(cái)產(chǎn)稅（也即物業(yè)稅）。財(cái)產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府重要的財(cái)政來(lái)源，是地方稅的主體稅種。美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為不動(dòng)產(chǎn)的所有人。課稅對(duì)象是納稅人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，主要包括土地和房屋建筑物。財(cái)產(chǎn)價(jià)值的估算是美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的核心。經(jīng)過(guò)多年以來(lái)的發(fā)展，美國(guó)各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門(mén)，并形成系統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)方法體系。評(píng)估主要采用三種方法：一是比照銷(xiāo)售法，即通過(guò)比較最近在時(shí)常被售出的類(lèi)似財(cái)產(chǎn)的價(jià)格來(lái)估價(jià)；二是成本法，即在歷史成本的基礎(chǔ)上根據(jù)折舊予以調(diào)整；三是收入法，即根據(jù)財(cái)產(chǎn)未來(lái)產(chǎn)生的凈收入現(xiàn)值來(lái)估算財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)稅的稅率是由各地方政府自行規(guī)定的，稅率一般依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)稅收入額以及可征稅財(cái)產(chǎn)的估價(jià)來(lái)確定。各地方政府為加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的征收，還建立了比較詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)信息管理制度。資料卡片是其中最常見(jiàn)的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、稅號(hào)、財(cái)產(chǎn)類(lèi)別、所有權(quán)的變更情況、估價(jià)的組成和變化情況、建筑的種類(lèi)、土地的類(lèi)別、房屋種類(lèi)和數(shù)量等。在使用計(jì)算機(jī)加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值重估時(shí)的參考，也可以為個(gè)人所得稅的計(jì)算和檢查提供必要的參考。美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要是針對(duì)非商業(yè)用途以及對(duì)年長(zhǎng)公民和殘疾人的減免。一般對(duì)政府、宗教、教育、慈善等非盈利組織免稅；對(duì)家庭自用住宅設(shè)一定的寬免；對(duì)低收入家庭，當(dāng)納稅人繳納的財(cái)產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的比率達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)可享受一定的抵免額，用來(lái)抵免個(gè)人所得稅或直接退回現(xiàn)金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場(chǎng)主可享受稅收遞延。

英國(guó)對(duì)物業(yè)所有者與租用者征收的稅種稱(chēng)之為住房財(cái)產(chǎn)稅，它是英國(guó)目前唯一的地方稅，是按房產(chǎn)價(jià)值征收的一種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業(yè)主等幾類(lèi)。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人將共同負(fù)有納稅義務(wù)。居民住宅包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動(dòng)房屋、船宅等。住宅房產(chǎn)的價(jià)值由國(guó)內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價(jià)部門(mén)評(píng)估，每5年重估一次，按房產(chǎn)的價(jià)值分為A～H共8個(gè)級(jí)別，分別征收不同的稅額。一般情況下最高稅率是最低稅率的25倍。具體每個(gè)級(jí)別的稅率全國(guó)并不作統(tǒng)一規(guī)定，由各地區(qū)政府根據(jù)當(dāng)年預(yù)算支出情況而定。英國(guó)住房財(cái)產(chǎn)稅減免政策主要有折扣、優(yōu)惠、傷殘減免、過(guò)渡減免四大類(lèi)。其中，優(yōu)惠主要是針對(duì)沒(méi)有收入支持或低收入的納稅人，優(yōu)惠多少則取決于納稅人的收入、儲(chǔ)蓄和個(gè)人境況，最高可達(dá)100%。傷殘減免主要是針對(duì)某些傷殘者，在征稅時(shí)，可以降低其住房?jī)r(jià)值應(yīng)納稅的檔次，給予適當(dāng)?shù)臏p稅照顧。

