一、建設工程對相鄰房屋損害責任主體的認定

在建設工程對相鄰房屋造成損害賠償案件中，原告往往把建設單位作為唯一責任主體而列為被告，法院也大都簡單地把建設單位認定為唯一的被告，被告如以自己不是侵權行為的直接實施者抗辯，均難以被采納。目前司法實踐中一般都認為建設單位是建設工程的組織者、所有人和受益人，勘察、設計、施工以及行政審批行為等均為其服務，系內部法律關系，不構成相對于受害人而言的外部侵權關系，不應直接面對受害人承擔責任。對此，筆者不敢茍同。上述觀點操作上雖然有簡便易行、審理及時的特點。但對于建設單位來說并不公平。上海某著名住宅小區(qū)曾發(fā)生過這樣一個案例：

某開發(fā)商在取得某建設地塊的開發(fā)經(jīng)營權以后，即委托有關設計單位根據(jù)有關城市規(guī)劃管理部門核定的地塊用途和建筑密度、容積率等規(guī)劃參數(shù)進行設計。設計方案出來以后，經(jīng)市建設工程招投標辦公室組織有關專家進行評審，并以記名表決方式對該方案進行評定通過以后，再由設計單位進行擴初設計。規(guī)劃管理部門在根據(jù)該設計方案繪制的總平面設計圖和施工圖上蓋章認可，并核發(fā)了建設工程規(guī)劃許可證。隨后，開發(fā)商即委托施工單位進行施工，施工過程中，在其中一幢12層C型高層居住建筑結構臨屆封頂時，北側多層居住建筑居民主張相鄰權，就南側在建建設工程與其多層建筑間距不符合有關規(guī)定，造成對其通風、采光等問題提出異議。經(jīng)建設單位會同有關測繪單位實地測量，發(fā)現(xiàn)在建南面C型高層與北側居民多層住宅間距最小處20.8米，不符合《上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》第29條第一款第二項第一目關于高層居住建筑與其北側多層居住建筑的間距不小于高層建筑高度的0.3倍，且其最小值為24米的規(guī)定。糾紛雙方在確認這一不爭事實之后，無法自行達成調解協(xié)議。北側居民即以該工程的建設單位為被告提起民事訴訟，請求損害賠償；以當?shù)貐^(qū)規(guī)劃管理局為被告，請求撤銷該建設工程規(guī)劃許可證而提起行政訴訟。建設單位和規(guī)劃局接到訴狀副本以后，經(jīng)過調查分析，發(fā)現(xiàn)設計單位沒有按常規(guī)在設計圖紙上標明建設區(qū)域內C型高層與北側多層住宅的相鄰間距。僅以C型高層建筑物座標位置形式而不是以兩建筑物之間間距形式確定新建建筑物位置。施工單位在開工灰線定位中，完全按照設計圖紙所標座標定位，無差錯現(xiàn)象。另外，對照北側多層住宅樓建造時的設計圖紙，發(fā)現(xiàn)該樓在施工定位中向南偏移幾十公分。C型建筑座標位置系從其他已有座標和建筑推定而來，存在明顯的積累誤差。這些情況證明造成新建C型高層與北側居民樓相鄰關系處理失當?shù)脑蛳翟O計問題而非實際建造時施工單位違章移位所致，同時亦證明北側居民樓建房時違章移位，原建設、施工單位亦有過錯。再者，有關規(guī)劃管理部門在設計總平面圖紙上未明確標明間距尺寸，且按座標位置與相鄰房屋間距不足24米之情況下，批準該總平面設計，其行政批準行為亦有失當之處。該新建建筑物已對北側相鄰居民的合法權益構成侵害，應予賠償。但把賠償義務主體簡單地歸責于建設單位一家很不公平，因為根據(jù)民法原理，有過錯責任的單位理應對由于該過錯所引起的他人財產受害承擔賠償責任。在上述案例中，建設單位依法將建設工程設計委托給有資質的設計單位按有關設計規(guī)范進行專業(yè)設計，只是由于設計單位的過錯造成與相鄰房屋關系處理不當，這種錯誤設計顯然不是建設單位要求的結果。在設計成果交付時，建設單位由于不具備設計方面的專業(yè)知識，根本不可能發(fā)現(xiàn)這一錯誤，故建設單位并無過錯。施工單位按圖施工，亦無過錯。設計單位違規(guī)設計，設計圖紙本身已構成對相鄰房屋的侵害，有明顯過錯。城市規(guī)劃管理部門的職責是進行規(guī)劃管理，負有審核設計圖紙是否符合規(guī)劃要求的法定職責，但其在審核該設計圖紙時，應當發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)這一設計錯誤亦有過錯。上述有過錯的單位在因其過錯而致的相鄰房屋損害中，應當一并成為負有賠償義務的責任主體。由于相鄰關系的復雜性及房屋建設工程建造時主體參與的多樣性，在建設工程的各個階段和過程中均可能發(fā)生侵權行為。在相鄰房屋損害事實發(fā)生后，應當認真分析損害原因，尋找并認定責任人，這樣既有利于法律的正確實施，也有利于在宏觀上加強房屋建設工程參與主體的社會責任感、危機感，防止或減少損害事故的發(fā)生。