日本對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有課稅主要設(shè)立有固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，按應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)所在地，由各市町村或都道府縣分別征收，是地方政府收入的主要來(lái)源。固定財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)土地、房屋和建筑物、商業(yè)有形資產(chǎn)征收。城市規(guī)劃稅是城市規(guī)劃事業(yè)和土地規(guī)劃事業(yè)的財(cái)源，對(duì)土地和房屋的所有者課征。固定財(cái)產(chǎn)稅的稅基為各市町村《固定財(cái)產(chǎn)登記冊(cè)》中所列示的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。在評(píng)估土地的價(jià)值時(shí)，每次單獨(dú)對(duì)同一類(lèi)土地進(jìn)行評(píng)估，如住宅用地、農(nóng)業(yè)用地和森林用地等。然后以某一區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)的土地，作為同一類(lèi)土地價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，每塊土地的價(jià)值可以依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)土地的價(jià)值并結(jié)合周?chē)h(huán)境而定。在評(píng)估房屋和建筑物的價(jià)值時(shí)，根據(jù)住房供給政策，對(duì)房屋提供稅收減免。具體減免規(guī)定為，2002年3月31日前新建的面積為50-120平方米的房屋，在前三個(gè)納稅年度減征50%；2002年3月31日前新建的3層以上的耐火住宅，面積為50-280平方米的，前五個(gè)納稅年度減征50%。除此住房供給政策的減免規(guī)定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社會(huì)福利以及地方稅法案規(guī)定的其他用途的財(cái)產(chǎn)免稅，中央政府、都道府縣和市町村以及外國(guó)大使館所擁有的財(cái)產(chǎn)也免稅?！豆潭ㄘ?cái)產(chǎn)登記冊(cè)》中所列的房屋、土地或建筑物的評(píng)估價(jià)值，依據(jù)土地市價(jià)、房屋或建筑物的替代成本的變化，每三年修訂一次。每年從3月1日起，《固定財(cái)產(chǎn)登記冊(cè)》都要向納稅人公開(kāi)展示20多天。在此期間，納稅人可以進(jìn)行查詢(xún)，如果對(duì)評(píng)估價(jià)值有疑問(wèn)，可以向固定資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)提出申訴。

加拿大的物業(yè)稅也是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收，是地方的主要稅種。不動(dòng)產(chǎn)的稅基包括兩個(gè)部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。稅基由政府來(lái)評(píng)估，政府估價(jià)一般用市場(chǎng)價(jià)評(píng)估法。為了將評(píng)估的誤差減少到最低程度，加拿大各省都成立了專(zhuān)門(mén)的集中評(píng)估機(jī)構(gòu)。每個(gè)省都制定出評(píng)估手冊(cè)來(lái)指導(dǎo)評(píng)估師的工作。同時(shí)，絕大部分省都通過(guò)立法來(lái)保證評(píng)估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，評(píng)估師可以任意索取相關(guān)資料，當(dāng)事人必須予以配合。在加拿大沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅率，稅率主要依據(jù)各地方政府的收支狀況自行規(guī)定，因此，即便在同一省轄區(qū)內(nèi)，不同市區(qū)的物業(yè)稅率也有比較大的差異。加拿大物業(yè)稅收的減免與美國(guó)很類(lèi)似，主要也是依據(jù)物業(yè)的用途和物業(yè)的所有者予以減免。主要包括對(duì)農(nóng)業(yè)用地、森林用地、宗教用途的土地等給予輕稅待遇；對(duì)政府擁有物業(yè)給予免稅待遇。除此之外，加拿大的一些省還設(shè)有稅額扣除法、延期付稅法，以減輕低收入家庭和有困難的特定納稅人的稅收負(fù)擔(dān)

香港物業(yè)稅是對(duì)土地及建筑物課征的一種稅，主要是對(duì)業(yè)主來(lái)自物業(yè)的租金收入征稅，沒(méi)有租金收入的業(yè)主則不需要繳納物業(yè)稅。香港對(duì)物業(yè)稅的免除項(xiàng)目主要三項(xiàng)：一是由業(yè)主支付的差餉，也即物業(yè)管理費(fèi)；二是來(lái)自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無(wú)法收取；三是作為支付修理費(fèi)及其他開(kāi)支費(fèi)用的20%免稅額，這是一個(gè)無(wú)論實(shí)際開(kāi)支數(shù)目大小而規(guī)定的劃一的扣除額。物業(yè)稅的稅率在15%左右，2004年略為增加，為16%。香港物業(yè)的業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報(bào)在綜合報(bào)稅表內(nèi)，接受稅務(wù)局評(píng)稅主任的評(píng)稅后，再根據(jù)評(píng)稅通知書(shū)的時(shí)間和稅額繳納稅款。

從上述各國(guó)（地區(qū)）對(duì)物業(yè)課稅的概況可以看到，物業(yè)稅是地方稅種，由當(dāng)?shù)卣M(jìn)行征收管理。物業(yè)稅均對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，即對(duì)土地、房屋和建筑物征收，一般由物業(yè)所有者申報(bào)并繳納。在物業(yè)稅稅收要素的具體設(shè)置上，各國(guó)（地區(qū)）并不相同，但從征收管理來(lái)看，又都是以政府評(píng)估、個(gè)人申報(bào)為主。

一、物業(yè)稅開(kāi)征的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟

眾所周知．2009年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)一輪過(guò)快上漲，部分熱點(diǎn)城市商品住宅成交價(jià)格平均飆升40％左右。另?yè)?jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，一線大城市的投資性和投機(jī)性購(gòu)房已超過(guò)30％，而這正是導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲的主要原因。伴隨房?jī)r(jià)飛速上漲的還有部分城市過(guò)高的空置率問(wèn)題，很多城市房屋空置率已大大高于國(guó)際警戒線。由此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。投機(jī)性購(gòu)房需求吹大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，如果放任泡沫膨脹，未來(lái)將更難恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在其提案中表示。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開(kāi)征物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種經(jīng)濟(jì)參數(shù)和稅負(fù)約束。賈康同時(shí)表示．目前是推行物業(yè)稅改革一個(gè)很好的“時(shí)間窗口”。開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)使房產(chǎn)持有成本增加，抑制新房市場(chǎng)里的投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)行為．而擁有多套房產(chǎn)者也可能因此而轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)．增加二手房源，一手房和二手房市場(chǎng)同時(shí)進(jìn)行，房?jī)r(jià)自然會(huì)向合理的水平回歸。

二、各國(guó)的做法、經(jīng)驗(yàn)及啟示

(一)美國(guó)。

美國(guó)是西方國(guó)家中房地產(chǎn)稅制最完善的國(guó)家。美國(guó)聯(lián)邦政府實(shí)行的是公私兼有的多元化土地所有制，聯(lián)邦政府的土地，主要包括聯(lián)邦政府機(jī)關(guān)及派駐各州、縣、市機(jī)構(gòu)的土地及軍事用地等，州、縣、市政府也各自擁有自己的土地，聯(lián)邦、州、縣、市在土地的所有權(quán)、使用權(quán)和受益權(quán)上各自獨(dú)立，不存在任意占用或平調(diào)，確實(shí)需要時(shí)，要依法通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、租賃等有償方式取得。美國(guó)將對(duì)保有階段的土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)的征稅歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，納稅義務(wù)人為不動(dòng)產(chǎn)的所有人，課稅對(duì)象是納稅人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，主要包括土地和房屋等，開(kāi)征權(quán)由州和地方政府決定，是地方財(cái)政的主體稅種．是對(duì)納稅人所擁有的財(cái)產(chǎn)征收的一種從價(jià)稅，通常用財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值計(jì)算，這個(gè)評(píng)估價(jià)值實(shí)際上僅為市場(chǎng)價(jià)值的一部分(各州規(guī)定不一，從2O％到100％不等)，計(jì)稅價(jià)值評(píng)估與房地產(chǎn)稅的征收管理分別獨(dú)立進(jìn)行。稅率由各地方政府依據(jù)支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)稅收人額、可征稅財(cái)產(chǎn)的估計(jì)等因素“倒算”得出，名義稅率一般為3％一10％。美國(guó)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)出租收益征收的物業(yè)稅．是將房租納入個(gè)人總收人一并征收個(gè)人所得稅。其他相關(guān)的稅種主要是依據(jù)房地產(chǎn)交易、繼承贈(zèng)與以及所得。分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅項(xiàng)目下。另外，美國(guó)為了鼓勵(lì)一般老百姓買(mǎi)房。規(guī)定老百姓在購(gòu)買(mǎi)第一套自己的住房時(shí)，可以免除財(cái)產(chǎn)稅。購(gòu)買(mǎi)第二套住房時(shí)才征收財(cái)產(chǎn)稅，而以后再購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)．稅率會(huì)有一個(gè)較大比例的增長(zhǎng)。

(二)加拿大。

1引言

目前看來(lái)，開(kāi)征物業(yè)稅已經(jīng)成為世界多個(gè)國(guó)家為了控制房屋、土地等一系列不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格而采取的一種措施，并且這種措施已經(jīng)越來(lái)越普遍，而物業(yè)稅的目的主要是在于要求其承租人所有者或者所有者每年都需要支付一定比率的稅款?？墒俏飿I(yè)稅在我國(guó)的開(kāi)征還存在一定程度上的爭(zhēng)議，但不可否認(rèn)的是，物業(yè)稅不僅可以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)齒輪的運(yùn)作，還可以經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的過(guò)程中化解其所帶來(lái)的一些矛盾與爭(zhēng)議，同時(shí)對(duì)于各級(jí)政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅也是籌集經(jīng)濟(jì)收入的各種手段中的其中之一。