二、建設單位在相鄰房屋損害中的責任及性質

如上所述，建設工程對相鄰房屋損害賠償責任主體應當包括有過錯的建設工程參與主體，但建設單位本身不管其有無過錯，是否應當一并成為賠償責任主體，這亦是實踐中爭議較大和困擾著執(zhí)法機關的焦點之一。圍繞這一焦點，目前存在著以下幾種觀點：

1、適用我國民法侵權行為過錯責任歸責原則，建設單位如無過錯，其不應承擔賠償責任；

摘要：近些年來，由于建筑行業(yè)的迅猛發(fā)展我國房產呈現(xiàn)動態(tài)性的變更趨勢，因此房屋產權檔案就變得尤其重要。這篇文章先是簡要敘述房屋產權檔案的特點，隨后具體研究房屋產權對房屋產權歸屬的重要作用、房屋產權為房產糾紛提供強有力的證據(jù)等一系列房屋產權在經(jīng)濟建設中的重要作用，最后根據(jù)我國房屋產權檔案在經(jīng)濟建設中存在的問題提出一系列解決對策。

關鍵詞：房屋產權檔案；經(jīng)濟建設；有效途徑

經(jīng)濟全球化的發(fā)展使我國建筑行業(yè)迎來了新的發(fā)展局面，而房屋產權檔案作為證明房屋所有權的重要依據(jù)越發(fā)受到國民的重視。這篇文章以房屋產權檔案的專業(yè)性、動態(tài)性、價值性等特點為寫作切入點，隨后在簡要分析房屋產權檔案在經(jīng)濟建設中的作用后，提出房屋檔案管理抗風險能力的提高等一系列加強房屋產權檔案管理的重要舉措。

一、房屋產權檔案的特點

第一，房屋產權檔案具有專業(yè)性。房屋產權檔案是記載一所房屋歸屬權和所有者的主要依據(jù)，其也在某種程度上反映了房屋的真實狀況，因此房屋產權檔案具有自身的專業(yè)性。第二，房屋產權檔案具有動態(tài)性。房產經(jīng)過產權登記后會形成與之相對應的檔案，房屋在市場上經(jīng)過所有權的不斷變更、買賣、抵押、贈予、繼承等流程其內在的歸屬權也在不斷地發(fā)生變化，房產在市場上的高度活躍也就使其具有動態(tài)性的特點。第三，房屋產權檔案具有價值性。一般來講，房屋屬于不動產，在國民的個人資產之中占據(jù)著較大的比重，因此房屋產權檔案是否有記錄、記錄內容是否準確將會對房屋產權所有人產生巨大的影響，因而具有價值性的特點。第四，房屋產權檔案具有法律性的特點。房屋產權檔案是記載房屋所有者權屬的重要根據(jù)，也是政府解決違紀事件、房產糾紛事件的重要根據(jù)，因而具有法律性的特點。

二、房屋產權檔案在經(jīng)濟建設中的作用

[摘要]本文詳細論述了房屋建筑工程施工質量控制的特點、影響因素和控制方法。

[關鍵詞]房屋建筑工程;施工質量控制

1房屋建筑工程施工質量控制的特點

1.1房屋建筑工程項目的特點

一是一次性。房屋建筑工程項目的建設是不可逆的,因此,房屋建筑工程項目的建設只能一次成功,不能失敗。二是固定性與生產的流動性。房屋建筑工程項目都要固定在指定地點的土地上,工程項目全部施工完后,由施工單位就地移交給使用單位。三是單件性。每一房屋建筑工程項目都要和周圍環(huán)境相結合。由于環(huán)境、地基承載力的變化,只能單獨設計生產。四是體積龐大性。房屋建筑工程項目是由大量的工程材料、制品和設備構成的實體,體積龐大,房屋占有很大的外部空間,因此只能露天進行生產,其質量受氣候和環(huán)境的影響較大。五是預約性。房屋工程產品不像一般的工業(yè)產品那樣可先生產后交易,它只能是在現(xiàn)場根據(jù)預定的條件進行生產,即先交易后生產。

1.2房屋建筑施工質量的特點

摘要:本文對我國房屋拆遷的情況以及房屋糾紛的特點進行概括，并從立法和實踐全面分析了房屋拆遷糾紛產生的主要原因，進而提出完善我國房屋拆遷糾紛解決機制的建議，包括明確區(qū)分公益拆遷和非公益拆遷，嚴格拆遷程序，完善聽證制度，保障被拆遷人的知情權和參與權，對拆遷補償制度、強制拆遷制度和被拆遷人權利救濟制度予以完善等。

關鍵詞:房屋拆遷糾紛解決機制行政法治

一、房屋拆遷糾紛的特點

房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進行補償或安置的行為，在我國主要是指城市房屋拆遷。房屋拆遷糾紛是指在拆遷過程中形成的糾紛，既有拆遷人與被拆遷人的糾紛、拆遷人與政府之間的糾紛，也有被拆遷人與政府之間的糾紛；既有民事糾紛，也有行政糾紛，在出現(xiàn)暴力事件等情況下還演化為刑事案件。

我國城市拆遷在建國后就已開始，上世紀70年代末，城市住宅緊張情況突出，迅速改善居住條件，成為民眾迫切要求。由于拆遷是以舊城改造為主，被拆遷人的生活水平得到提高，拆遷成為多數(shù)危舊房居民盼望的事情，因此受到歡迎。上世紀末到本世紀初，城市化進程急速推進，土地作為稀缺資源的價值凸現(xiàn)出來，無論是舊城改造還是新建商品樓等，都不得不依賴拆遷已有房屋，由拆遷引發(fā)的糾紛更是不斷，成為我國城市化進程最突出的矛盾之一。隨著政府與開發(fā)商聯(lián)合進行危房改造，拆遷向商業(yè)拆遷發(fā)展，外部矛盾凸顯，拆遷糾紛從內部家庭矛盾演變?yōu)椴疬w戶和開發(fā)商、拆遷戶和地方政府的矛盾。經(jīng)過連續(xù)幾年整治，拆遷糾紛局勢總體上似乎有所好轉，但是制度深層次矛盾并沒有解決。

房屋拆遷糾紛呈現(xiàn)出以下特點：第一，拆遷涉及地區(qū)廣泛，拆遷糾紛數(shù)目龐大。城市化熱潮席卷全國，從沿海地區(qū)到中西部省份，大大小小城市都在忙于城市建設，而土地資源的增值也刺激了地產開發(fā)，拆遷涉及地區(qū)非常廣泛，全國各地拆遷糾紛數(shù)目也是非常可觀的。第二，拆遷涉及人數(shù)眾多，集團訴訟和群體上訪多，釘子戶現(xiàn)象不斷。第三，拆遷糾紛復雜程度高，房屋不僅是老百姓賴以生活的物質空間，而且往往是最重要的財產。拆遷往往牽涉到被拆遷人的居住、就學、工作、就醫(yī)、休閑等多方面生活條件，部分低收人和老弱病群體更可能由于房屋拆遷陷入赤貧狀態(tài)，生活無著落，解決難度也很大。第四，違法拆遷、野蠻拆遷造成糾紛積怨大、易激化。為拆遷搶工期，拆遷人不僅沒有就證據(jù)保全辦理公證，而且采用停水斷電、停止供熱供氣、恐嚇、暴力毆打、限制被拆遷人人身自由、突襲拆遷等等惡劣方式逼迫當事人拆遷，違法拆遷、野蠻拆遷的事件不斷出現(xiàn)，各地拆遷引起的極端事件仍然不絕于耳，株連拆遷、釘子戶以及自焚事件將拆遷制度推到風口浪尖，拆遷制度遭人詬病。