2物業(yè)稅制定應(yīng)遵循的原則

物業(yè)稅既可以被稱(chēng)作財(cái)產(chǎn)稅又可以叫地產(chǎn)稅，因?yàn)樗趪?guó)際上并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的名稱(chēng)，不同國(guó)家有其對(duì)物業(yè)稅自己的習(xí)慣性的稱(chēng)呼。然而物業(yè)稅主要是針對(duì)一些不動(dòng)產(chǎn)像土地、房屋等，并且明文規(guī)定所有者或者是承租人每年都要支付一定比率的稅款，而應(yīng)支付的稅費(fèi)會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值變化而變化。目前看來(lái)，在我國(guó)物業(yè)稅的開(kāi)征有著不可替代得重要意義和必要性，因此，首先要根據(jù)物業(yè)稅制度的基本原則而確定物業(yè)稅，這樣才能夠確保物業(yè)稅將來(lái)的實(shí)施能夠較為順利的進(jìn)行。我國(guó)物業(yè)稅的制定應(yīng)貫徹法定原則、中性原則、公平原則、合理負(fù)擔(dān)原則，使其融合在物業(yè)稅制度里。

3我國(guó)物業(yè)稅開(kāi)征存在問(wèn)題的難點(diǎn)分析

在我國(guó)，稅收是一種重要的財(cái)政收入來(lái)源，并且也是征稅較多的國(guó)家之一。物業(yè)稅一般是根據(jù)房屋或者土地征收的一種稅種，然而關(guān)于房地產(chǎn)的稅種就多達(dá)十多種。即使物業(yè)稅的開(kāi)征是有必要的，但是依然不能否認(rèn)對(duì)于開(kāi)征物業(yè)稅是有一定的困難。因此我們不得不考慮以下幾點(diǎn)問(wèn)題：3.1物業(yè)稅的稅負(fù)總水平的確定及其基本功能的定位。對(duì)于物業(yè)稅這一稅種，它究竟是要包括些什么內(nèi)容以及起到一個(gè)什么樣的作用，這都是得明確的。并且物業(yè)稅的征收規(guī)則和其獎(jiǎng)懲性必須明文規(guī)定，保證物業(yè)稅的公開(kāi)、公平、公正。3.2明確好物業(yè)稅與其他相關(guān)稅種的關(guān)系。為了避免這種情況的出現(xiàn)或者把這個(gè)現(xiàn)象達(dá)到一個(gè)較為平衡的狀態(tài)，在物業(yè)稅的出臺(tái)前，勢(shì)必需要相關(guān)部門(mén)必須好好斟酌，完善房地產(chǎn)與各種稅種和物業(yè)稅之間的法律體系。3.3征收對(duì)象的合理性。物業(yè)稅開(kāi)征之前最好是能夠擁有一個(gè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有效的評(píng)估體系，根據(jù)評(píng)估后的價(jià)值，再對(duì)物業(yè)稅的征收情況做出調(diào)整。因此評(píng)估價(jià)值至關(guān)重要，必須找一個(gè)合理且公平公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)。3.4關(guān)于土地出讓帶來(lái)的難題。物業(yè)稅的開(kāi)征必然會(huì)影響到土地出讓金，也會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期的財(cái)政收入大幅度下降，房地產(chǎn)行業(yè)的資金以及資質(zhì)下降，造成房地產(chǎn)行業(yè)的混亂；若物業(yè)稅不代替土地出讓金，重復(fù)征稅又是一個(gè)令人頭疼的問(wèn)題。

編者按：本文主要從物業(yè)稅種總體設(shè)計(jì)；土地稅的設(shè)計(jì)；房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)進(jìn)行論述。其中，主要包括：物業(yè)稅的課稅對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)--土地和建筑物、對(duì)土地類(lèi)型、土地使用者的身份及土地使用的用途綜合考慮、將城市和農(nóng)村土地作為統(tǒng)一客體設(shè)計(jì)土地稅種、對(duì)房屋所有權(quán)征稅應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋價(jià)值規(guī)定相應(yīng)的起征額、產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營(yíng)管理單位為納稅人、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制以土地面積或房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)、支持農(nóng)業(yè)發(fā)展、因地制宜、在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，農(nóng)村應(yīng)稅房屋數(shù)量多、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制的建立是房地產(chǎn)課稅的基礎(chǔ)、原來(lái)由政府部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)逐漸由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)、原來(lái)由政府部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)逐漸由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)等，具體請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)。

自2003年起，我國(guó)物業(yè)稅的開(kāi)征正式提上日程。目前，我國(guó)已有十個(gè)城市進(jìn)入試點(diǎn)"空轉(zhuǎn)"階段，到全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)稅應(yīng)該還有一段相當(dāng)長(zhǎng)的路要走，許多問(wèn)題還有待研究，"是否在農(nóng)村開(kāi)征物業(yè)稅"就是論點(diǎn)之一，近期已成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。許多學(xué)者考慮到我國(guó)農(nóng)村生活水平低、城鄉(xiāng)差距巨大的現(xiàn)狀，認(rèn)為開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)給農(nóng)民增加新的負(fù)擔(dān)，故不應(yīng)在農(nóng)村開(kāi)征物業(yè)稅。筆者認(rèn)為，物業(yè)稅本身不會(huì)加重農(nóng)民負(fù)擔(dān)，為了與國(guó)際接軌，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制，克服現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制征稅范圍過(guò)窄，并充分體現(xiàn)稅收公平原則，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一征收物業(yè)稅是十分有必要的。

1物業(yè)稅種總體設(shè)計(jì)

物業(yè)稅的課稅對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)--土地和建筑物，故應(yīng)在物業(yè)稅下分設(shè)土地稅和房產(chǎn)稅兩個(gè)稅種，將耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段征收的土地稅，將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的房產(chǎn)稅，稅收管轄權(quán)歸地方。

2土地稅的設(shè)計(jì)

2.1課稅對(duì)象

一、物業(yè)稅的含義和特點(diǎn)

物業(yè)稅是國(guó)際通行的房地產(chǎn)稅制，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或保有者每年都按物業(yè)評(píng)估價(jià)值繳付一定稅款。物業(yè)稅具有以下特點(diǎn)：第一，征稅范圍確定。除少數(shù)國(guó)家對(duì)大宗折舊資產(chǎn)征稅外，大多數(shù)國(guó)家只對(duì)土地和房屋征稅，具有較強(qiáng)的確定性。其納稅人為房屋和土地的所有者，課稅對(duì)象為房屋及其附屬物，計(jì)稅依據(jù)是土地、房屋的評(píng)估價(jià)值，稅率多為比例稅率，也有累進(jìn)稅率。第二，稅種地位明確。財(cái)產(chǎn)稅是實(shí)行分稅制國(guó)家的主體稅種。而在財(cái)產(chǎn)稅中大部分是以土地、房屋為主體的不動(dòng)產(chǎn)稅。第三，配套制度完善。房屋評(píng)估價(jià)值符合“量能納稅”原則，而且具有“交易證據(jù)多、便于誠(chéng)信納稅、收入富有彈性”的特點(diǎn)，世界各國(guó)尤其是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，稅制比較完善的國(guó)家普遍建立了嚴(yán)密的房地產(chǎn)評(píng)估制度，形成了一套較完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系，以配合物業(yè)稅的征收管理。第四，適合地方稅收管理。從稅收的管理角度看，房地產(chǎn)特有的不可隱匿性和地域的差異性，決定了物業(yè)稅適合由地方政府負(fù)責(zé)征收。一方面，地方房地產(chǎn)管理部門(mén)可以提供完備準(zhǔn)確的產(chǎn)權(quán)戶籍資料來(lái)保證征稅對(duì)象的確定；另一方面，地方稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)征收管理也符合征收的便利原則，降低稅收成本。綜上所述，物業(yè)稅是以擁有或占有土地及地上建筑物和土地附著物等不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人為納稅人，以納稅人擁有所有權(quán)或使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，以課稅對(duì)象保有階段的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，按一定的比率計(jì)算征收的一種稅。物業(yè)稅在國(guó)際上是地方政府收入的主要來(lái)源，以市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心的稅基體系，而且有規(guī)范和嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記系統(tǒng)和完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系。