論文摘要：農村宅基地屬于農村建設用地的一部分?，F(xiàn)在，中國農村存在相當一部分空置宅基地，這些宅基地的合理規(guī)劃、利用關系到國家節(jié)約用地目標的實現(xiàn)和農村治安狀況的改善。在分析現(xiàn)有農村空置宅基地實況及引發(fā)的社會問題的基礎上，對農村空置宅基地管理法律制度作出幾點思考：一是對農村“空置宅基地”作出明確的司法解釋，確立空置權；二是完善農村空置宅基地國家法律制度；三是制定合理的農村空置宅基地配套法律制度措施；四是完善農村空置宅基地的收回的執(zhí)法與監(jiān)督制度。

論文關鍵詞：農村空置宅基地；空置權；法律制度思考

現(xiàn)在我國許多農村地區(qū)都不同程度地存在“空心村”和“一戶多宅”的現(xiàn)象，土地資源浪費現(xiàn)象嚴重。針對這一情況，2008年總理在政府工作報告中指出，“建設用地包括農村集體建設用地和宅基地，要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度”。因此對農村空置宅基地進行有效的法律規(guī)范顯得迫在眉睫。

一、農村空置宅基地現(xiàn)狀及引發(fā)的問題

(一)農村空置宅基地的現(xiàn)狀及特點

我國“空心村、超標準占地現(xiàn)象較為普遍。有關資料顯示，2006年在全國0．16億公頃村莊建設用地中大約有10％一15％的土地被閑置¨。農村大量宅基地被空置有以下幾個原因：第一，隨著城市化進程加快，大量農村人口從農村遷往城市，如村民外出務工、農轉非、子女求學定居城市。據(jù)統(tǒng)計，從農村到城鎮(zhèn)因人口遷移而增加的城鎮(zhèn)人口占城鎮(zhèn)人口增長量的3O％以上；第二，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，一些村民紛紛從原住房搬到交通便利的地方選址建房，形成“空心村”現(xiàn)象；第三，相關配套措施改革滯后，大量農村空置宅基地得不到有效處理，例如土地置換、騰退制度不健全。

編者按：本論文主要從我國城市房屋拆遷法律制度之現(xiàn)實構架；我國城市房屋拆遷法律制度之現(xiàn)實困境；重構我國城市房屋拆遷法律制度等進行講述，包括了順利達成并履行拆遷補償安置協(xié)議，拆遷人對拆遷范圍內的房屋予以拆除、未達成拆遷補償安置協(xié)議，由拆遷當事人申請房屋拆遷管理部門行政裁決、房屋拆遷法律制度不健全、政府主導型拆遷模式出現(xiàn)公權力濫用問題、拆遷程序設置與補償機制不合理等，具體資料請見：

論文關鍵字:城市房屋拆遷強制拆遷

論文摘要:中國城市建設的快慢與個人私有財產權利的保護孰輕孰重，如何權衡二者的關系，直接關系到社會穩(wěn)定.本文力圖分析我國城市房屋拆遷法律制度現(xiàn)實構架，提出相關立法建議，以期保障城市建設順利進行，保護拆遷當事人的合法權益.

2009年來從四川的唐福珍女士抵抗暴力拆遷引火自焚，到上海某拆遷戶投擲汽油燃燒瓶暴力抗拆，中國強制拆遷惡性事件繼續(xù)頻發(fā)。其后，北大五位法學院學者”聯(lián)名上書”建議全國人大常委會廢除或修改《城市房屋拆遷管理條例》，稱該條例涉嫌違憲。目前我國城市房屋拆遷制度己成為我國經(jīng)濟生活中爭議最大、引起糾紛最多的一項制度。

一、我國城市房屋拆遷法律制度之現(xiàn)實構架

根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)規(guī)定，房屋拆遷大致分為四階段:一是房屋拆遷的準備階段，包括建設項目批準、建設用地規(guī)劃許可、國有土地使用權批準三個行政前置審批程序;二是房屋拆遷的決定階段，包括拆遷許可證的審批和公告程序;三是房屋拆遷的協(xié).茍及處理階段;四是房屋拆遷的實施階段。第三階段中根據(jù)拆遷人與被拆遷人是否訂立補償安置協(xié)議又分為三種情況(如圖一所示):

肯定成果的同時，回顧過去的一年。還要清醒地看到工作中的缺乏和問題。主要是責任意識和大局意識有待進一步增強，有些同志缺乏奮發(fā)向上的精神狀態(tài)和社會責任感，工作不積極、不主動，自我要求不嚴，工作規(guī)范不高，主動應付，得過且過，這一點在機關一些同志身上表示的尤為突出；工作效率和服務質量有待進一步提高，與先進鄉(xiāng)村相比，現(xiàn)代化辦公手段和人員素質仍存在一定差異；行業(yè)管理仍有單薄環(huán)節(jié)和不到位的問題，特別是房屋確權登記方面，對初審環(huán)節(jié)還缺乏行之有效的管理和制約措施；房地產開發(fā)舉步維艱，缺乏項目和資金儲備，發(fā)展后勁嚴重缺乏，其他生產經(jīng)營也存在許多困難，尚未掌握市場的主動權，形勢依然不容樂觀；抓工作落實的力度不夠，年初確定的工作任務有一些沒有完成；反腐倡廉工作有待進一步加強，年內發(fā)生的個別領導干部違法違紀案件，再次給我敲響了警鐘，表露了廉政建設體制機制上仍存在一些漏洞，特別是對一把手的監(jiān)督制約不到位。要充分認識面臨的嚴峻形勢，增強責任感和緊迫感，針對上述問題，制定相應措施，有針對性地加以解決。

面對新的形勢和任務，過去的一年里。進一步解放思想，開拓進取，真抓實干，較好地完成了年初確定的目標任務，新起點上實現(xiàn)了較快的發(fā)展。

（一）住房保證體系建設有了新的進展。建立健全住房保證體系。對構建和諧社會具有重要意義。幾年來，這方面做了大量富有效果的工作。年內，住房保證體系建設又有了新的進展。一是進一步深化了廉租住房制度。會同有關部門開展了調整廉租住房保證范圍和保障標準的調研，完成了市廉租住房管理方法》修改任務。加強了廉租住房補貼工作的動態(tài)管理，及時查處了個別弄虛作假、騙取補貼的現(xiàn)象，維護了政策的嚴肅性。針對工作中存在問題，制定了市廉租住房工作若干問題的處置意見》保證了工作的順利進行。同時，指導督促各縣（市）建立了廉租住房制度。年內市區(qū)受理廉租住房申請1466戶，發(fā)放補貼363.32萬元；租住公房租金核減335戶，核減金額3.9萬元。全市保證對象人均住房使用面積提高了10.6平方米。目前全市受助家庭累計已達4322戶，發(fā)放補貼767萬元，租住公房租金核減148萬元。對此，國務院聯(lián)合檢查組和建設部領導給予了充分肯定。二是加大了經(jīng)濟適用房建設管理力度。年內超額完成了省里下達的建設計劃。同時積極做好新項目的選址工作，完成了占地300畝、規(guī)劃面積25萬平方米的文莊片區(qū)前期立項手續(xù)。完成了市經(jīng)濟適用住房管理方法》修改任務，開展了經(jīng)濟適用房建設、貨幣化補貼、集資建房等多種模式的調研，為完善經(jīng)濟適用住房制度打下了基礎。是嚴格執(zhí)行國家、省、市關于集資建房的有關規(guī)定，加強了對企業(yè)集資建房的指導，審批集資建房企業(yè)20個，審批建筑面積84.69萬平方米，解決了10800余戶困難企業(yè)職工的住房問題。局先后兩次在全省房地產工作會議上介紹了住房保證體系建設經(jīng)驗。