綜觀各國(guó)稅制，凡實(shí)行中央與地方分享稅制的國(guó)家，物業(yè)稅基本上劃歸地方，構(gòu)成地方稅的主體稅種。以美國(guó)為例，美國(guó)實(shí)行徹底的分稅制財(cái)政管理體制，各級(jí)政府的收入90%以上來(lái)自于稅收。聯(lián)邦、州、地方三級(jí)政府各有自己的主體稅種，并各種擁有比較獨(dú)立的稅收立法權(quán)、管理權(quán)和稅款的使用權(quán)。地方政府的主體稅種為財(cái)產(chǎn)稅。再例如香港，香港地區(qū)目前的房地產(chǎn)稅收主要有三種，包括印花稅、物業(yè)稅和差晌。香港“物業(yè)稅”不是以房地產(chǎn)市值為計(jì)稅基準(zhǔn)，而是以房地產(chǎn)出租的租值為計(jì)稅基準(zhǔn)，這就避開(kāi)了因土地使用年限不斷下降而形成房地產(chǎn)市值下降從而影響稅收的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)采用房租為計(jì)稅基準(zhǔn)是一個(gè)好辦法，雖然房地產(chǎn)因土地年限下降而房地產(chǎn)市值下降，但房租并不受影響，哪怕到了土地批租期限的最后一年，只要地段好、房屋質(zhì)量好，房租是變化不大的，因而“差餉物業(yè)稅”收入也是可以穩(wěn)定的。

二、開(kāi)征物業(yè)稅帶來(lái)的影響

1、有利于規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度

目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在很多問(wèn)題。稅種復(fù)雜，內(nèi)外稅制有別。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)外資企業(yè)和個(gè)人征收城市房地產(chǎn)稅，形成內(nèi)外有別的兩套稅制，不利于公平稅負(fù)下的內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的平等競(jìng)爭(zhēng)。還有一些如稅基不合理、重復(fù)征稅、稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重等一系列問(wèn)題。要解決這一問(wèn)題，必須要改革現(xiàn)行的稅費(fèi)體制，通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，將部分稅種合并與取消，并清理房地產(chǎn)亂收費(fèi)現(xiàn)象，嚴(yán)格取消不合理、不合法收費(fèi)。根據(jù)WTO相關(guān)原則，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，對(duì)內(nèi)外資企業(yè)、個(gè)人統(tǒng)一征收物業(yè)稅。變復(fù)雜的稅費(fèi)制度為較為規(guī)范簡(jiǎn)化的稅制，避免重復(fù)征稅。并進(jìn)一步規(guī)范土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易，有利于房地產(chǎn)稅收制度的規(guī)范，為房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)、激活并規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造條件。

一、物業(yè)稅概述

物業(yè)稅，是指對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款，是國(guó)際上常用的地方政府收入來(lái)源之一。各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的稅收課征一般是在房地產(chǎn)的取得、流轉(zhuǎn)、保有三個(gè)環(huán)節(jié)，其中，取得環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)取得、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等；流轉(zhuǎn)主要是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、分析家產(chǎn)等；保有指持續(xù)地持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。物業(yè)稅是對(duì)財(cái)富存量的課稅，主要發(fā)生在財(cái)產(chǎn)的保有階段。目前，世界上大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，依據(jù)國(guó)際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國(guó)家財(cái)政的重要來(lái)源。

物業(yè)稅具有以下特征：第一，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，其以財(cái)產(chǎn)的持有為課稅前提，以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。第二，物業(yè)稅是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)課征的經(jīng)常稅。第三，物業(yè)稅是房地合一的稅收，物業(yè)稅的征收不僅針對(duì)建筑物，還針對(duì)建筑物附著的土地。

我國(guó)官方2003年首次提及“物業(yè)稅”這一概念。2003年中共中央十六屆三中全會(huì)在《關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中明確提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！?005年4月七部委聯(lián)合《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》提及充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段充分調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)；2006年我國(guó)在北京、深圳、重慶、南京等六城市開(kāi)展物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作。中國(guó)高層的一系列舉措，為物業(yè)稅的開(kāi)征創(chuàng)造了有利契機(jī)。目前，有的學(xué)者建議結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況，把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅合并為物業(yè)稅，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收。

二、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制（包括相關(guān)行政收費(fèi)）存在諸多問(wèn)題，其現(xiàn)狀可大致概括為如下幾個(gè)方面：

稅制改革不僅涉及稅制本身的優(yōu)化問(wèn)題，而且與改革所面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密相關(guān)，既不能太超前，也不能太滯后，必須充分適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)稅改革也不例外。

有鑒于此，在當(dāng)前這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步完善的過(guò)渡時(shí)期，建立物業(yè)稅制應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。