（二）房地產交易與權屬登記管理進一步規(guī)范。認真貫徹落實國家宏觀調控政策。促進了全市房地產市場的繼續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。一是積極推進房地產市場信息系統(tǒng)建設，制定了建設方案，落實了局部建設資金，依靠自身的技術力量，完成了新建商品房網(wǎng)上聯(lián)機備案系統(tǒng)的開發(fā)。加強了登記中心和各區(qū)局辦公自動化建設，實現(xiàn)了市區(qū)內房地產交易與權屬登記的網(wǎng)上審核及資料傳遞，明顯提高了工作效率。加強了房屋檔案數(shù)字化建設，登記中心年內完成檔案掃描5萬余卷，錄入歷史檔案信息4萬余條。二是勝利舉辦了省住博會“二手房交易大集”被評為“最具人氣展區(qū)”協(xié)調鐵路局制定房改房上市交易管理方法，促進了二手房市場的發(fā)展。是配合“雙清”工作的開展，積極穩(wěn)妥地解決了局部拆遷安排房源和一些劃撥土地住房因歷史遺留問題臨時不能登記發(fā)證問題。開展了房地產經(jīng)紀市場專項整頓，配合有關部門對868個房地產經(jīng)紀機構進行了拉網(wǎng)式檢查，凈化了市場環(huán)境。同時推廣了中介行業(yè)自律公約，進一步規(guī)范了房產中介服務行為。年內審核房地產評估機構資質29家，對215家房地產經(jīng)紀機構進行了備案。修改完善了房產測繪有關規(guī)定，建起了測繪鑒定專家?guī)?，?yōu)選了測繪鑒定機構，為解決測繪面積糾紛提供了有力保證。五是制定印發(fā)了關于進一步加強房地產交易與權屬登記管理的通知》有效遏制了初審單位利用行政職能強行服務、搭車收費問題，進一步拓寬了社會監(jiān)督渠道，完善了投訴查處工作機制，客戶滿意率達到94%六是強化了便民服務措施，進一步簡化了房產交易登記受理的順序，改進了申請表”填寫方式；對確有困難的群眾開通了綠色通道”實行上門受理和發(fā)證；交易大廳改善了服務設施，增加了服務功能，實行了雙休日”正常上班制度，受到社會好評。七是積極開展了置業(yè)擔保業(yè)務，方便群眾辦事、防范金融風險、促進住房消費等方面起到積極作用。年內市區(qū)共料理房產登記發(fā)證90624件，發(fā)證面積2849.9萬平方米；料理房產交易64562件，交易面積1028.9萬平方米，交易金額379.93億元。其中料理轉讓37262件，轉讓面積561.9萬平方米，轉讓金額128.09億元。房地產交易量和登記發(fā)證量較去年有了一定水平的增長。

（三）物業(yè)管理工作得到較快發(fā)展。繼續(xù)貫徹落實國務院《物業(yè)管理條例》和建設部的有關規(guī)定。大力加強了物業(yè)管理工作。一是加大了建章立制工作力度，擬定了市物業(yè)管理招標和業(yè)主大會議事的具體方法，完成了送審工作。二是組織開展了物業(yè)管理行業(yè)專項整頓活動，并在各小區(qū)和新聞媒體公開了市、區(qū)兩級房管部門的投訴受理電話，形成了業(yè)主監(jiān)督、社會監(jiān)督和行政監(jiān)督相結合的長效機制。年內受理業(yè)主有效投訴137起，處結135起，處結率98.1%其中有23家企業(yè)被注銷物業(yè)管理資質，7家企業(yè)被責令限期整改。是積極抓好業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建工作，強化了對業(yè)主委員會日?；顒拥闹笇ПO(jiān)督，年內有27個小區(qū)成立了業(yè)主大會，協(xié)調處置了8個小區(qū)物業(yè)管理糾紛，維護了小區(qū)穩(wěn)定。加大商品住宅維修基金歸集力度，與有關部門聯(lián)合開展了收繳情況檢查，年內共歸集商品住宅維修基金2.02億元，累計歸集額已達3.42億元。五是結合創(chuàng)建文明鄉(xiāng)村活動，對35個物業(yè)管理項目進行了考評驗收，有26個項目被評為市優(yōu)，10個項目被評為省優(yōu)，3個項目通過了國家級示范項目初檢。六是積極抓好房屋維修和防汛工作，向直管公房承租戶發(fā)放“維修便民服務卡”2.5萬份，完善了報修、回訪、監(jiān)督制度，全年完成房屋維修工程量13.8萬平方米，工作量1500萬元，分別完成年計劃的102%103%落實了房屋防汛措施，確保了汛期房屋平安。七是積極引進省內外知名企業(yè)進入我市物業(yè)管理市場，推動了物業(yè)管理工作快速發(fā)展。目前全市物業(yè)管理企業(yè)已達330家，從業(yè)人員19500余人；全市物業(yè)管理總面積4300萬平方米，其中住宅面積3380萬平方米，覆蓋率達60%新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到100%

（四）積極采取措施，住房制度改革取得了較好成績。針對房改工作呈現(xiàn)的新情況新問題。推動房改工作健康發(fā)展。一是結合舊城改造和企業(yè)改革改制，充分調查論證的基礎上，制定了擴大出售住房范圍的相關規(guī)定，使被拆遷居民和改制企業(yè)職工享受到房改政策優(yōu)惠。二是指導20余家企業(yè)以不同方式實現(xiàn)了住房貨幣化分配，推進了企業(yè)房改工作的深入發(fā)展。是準備召開了市公積金管委會兩次全體會議，完成了會議決定事項的督辦工作，促進了住房公積金的歸集、使用和管理。歸集住房公積金27.98億元，發(fā)放公積金個人貸款11.46億元，同比分別增長5.1%21%參與了全市清房工作，對行政機關單位違規(guī)購房建房分房的情況進行了調查統(tǒng)計，擬定了處置意見，維護了房改政策的嚴肅性。五是扎實做好房改售房審核工作，全年完成資料審核6677戶，44.07萬平方米；審核歸集維修基金7215戶，3509.18萬元。審批使用房改售房資金3693.92萬元。為單批方案單位審核售房資料1655戶。

美國金融危機對中國房地產市場的影響，主要通過影響宏觀經(jīng)濟增長進行傳導。世界經(jīng)濟增長放緩，導致我國外部需求萎縮，企業(yè)效益下滑，投資意愿和能力下降，進而制約消費增長，經(jīng)濟增長下行壓力越來越大。愈演愈烈的全球金融危機從投資、消費、出口三方面直接或間接影響著我國經(jīng)濟增長，重疊我國經(jīng)濟周期調整，導致經(jīng)濟增長短期存在過快下滑的風險，帶來居民收入增幅下降、失業(yè)率上升、股票市場財富縮水、房地產業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)大幅下降等，都會促使房地產市場持續(xù)調整。美國金融危機對中國房地產市場的影響，還可以通過預期產生作用。危機爆發(fā)后，不僅美國，而且在亞歐其他主要發(fā)達國家，住宅價格的泡沫也正在破滅，出現(xiàn)了全球性房地產市場調整。主要國家房地產市場的惡化效應、對經(jīng)濟增長的信心減弱、對房價下調的進一步期待等，都會對房地產市場形成更強的調整預期，未來調整預期的改變只能依賴于強有力的宏觀調控政策和宏觀經(jīng)濟明確的上升走勢。

一、2008年房地產市場運行狀況

金融業(yè)和房地產業(yè)某種意義上是對孿兄弟，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產行業(yè)則受到顯著影響。2008年房地產行業(yè)發(fā)展面臨的宏觀環(huán)境發(fā)生重大轉變：一是受國際金融危機的影響，2008年以來全球經(jīng)濟進一步惡化，實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟相互拖累加速了世界經(jīng)濟向下的調整過程。在來自國內外的雙重壓力下，我國國民經(jīng)濟增長出現(xiàn)明顯回落。初步核算，全年國內生產總值300670億元，同比增長9.0%，增速同比回落4.0個百分點。分季度看，一季度增長10.6%，二季度增長10.1%，三季度增長9.0%，四季度增長6.8%，至此，國內GDP增速已連續(xù)5個季度下滑。二是房地產行業(yè)調控政策悄然轉向：從宏觀政策的密集調控對象到再次被定位為“國民經(jīng)濟的重要支柱產業(yè)”；從想方設法平抑價格狂飆、降溫投資投機熱度到運用信貸、稅收政策千方百計地去刺激需求，一系列促進房地產行業(yè)健康發(fā)展的調控政策將對行業(yè)產生重大而深遠的影響。