物業(yè)稅建設(shè)涉及面廣，要解決的問(wèn)題既多又雜。它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，甚至對(duì)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生重要影響；物業(yè)稅制建設(shè)對(duì)財(cái)政收入和稅制格局的變化，對(duì)地方稅體系的建立和完善，對(duì)居民收入分配的調(diào)節(jié)，縮小貧富差距，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)的有效合理使用，對(duì)建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)都將產(chǎn)生較大而深遠(yuǎn)的影響。物業(yè)稅制建設(shè)不僅要研究解決稅權(quán)、稅負(fù)、稅費(fèi)合并問(wèn)題，還要研究解決征稅范圍（包括納稅人和征稅對(duì)象）、計(jì)稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制問(wèn)題，同時(shí)要研究解決物業(yè)稅征收管理方法及配套措施，以確保物業(yè)稅各項(xiàng)政策得到正確貫徹執(zhí)行，不斷提高物業(yè)稅征收率問(wèn)題。

物業(yè)稅制規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)首先貫徹黨的十六屆三中全會(huì)決議提出的“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”、“穩(wěn)步推進(jìn)稅收改革”的原則；其次要貫徹“稅制統(tǒng)一、稅權(quán)下放、調(diào)節(jié)收入、節(jié)約資源、便于征管”原則。物業(yè)稅制建設(shè)的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是：將物業(yè)稅制建設(shè)成國(guó)家稅制體系中的重要稅種，地方稅體系中的主要稅種，省以下地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源（超過(guò)50％），能發(fā)揮聚財(cái)和調(diào)節(jié)分配的稅收職能作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，提高房地產(chǎn)有效管理利用水平，節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境，既能與國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅制相銜接，又符合中國(guó)國(guó)情的稅制。

物業(yè)稅制建設(shè)的方法應(yīng)當(dāng)是研究規(guī)劃，制定方案，進(jìn)行試點(diǎn)，改進(jìn)完善，全面施行。研究規(guī)劃，就是要?jiǎng)訂T和組織財(cái)稅理論界、財(cái)稅部門(mén)、政府土地房屋管理部門(mén)和社會(huì)上關(guān)心物業(yè)稅制建設(shè)的人員對(duì)物業(yè)稅制建設(shè)中的問(wèn)題從理論上、實(shí)踐上進(jìn)行研究，先做出總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上對(duì)各個(gè)階段要解決的專(zhuān)題問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)門(mén)研究。提出幾套方案；制定方案，就是綜合備方案的優(yōu)劣制定一套比較可行的方案；進(jìn)行試點(diǎn)，就是將上述方案選擇部分地方進(jìn)行試點(diǎn)，對(duì)試點(diǎn)方案進(jìn)行檢驗(yàn)；改進(jìn)完善，就是根據(jù)試點(diǎn)的情況對(duì)試點(diǎn)方案進(jìn)行修改、完善；全面施行，就是將通過(guò)試點(diǎn)修改和完善的方案在全國(guó)推廣施行。推廣試行也可先大城市及郊縣，后中小城市及郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)，再到其他縣、鎮(zhèn)及農(nóng)村。

物業(yè)稅制建設(shè)的步驟應(yīng)在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，綜合考慮改革的輕重緩急、難易程度、國(guó)家宏觀調(diào)控要求，社會(huì)各界及房地產(chǎn)擁有者和使用者對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的接受程度等各方因素，科學(xué)安排改革的步驟：

【摘要】物業(yè)稅的具體開(kāi)征還面臨著困難,理論界對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅的制度設(shè)計(jì)還存在不少爭(zhēng)議,本文從物業(yè)稅稅基評(píng)定的理論基礎(chǔ)開(kāi)始論述,列舉了設(shè)計(jì)物業(yè)稅的眾多觀點(diǎn),并認(rèn)為我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅應(yīng)遵從“公平論”、“受益論”和“資源配置論”的指引。在稅基評(píng)定方面,本文分析了“基準(zhǔn)地價(jià)說(shuō)”、“市場(chǎng)交易價(jià)格說(shuō)”、“機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值說(shuō)”和“認(rèn)定價(jià)值說(shuō)”的利弊,并認(rèn)為“認(rèn)定價(jià)值說(shuō)”較為適合中國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情,提出了物業(yè)稅的開(kāi)征應(yīng)該遵循公平、客觀、科學(xué)的原則。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅博弈物業(yè)稅稅基評(píng)定