房地產行業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻包括3個方面：第一，作為投資的一部分，房地產開發(fā)投資對GDP增長的直接貢獻；第二，房地產開發(fā)投資通過關聯(lián)產業(yè)帶動GDP增長的間接貢獻；第三，房地產開發(fā)投資通過拉動消費對GDP增長的引致消費貢獻。1998年以來，我國房地產業(yè)得到迅速發(fā)展，房地產開發(fā)投資在固定資產投資中的比重波動上升。近年該比重基本保持在18%左右。房地產行業(yè)對GDP增長貢獻率在穩(wěn)步上升。2008年中國房地產市場經(jīng)歷一場夢魘。受世界金融危機影響，2008年，房地產行業(yè)投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現(xiàn)同比下降的態(tài)勢。從全國范圍看，房地產行業(yè)對GDP增長的直接貢獻度在降低。上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年上海GDP同比增長10.3%，略低于全國水平，這是上海近年少有的現(xiàn)象。房地產的貢獻率為負，導致GDP少增0.4個百分點。從全年視角看，2008年1-12月份，上海房地產開發(fā)投資同比增長4.5%；商品房竣工面積同比下降26.8%；商品房銷售面積同比下降37.9%，其中住宅下降40.1%；另外，存量房交易也同比下降了三成。而全國其他城市情況雖各有不同，但房地產的貢獻率都會或多或少下降。

國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2008年1-12月，全國房地產開發(fā)土地購置面積為36785.4萬平方米，同比減少8.6%，比2007年同期減少19.6個百分點；房地產完成土地開發(fā)面積為26033.3萬平方米，同比減少5.6%，比2007年同期減少了6.3個百分點；2008年1-12月全國房地產房屋施工面積為274149萬平方米，同比增長16%，與2009年前幾個月相比增幅在繼續(xù)減慢，且減幅繼續(xù)擴大，而用于住宅方面的施工面積同比增長16%，達到216671.4萬平方米，比2007年同期也減少了6.9個百分點，同期，房地產新開工面積同比增長速度明顯放緩，僅增長2.3%，比2007年同期減少了17.1個百分點；2008年1-12月全國房地產房屋竣工面積為58502萬平方米，同比減少3.5%，且用于住宅的房屋竣工47749.7萬平米，同比減少4.2%，不可銷售面積的房屋竣工3503.6萬平米，同比減少18.2%，房屋竣工面積2008年比2007年有了一定的萎縮。

圖12008年1-12月全國房地產土地開發(fā)及銷售面積情況

論文摘要:中國城市建設的快慢與個人私有財產權利的保護孰輕孰重，如何權衡二者的關系，直接關系到社會穩(wěn)定.本文力圖分析我國城市房屋拆遷法律制度現(xiàn)實構架，提出相關立法建議，以期保障城市建設順利進行，保護拆遷當事人的合法權益.

論文關鍵字:城市房屋拆遷強制拆遷

2009年來從四川的唐福珍女士抵抗暴力拆遷引火自焚，到上海某拆遷戶投擲汽油燃燒瓶暴力抗拆，中國強制拆遷惡性事件繼續(xù)頻發(fā)。其后，北大五位法學院學者”聯(lián)名上書”建議全國人大常委會廢除或修改《城市房屋拆遷管理條例》，稱該條例涉嫌違憲。目前我國城市房屋拆遷制度己成為我國經(jīng)濟生活中爭議最大、引起糾紛最多的一項制度。

一、我國城市房屋拆遷法律制度之現(xiàn)實構架

根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)規(guī)定，房屋拆遷大致分為四階段:一是房屋拆遷的準備階段，包括建設項目批準、建設用地規(guī)劃許可、國有土地使用權批準三個行政前置審批程序;二是房屋拆遷的決定階段，包括拆遷許可證的審批和公告程序;三是房屋拆遷的協(xié).茍及處理階段;四是房屋拆遷的實施階段。第三階段中根據(jù)拆遷人與被拆遷人是否訂立補償安置協(xié)議又分為三種情況(如圖一所示):

1、順利達成并履行拆遷補償安置協(xié)議，拆遷人對拆遷范圍內的房屋予以拆除。

論文關鍵詞：房屋出租；營業(yè)稅；印花稅；房產稅；城鎮(zhèn)土地使用稅；企業(yè)所得稅

論文摘要：我國企業(yè)出租房屋，具體需要交納營業(yè)稅、印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅?，F(xiàn)今在講究集約型社會的觀念下，各企業(yè)對自己閑置的廠房或辦公室等對外出租成為較普遍的現(xiàn)象，文章針對其在處理稅務及賬務上的問題，作簡要探討。

一、交納稅款具體種類及相關規(guī)定

現(xiàn)將各稅種分述如下：

第一，營業(yè)稅。以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，按“服務業(yè)—租賃業(yè)”稅目，稅率為5％計算繳納營業(yè)稅。（《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及稅目稅率表、《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》）

第二，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的產品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別與產品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。城市維護建設稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％。