2003年10月,中共中央第十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》明確指出,“實(shí)施城鎮(zhèn)稅費(fèi)建設(shè)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)”。2007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》為開(kāi)征物業(yè)稅提供了法律保障。隨著物業(yè)稅在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等十省市模擬試點(diǎn)工作的進(jìn)行,物業(yè)稅又再次被推向風(fēng)口浪尖。但物業(yè)稅的具體開(kāi)征還面臨著困難,理論界對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅的制度設(shè)計(jì)還存在不少爭(zhēng)議,本文認(rèn)為,只有首先解決物業(yè)稅稅基的價(jià)值評(píng)定問(wèn)題,才能為開(kāi)征物業(yè)稅掃清前期障礙,討論稅制的制度設(shè)計(jì)問(wèn)題遠(yuǎn)比探討技術(shù)操作更為重要。

一、物業(yè)稅的相關(guān)理論

物業(yè)稅是以土地、已建成并投入使用的各類(lèi)房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等為課稅對(duì)象,要求其所有者或承租人每年都要繳納一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化而變化?！拔飿I(yè)”一詞是實(shí)物與權(quán)益的綜合體,通常在國(guó)外被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn),而在我國(guó)大陸則習(xí)慣稱(chēng)之為房地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)物業(yè)稅作了一系列的研究,甚至有人認(rèn)為,物業(yè)稅就是財(cái)產(chǎn)稅,也可以稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)稅。這些觀點(diǎn)的正確與否直接影響到物業(yè)稅的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)。下面,本文闡述物業(yè)稅和我國(guó)現(xiàn)存財(cái)產(chǎn)稅的關(guān)系。

1、物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種

內(nèi)容提要：本文從我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的目的和理由著手，在借鑒當(dāng)今世界各國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費(fèi)經(jīng)驗(yàn)和做法的基礎(chǔ)上，指出了我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的難點(diǎn)，并提出其現(xiàn)實(shí)選擇。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅國(guó)際慣例難點(diǎn)現(xiàn)實(shí)選擇

“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，其一般的含義是已建成并投入使用的各類(lèi)房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等。物業(yè)是房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的別稱(chēng)，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)稅的一種。將現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制改革為物業(yè)稅的目的和理由，學(xué)界較一致的認(rèn)識(shí)為：一是我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制存在諸多問(wèn)題，改革勢(shì)在必行，如征稅范圍過(guò)窄，稅基覆蓋不全；計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)；稅率設(shè)計(jì)不合理，畸輕畸重，妨礙稅收調(diào)節(jié)作用正常發(fā)揮；內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，有違國(guó)民待遇原則；稅費(fèi)重復(fù)設(shè)置，收費(fèi)過(guò)多過(guò)濫，企業(yè)負(fù)擔(dān)較重等。二是開(kāi)征物業(yè)稅可降低目前過(guò)高的房?jī)r(jià)。據(jù)中國(guó)財(cái)經(jīng)信息網(wǎng)披露，在我國(guó)的房?jī)r(jià)中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到了60%，建筑成本只占40%.而在國(guó)外的房?jī)r(jià)中，建筑成本占房?jī)r(jià)的70%，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)約占30%.從理論上說(shuō)，如果根據(jù)美英等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)開(kāi)征物業(yè)稅，在購(gòu)買(mǎi)新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可以減少10%～20%的購(gòu)房成本，這樣可使居民的置業(yè)門(mén)檻相應(yīng)降低，有利于房地產(chǎn)的合理流動(dòng)和土地的集約經(jīng)營(yíng)。三是開(kāi)征物業(yè)稅有利于避免批租制的弊端，抑制投資泡沫。四是開(kāi)征物業(yè)稅有利于調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距。五是開(kāi)征物業(yè)稅有利于與國(guó)際接軌。

一、當(dāng)今世界各國(guó)房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費(fèi)政策的共同取向

世界各國(guó)都非常重視房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費(fèi)制度建設(shè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，由于土地、房屋多為私有，因此土地房屋稅收關(guān)系比較明確。房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收是建立在一定的土地制度基礎(chǔ)之上的，雖然不同國(guó)家土地制度的差異導(dǎo)致了房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收性質(zhì)的不同以及征收方式和辦法的不同，但是總體來(lái)看都存在著共同的政策取向。通過(guò)對(duì)美國(guó)、加拿大、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，以及肯尼亞、印尼等發(fā)展中國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費(fèi)政策的比較研究，現(xiàn)將其共同點(diǎn)歸納如下：

（一）“統(tǒng)一名稱(chēng)，合并征收”是大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收政策的一個(gè)重要特征